2018-2019深圳小产权房的“小趋势”(附大量案例与..._知乎_

小产权房哥哥    2022-05-18    61

2018年12月31日,深圳“春茧”体育馆,“时间的朋友”跨年演讲来到第四场。这一次的关键词是“小趋势”——比起普通人无法把控的大趋势,真正能给所有人带来机会,从细微处引发大变化的,恰恰是我们身边的各种 “小趋势”。

小趋势是什么?小趋势是影响趋势的趋势,带来改变的改变。

那么,这些年来,深圳小产权房又有哪些见微知著的“小趋势”呢?

基于深耕深圳小产权房市场多年的亲身经历,结合权威媒体数据、政府官网的相关资料,再加上采访不少已经历过完整旧改棚改周期的投资客、本地村民,让我们一起来挖掘一下,什么是深圳小产权房的“小趋势”:

【一】深圳小产权房的市场有多大?

根据深圳市规划国土委员会资料统计,在968 平方公里的全市建设用地中,原农村集体经济组织占用土地约390平方公里,占比约为42%;然而,仅95平方公里为合法用地,土地确权率仅为 25% ,余下约300平方公里主要是历史遗留问题和违法用地。据统计,截至2014年底,深圳市仍存在违法建筑37.30万栋,4.28亿平方米。

另外,深圳目前约有740万套租赁住房,其中城中村的租赁住房就有约450万套,大概占比60.8%,以城中村为主的“小产权”住房规模高达全市总住房面积的一半,大概有1600万人在租房,其中约1100万人住在城中村。

(资料来源:《城市化中的土地和人口治理—— 深圳经验解析》作者:深圳大学中国经济特区研究中心章 平,魏 欣,刘启超)

【二】2018年的市场是怎样的?

2015、2016年后,投资客大量入市,大量资金和投资热情,使得整个市场水涨船高,大多数手头资金捉襟见肘的自住客快被挤出这个市场。

2018年7月底,深圳陆续发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于2018年7月31日差别化住房信贷政策的实施细则》,更是对商品房加以限购、限贷、限售、限离等重重枷锁,加速了投资客不约而同把眼光和金钱投入小产权房市场。

★ 暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房;★ 新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途;★ 新购商品房三年禁售,新购商务公寓五年禁售;★ 对离婚购房也进行限制,离婚2年内申请贷款首付将不低于七成,只有无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付才可三成,如能证明离婚前家庭仅有1套住房则按首付五成执行。

2018年8月10日,市规土委又发了“政策补丁”,明确以下两点:

(一)只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿;(二)搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的,不适于《通知》关于去的不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。

至此,本以为被一棒子打死的回迁房市场也终于松了一口气,并走出了独立行情。

这一年,深圳小产权房成交量与成交价都破了记录。

比如,龙华民治、宝安西乡频频出现“日光盘”;

比如,西丽小产权房单价已远高于龙岗、盐田非核心区域的某些红本商品房;

比如,宝安沙井,有不少房源一年半时间升值60%;

比如,龙岗坪地这个相对偏僻的地方,新建统建楼每平18000元;

比如,南山白石洲的回迁房指标卖到了五万左右/平……

【三】2018年有哪些政策严重影响小产权房?

目前深圳市处理农村城市化历史遗留违法建筑的规定主要包括:

(1)1999年3月5日出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》;(2)2001年12月19日发布的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以上合称“两规”);(3)2004年10月28日出台的《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》;(4)2009年6月2日出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》;(5)2013年12月30日发布的《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》

(卫星图中的深圳城市更新“十三五”规划;红色代表计划要拆除重建;绿色代表已列入更新单元;黄色代表综合整治。)

2018年更是城市更新的政策大年,截至2018年12月29日,今年深圳市区两级共发布的城市更新相关政策文件约61个(含正式稿/征求意见稿/试行)(2017年仅为40个),其中市级政策35个,区级政策26个。

(市级政策)

(区级政策)

其中,《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)和《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》,这两个文件对深圳小产权房市场带来了比较大的影响。

(卫星图,橙色代表即将综合整治的城中村)

对城中村(旧村)总体规划(2018-2025)征求意见稿,某业内大咖是这么理解的:

