买房提示_不要轻易签字领钥匙!买房人领取不具备交付条件的商品房钥匙,法院判决减轻开发商违约责任!

小产权房哥哥    2022-05-17    86

导 读

本案涉案商品房尚未办理商品房项目竣工验收备案证,不具备合法的商品房交付条件,但在开发商不具备交房条件并已逾期交房的情形下,买房人在交房确认书上签名,并接受房屋钥匙,现买房人要求开发商承担逾期交房违约金,本案违约金数额应如何认定以及买房人接受房屋钥匙行为的法律关系认定,成为本案审理要点。

裁判要旨

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”;《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定:“未经验收或验收不合格的,不得交付使用”,本案中买房人在交房确认书上签名并领取钥匙一把,但因房地产公司交付房屋时未办理房屋竣工验收备案手续,所交付房屋未达到法定交房条件,故房地产公司在合同约定交房之日起应按合同约定支付逾期交房违约金。但考虑到买房人自愿接收了不具备交付条件的房屋,客观上缩短了交房的等待期,从公平角度出发,可酌情减轻房地产公司的违约责任。

裁判案例

商品房买卖合同纠纷

上诉人(原审原告):成某某、李某某

上诉人(原审被告):湖北某某房地产开发有限公司

案情概述

一审法院认定事实:2012年10月,市国土资源和规划局将289号的土地进行挂牌竞卖,土地用途为居住(限价房)。同年11月,上诉人房地产公司通过土地交易中心挂牌交易,取得了该地块的国有土地使用权。

2013年3月,市测绘研究院受托出具《双限房项目岩土工程勘察报告》,报告结论为:拟建场地地貌单元属长江冲击一级阶地,拟建场地区域地质构造稳定,地基土不均匀,岩溶地层组合为灰岩土覆砂性土层,为岩溶地面塌陷易发地段等意见。

2016年1月30日,上诉人成某某(买受人)与房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,合同约定:出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款:按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米6750元,总金额(人民币)捌拾贰万柒仟壹佰肆拾伍元整。买受人须于2016年3月1日前付清首期款人民币贰拾柒万柒仟壹佰肆拾伍元整,同时办理余款人民币伍拾伍万零仟零拾零元抵押贷款手续及提交办理抵押贷款的全部资料。逾期未办理抵押贷款手续和提交全部资料的,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金,出卖人应向买受人退还累计已付款。)第九条交房期限及条件:出卖人应当在2016年9月30日前将物业交付买受人使用。

2015年11月30日,成某某、李某某向中国银行股份有限公司申请贷款元,贷款期限120个月。该行在《个人一手住房贷款合同》合同上签名盖章。2016年4月5日,银行将元放贷给房地产公司。

2017年11月5日,成某某、李某某在交房确认书中收房人签名栏处签字,确认书载明:“今收到该商品房钥匙一把,房已收。”

2018年5月18日,市公安消防局出具[2018]第XXX号《建设工程消防验收意见书》,载明:综合评定新广场消防验收合格。

2018年8月15日,区建设委员会对广场地下室工程的人民防空工程竣工同意备案。

2018年8月31日,市国土资源和规划局就诉争建设项目出具核字第[2018]XX号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。

庭审中,房地产公司称尚未办理商品房项目竣工验收备案证。

一审裁判要旨

一审法院认为:成某某、李某某与房地产公司于2016年1月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后,房地产公司未在合同约定的时间内向成某某、李某某交付符合交房条件的房屋,已经构成违约,应当承担违约责任。

关于房地产公司认为涉案项目在建设过程中出现了情势变更和不可抗力的情形,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”当事人主张因不可抗力原因免除责任的,该不可抗力事由应发生在合同履行过程中。

本案中,房地产公司关于项目地质条件恶劣、配套设施落后等主张均系项目施工之前即已存在。房地产公司作为房地产开发商在商品房项目开发建设这一耗时较长的工期内,应该充分预计并尽量避免和努力克服建设过程中可能出现的各种客观情况,其提交的证据不足以证明本案存在不可抗力的情形,故其以此主张免除违约责任,一审法院不予采信。

关于房地产公司提出合同约定的违约金过高的问题,因双方签订的合同中已经明确约定违约金的计算标准,该标准不违反法律、行政法规的强制性规定,且约定的违约金不是过高,一审法院对合同中约定的逾期交房违约金的计算标准予以照准。

关于房地产公司在不符合交付条件的情况下交房的问题。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”的规定,成某某、李某某在交房确认书上签名,并接受房屋钥匙,其实际上已对案涉房屋有事实上的管领力,其行为视为案涉房屋已经交付给买受人使用,一审法院对合同约定的交房时间至实际交房期间的违约金予以支持。对交房后的违约金,一审法院不予支持。

后双方当事人均提起上诉,在二审均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实相同。

二审裁判观点及指导思路

本院认为,本案二审争议焦点为:

一、房地产公司应否承担逾期交房违约金?

二、若房地产公司需承担逾期交房违约金,应如何计算?

关于焦点一,成某某、李某某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。房地产公司上诉称系因涉案项目在建设过程中出现了情势变更和不可抗力的情形及涉案项目配套道路迟迟未能建成造成涉案项目延迟交付,其公司不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立,房地产公司未按合同约定向成某某、李某某交付房屋,应向其支付逾期交房违约金。

关于焦点二,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”;《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定:“未经验收或验收不合格的,不得交付使用”。

本案中成某某、李某某虽在交房确认书上签名并领取钥匙一把,但因房地产公司交付房屋时未办理房屋竣工验收备案手续,所交付房屋未达到法定交房条件,故房地产公司在合同约定交房之日起至成某某、李某某领取钥匙之日应按合同约定支付逾期交房违约金。对于成某某、李某某领取钥匙之后到房地产公司将符合交房条件的房屋交付之日期间的逾期交房违约金,考虑到成某某、李某某自愿接收了不具备交付条件的房屋,客观上缩短了交房的等待期,从公平角度出发,可酌情减轻房地产公司的违约责任,本院酌定按已交房款为基数按日万分之零点五的标准计算。

■ END ■

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