1、深圳每年新增50~60万常住人口(非常住人口更多),商品房增量只有4~6万套,新增的人口必定会和原有常住人口产生竞争。这个是房租上涨的核心,与城中村是否综合整治没有必然的联系,不整治,也会涨,慢一点而已。2、新来的来深建设者,对老破旧农民房这种产品供应是不满意的,市场有需求,供给侧缺失,资本肯定会往这块走。3、如果深圳无法提供新增常住人口的居住需求,那人口增速必定会降速,产业升级也无从谈起。4、城中村综合整治提高了城市公共服务,必定会导致租金上涨,但是这不是因为原来城中村城市公共服务便宜,那是因为原来没有城市公共服务,社会、安全风险成本趋于无穷大。5、提高租赁住房的品质,提高非常住人口的社会认同感,延迟非常住人口购房时间,延缓供求关系紧张的矛盾。6、都市圈数百万非户籍常住人口在城市安居乐业,必然带来城市购买力和消费能力的增长启动新时期特大城市内需拉动的源泉(市民化过程中非户籍常住人口为城市创造的财富远远大于城市政府通过城市公共服务反哺到居民个体的数额)。7、广泛持续的人力资本积累,造就大量中产阶级阶层,形成以中产为主的社会结构,将为深圳注入长期持续的创造力和创新能力,直至深圳变成世界城市。

而《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》则是通过杀鸡儆猴,清除行业害群之马,间接规范市场,做到有法可依、引导行业健康持续发展。

无规矩不成方圆。这个政策的出台也体现了相关监管部门的用心良苦。

【四】未来深圳小产权房往什么方向发展?

深圳的发展史,是一部改革开放引发快速城市化的历史。从1979年到2011年,深圳市的建成区规模从3平方公里到86平方公里,增长300多倍;城镇人口从3万人到1500多万人,增长500多倍;GDP从1.96亿元到突破1.1万亿元,增长5000多倍。这在城市发展史上是难以被超越的纪录。

放眼未来,深圳再次面临新的机遇也面临一连串挑战。比较紧迫的是,这个快速增长的城市可用的未建设用地已几近耗尽。深圳市国土面积为1991.64平方公里,除去农用地面积916.17平方公里外,建设用地面积已达934平方公里,占全部国土面积的47%。在规划的约束下,到2020年,全市实际可新增建设用地仅为42平方公里。

(以上数据来源《深圳新土改》(徐远、王敏、薛兆丰、李立行等著,中信出版社出版)

那么,土地从哪里来?也许有人会冲口而出——拆除违建啊。似乎只有对“违法建筑”施以铁腕、全面围剿,才能宣示政府维护土地国有的坚强决心,彻底截断多年剪不断、理还乱的“违建流”。这个意见很痛快,但它可能高估了铁腕拆违所能达到的极限,低估了潜在的风险。

首先是其社会和政治的风险。随着社会发展,民权意识越来越强,在此背景下,处理历史遗留问题稍有不慎,可能人为激化矛盾。

再者是其高昂的拆迁成本。早在2010年龙岗区南湾街道拆除了一座17层、建筑面积900平方米、造价1200万元的楼房,拆除费用高达200万元,每平方米约2200元。如果要对全市3.9亿平方米的“违法建筑”实施全面拆除,仅财政负荷就无法应付。

最后,深圳的“违法建筑”在事实上承载着大量人口和经济活动。对全部“违法建筑”实施全面拆除之后,难以想象深圳还能维系正常的运转。操之过急的取向,定会让深圳经济社会不堪承受。

(资料来源:深圳广电集团,“深圳:17层违建楼耗资1200万拆除费用要花200万”,2012-06-08, http: //www.s1979. com/shenzhen/20/shtml)

那么,突破口在哪里?

突破口,在于旧改与棚改。通过旧改与棚改,才能真正实现政府、开发商、业主多方共赢的局面。在这个背景下,令人津津乐道的莫过于通过拆迁改变命运或者是一夜暴富。

据益田集团统计,截止2018年6月30日,全市已列入城市更新计划项目共693项,用地面积约52.84平方公里。已批城市更新项目417个,规划批准拆迁用地面积31.69平方公里。

这些数据背后,蕴含着时代赋予的大机会!

提起旧改与棚改,大家比较关心的问题是:会不会人财两空?外地人和本地人有没有可能一视同仁?以什么样的标准赔偿?

让我们举例一一道来。

案例一:南山区西丽大磡社区水源保护地上的赔偿标准

先举一个极端的案例。

2018年下半年,比较引人注目的小产权房新闻莫过于10月31日西丽百旺大厦的爆破拆除。

百旺大厦属于A级爆破,是近10年来全深圳单体建筑爆破面积最大的记录。而之所以拆除百旺大厦,是因其处在西丽水库资源保护范围内,根据建筑物相关性质,属于历史违建,依法拆除。

不明真相的自媒体开始哗众取宠,以“人财两空”“没收”之类的标题刷屏。而真相是怎样的呢?

即使是建设在水源保护用地上的这些违法建筑,赔偿标准是:大磡24000元/平,白芒26000元/平,原村民符合就给回迁房,子女(最多)有购买指标。非原村民直接货币补偿。

除了赔偿,还有奖励:

案例二:罗湖区“二线插花地”木棉岭棚改

以木棉岭片区为例

这个案例有一个很重要的亮点是,即使是无产权面积(无房产证,无两证一书等),也能获得赔偿。

而从这张图可看出,在做权利人登记时,会登记历次转让情况,并赔偿最后一任业主。

更重要的是,赔偿的是红本商品房。

(赔偿标准如上)

案例三:普通人有什么机会分享城市更新的红利?

从只有一套农民房的普通人通过拆迁变两三千万土豪的案例:

罗湖二线插花地港发新村的Y,她40多岁,在自己几年前一二十万买的农民房1楼商铺开了个麻将馆,家人住在后面的房间里,木棉岭的很多小店都顺带做下租房卖房补贴家用。

16年4月份后,木棉岭贴出了拆迁公告,很多人来买农民房,Y能说会道,找她买农民房的人很多,Y一边赚佣金、一边借钱、凑钱、合伙又买了一些农民房,留了一些,其余分隔成小单间对外卖,一套赚几万十几万就卖,卖出赚了钱后再买入。

17年要拆迁时,她手里还剩400多平农民房,她选择了赔商品房,短短一年,她就从几十万的小老板变成2000万级的土豪。

据港发新村的Y分享,棚改的户型最小是35平,天健要保证每个业主都能赔到房子,有些人买了10几平的单间,一平补了1万5的差价,就可以拿到35平的商品房了,有个人只有9平的单间,也补差价拿到了商品房。

每套房不管大小,现金奖励18万。很多业主当初买房都不超过18万!(有群友指正:罗湖棚改是以户为单位计算奖励金额的,一般拿不到18万,因为签约100%才可能拿到,最多拿17万,分整栋奖励5万,片区奖励8万,网格奖励5万。)

此外,有群友是天健棚改员工,他说布心山庄有个人赔了五六千平,目前市值3亿左右。

案例四:南山区华润置地大冲旧改

作为广东省最大城中村改造项目、深圳市“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一的大冲整体改造项目(大冲华润城),整体改造面积为68.5万平方米,项目总建设开发量为280万平方米,其中回迁物业110多万平方米,政府保障性住房5.36万平方米,公共配套设施6.45万平方米,总投资将超过200亿元。

这个耳熟能详的项目,当时的拆迁赔偿标准又是怎样的呢?(以下有大冲、岗厦、蔡屋围等不同城市更新项目的拆迁安置补偿对比图)

案例五:南山区白石洲拆迁赔偿项目及标准

由上图可见,本地人与外地人都能获得几乎一样的赔偿。

案例六:龙华梅龙路中石化加油站

梅龙路的中石化加油站️ ,这个加油站也跟农民房有关。

前不久听群友说,他有个老乡在民治做包工头,在塘水围村有一栋农民房,被村委征收了,村委赔给他一块地,他把盖成了加油站,被中石化盯上了,中石化买了6成的股份,打中石化的招牌,包工头啥也不用干了,就等着收钱就行了。

(后来我们用“天眼查"APP查过这个加油站的股东组成情况,情况属实,不是传闻)

加油站就是提款机,这个加油站一年卖几个亿的油,纯利润10%以上,一年分几千万现金。

能投多少个项目和房子了?

这个老板说自己“挣到钱都种在地球上”,把钱都拿来继续投资小产权房了,每个月收租几百万吧。

【五】放眼全国,没有一个城市像深圳这样

深圳市政府在处理小产权问题上,通过市场手段而不仅仅是行政手段来科学理性解决历史遗留问题,姿态开放、包容,手段务实、高明。

广州是怎样处理违建的?

《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法(征求意见稿)》规定,农民房复建安置统一按照套内面积280平方米确定,超过280平方米的部分可获货币补偿或者折算成集体物业收益分红。以上前提是,你的房子要有合法产权。此外,以2007年6月30日划一道杠,之前建设的违建补了手续的,280平方米以内“拆一补一”复建安置,超出部分少补钱;未经村集体批准,擅自占地建设的只补钱不安置。2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予补偿。

这里可以看到广州农民房拆迁时的赔偿标准,和深圳相比,太TMD低了。

惠州是怎样处理违建的?

政府对小产权很不友好,说拆就拆,没一分钱赔偿,连做见证的律师都跑路了。前不久朋友圈疯传的拆除小产权房视频就是惠州十里银滩附近的,这在深圳是不会发生的。除了政策,时机也还没到。本身惠州商品房本身已是天量供应,地大不稀缺,因此也不值得博拆迁。更重要的是对外地人很不友好,深圳则是一视同仁。

深圳的空间开发绩效未来几年,只要建在基本生态控制线内、水源保护区内的农民房,几乎全部会被拆迁,赔现金

(深圳市基本生态控制线范围图)

(深圳市饮用水水源保护区划分图)

空间开发绩效分为土地开发强度和用地使用效率两部分构成,前者反映社会经济活动中的土地要素投入状况;后者反映开发地区所承载的社会经济活动密度。

(资料来源:@规划中国制作的珠三角开发强度)

(资料来源:@规划中国制作的珠三角建设用地使用效率)

由图可见,深圳的空间开发强度极高,人多地少矛盾非常突出,只有通过拆迁、填海才能有可建设用地。

此外,知名房产投资客@深圳Jacky 早在2015年就提出,

“按照世界银行的测算,1㎡写字楼要带动15~20㎡住宅需求”;“福田CBD、后海、前海、深圳湾超级总部基地、北站商务中心、留仙洞总部基地、梅林电子商务产业带…单位写字楼必带来住宅N需求:白领的爸妈、岳父母、儿女…住,才是真正的刚需!同时,深圳产业用地的旺盛需求,必然挤占深圳本已捉襟见肘的土地资源,不敢往下想了…深圳住宅的稀缺程度,透明得让人害怕!”

而近期,他结合以下图表,更是发出这样的前瞻性论断:

改革开放40年,亿万国人背井离乡外出打工。站在家庭的角度出发,它带来一个让绝大多数打工仔都意想不到的结局——出发时说好赚够多少就衣锦还乡的你,忽然发现已经离不开你打工的城市,同时发现家乡已不再是你出发时的那个家乡,而是回不去的家乡!这个现象叠加深圳举世罕见的人口年龄结构,未来十年,可能引发另一波“刚需”:孩子在哪里乐业安居生养,父母很可能就随迁到哪里。这是一个被人们严重低估甚至无视的暗流涌动的变量。未来十年,将会出现越来越多年轻人为父母单独准备一套住房(同一小区会是首选)的置业行为。根据我的观察,在深圳,这个时间窗口已经打开。未来已来!

【六】深圳小产权房市场的“小趋势”判断

基于以上数据与观点,我们大致可以有如下大胆判断:

1、深圳人每天都在源源不断创造天量财富,由于商品房限购、限贷、限售、限离等重重枷锁,去年股市、P2P等投资渠道遭受重挫,投资渠道匮乏,可出租、可自住、不会被随意强拆、一旦旧改棚改可以变红本商品房价值倍增的小产权房被投资客视为下一座金矿;2、深圳从2015年开始已彻底没法新建小产权房,只有存量,没有增量,并且存量在不断被旧改、棚改、土地整备、保护基本生态线水源保护区等政策快速吞噬。3、深圳南山福田罗湖三区规划了6533万㎡写字楼,超过当今世界第一大城市纽约曼哈顿4650万㎡写字楼面积,海量写字楼今后会陆续被填满。未来十年,可能引发另一波“刚需”:孩子在哪里乐业安居生养,父母很可能就随迁到哪里。由于限购,或者商品房价高企等综合原因,这些需求非常有可能会直接导入小产权房,房源越来越稀缺,更有可能走出一大波独立行情。4、深圳这个快速增长的城市可用的未建设用地已几近耗尽,新增土地来源主要是旧改棚改,未来二十年,将会有很多人因城市更新获得巨量财富和改变命运。而尝到甜头后,这些财富,还极有可能继续滚入小产权房市场。5、因房源紧缺、价格上涨,开始有不少需求外溢到真正邻深的东莞虎门、长安、大朗、塘厦等区域,带动这些地方的小产权房投资热情与行动。

…………

以上数据,主要来源以下渠道:

1、《深圳新土改》(徐远、王敏、薛兆丰、李立行等著,中信出版社出版) ;2、深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)官网;3、《深圳棚改与城市更新制度的反思和重构》上海市建纬(深圳)律师事务所4、《历史遗留违法建筑的渊源与出路》上海市建纬(深圳)律师事务所5、新浪微博@深圳Jacky6、【广发地产|图解城市】一张图看懂深圳住宅存量市场7、《城市化中的土地和人口治理—— 深圳经验解析》章 平,魏 欣,刘启超(深圳大学中国经济特区研究中心)8、《深圳违法建筑现状数据、处置政策和近期部署》(UPDIS城市发展与土地政策研究所)

……

一并鸣谢。

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