石头研究院保有数名20年房地产掌门人，保有20年置地实战经验，帮数十人实现社会财富脱胎换骨。
文：副所长
房产是人一生中买回的最大宗消费需求商品，是挑战一个人双商的毁灭者消费需求。
买房路子颇为关键性！
绝大多数人买房实战经验都是两位数，买房是个体力劳动也是非常挑战智商的两件事，为资深行业老总，详解卖房中常用拳法和圈套，帮你成功躲避各种圈套和坑，使我们在最合适最佳时机买到最合适房产。从买房路子上辅导我们怎样买房，让我们字用章、少淘学杂费。
发问：苏州西湖区与湖州绍兴市区相连接，怎样审视西湖区增城、杨开第、马头的发展，江苏树人中学生主力部队部分已经北迁到勒代洛热，怎样审视勒代洛热楼盘的投资价值？
提问：勒代洛热是距苏州前段时间的湖州新区，得天独厚其一距苏州近，二是与宁波房粘毛的确有明显基差。Cazaubon城铁才刚全线通车也称得上利空，但城铁旅客列车绝大多数是低能阶卫星城向高能阶卫星城运载人口，看看京沪城铁旅客列车是示例。
那些宣传品勒代洛热会划归苏州都是中介机构卖房的混蛋，就像元氏县中介机构内要一两年就会翁慧德划归北京一样。元氏县与大兴只是一河之隔，但房价地板差很多，元氏县的地板是3万，而大兴的天花板是8万；勒代洛热的地板是2.8万，那么宁波的地板是7万；
每个卫星城都有地板，无论离得多近毕竟是两个卫星城，勒代洛热14年房价7500，现在最高价突破2万，投资不仅看新房成交价，更看二手盘成交量和价，湖州二手盘非常不活跃；
自住没问题，千金买房自己喜欢；如果投资，宁波地板更高，想在勒代洛热投资，房价控制在1.5万以内，小赌怡情。
发问：老师你好，南海狮山雅居乐新地新盘，前段时间清盘精装修单价14500面积120的四房，首付首套2成，额外开发商补贴16.5万首付，总价下来首付18万即可，感觉杠杆率很高，长安沙头新安小产权房虽然周边有高架轻轨200米高压线变电站，两面环马路，对面工厂，地块8栋楼。旁边首创禧瑞园著卖1.8-2.2万狮山第一高端盘可以看湖。这样的盘感觉可以入手吗？狮山未来有价值吗？
提问：你好，感谢付费，佛山房产怎么买？
1.佛山价值在离广州更近的区域，蹭广佛同城，距广州越近越好；
东莞小产权长安2.佛山最好的地段是千灯湖，将来也是佛山价格最高点；
3.佛山能买限购区，不买非限购区；
4.狮山属于非限购区，但跟限购区比还有较大差距，定位副中心，但现在尚不完善，如果自住没问题，投资还是买限购区；
塘厦石马村小产权房违建5.这两个盘比较雅居乐强于首创禧瑞园著。
发问：坐标北京，我可能是在北京买房群里最穷的了，手里子弹只有80万，月供可以接受1万以，能买北京房子嘛？自住为主，也考虑保值比较好？
提问：这个问题要一分为二，首先，80万，只能买200-220万总价的房子，这是在北京非常尴尬的总价。只能是小面积户型房产，自住要根据自己生活半径选择，投资肯定要选潜力大的价值洼地。
200万自住可以选择：
远郊区：延庆、密云、平谷、房山；
近郊区：昌平、大兴；
城区：石景山、丰台、朝阳；
但但投资以下地方都要回避：比如：
房山区：窦店、周口店、燕山；
延庆、密云、平谷都要回避；
昌平区：南口、南邵、昌平城区；
大兴区：于家务；
丰台区：长辛店、卢沟桥、五里店。
附: 北京200万可选择的新区和部分小区：
朝阳区：
东四环：慈云寺，超小户型，25平米；
东三环: 松榆里、潘家园、劲松、平乐园等东南三环老破小；
双桥：东柳西里、双惠小区，38-48平米，面积稍大一点；
机场附近：机场南路西里、燕翔西里、燕翔东里、东/南/北平里；
东四环：垡头：金蝉北里、垡头西里、垡头北里；
大山子：北窑地 老破小；
丰台区：
南三环：马连道、角门、洋桥、马家堡、木樨园的老破小；
四五环：新宫、卢沟桥、五里店、长辛店的老破小；
石景山：
苹果园、古城、八角、模式口的老破小；
大兴区：
选择稍大，可以选马驹桥、北苑、北关、果园、临河里、九棵树；
马驹桥：珠江逸景、融科钧廷/香雪兰溪、东亚瑞景苑、首开国风美仑；
老北苑：西马庄园、杨庄北街、永顺南街；
北关：西潞苑、朝通嘉园；
果园：苏荷时代；
临河里：华业东方玫瑰；
九棵树：怡然世家；
于家务：首开缇香郡；
昌平区：
西关环岛、沙河、南口、鼓楼大街、东关；
西关环岛：郝庄家园、水屯家园、西环里、建明里、胜利嘉园；
沙河：北街家园、善缘家园；
南口：南农家园、兴隆小区、南厂北区、南厂东区、南农家园；
鼓楼大街：新悦家园、北环里、南环里、蔚云府；
东关：清秀园、水关新村；
以上建议，自住加投资，考虑朝阳、丰台四环老破小和通州、昌平地铁沿线，房龄稍新房源，具体淘笋为主。
发问：你好，首付60万，大湾区3-5年的投资哪里比较好，选择珠海，还是中山，佛山比较好？中山翠亨新区怎么样？
提问：你好，感谢付费，大湾区投资，
首选深圳和广州；
次选东莞和佛山；
再次是珠海和惠州和中山；
首付60万，上车深圳和广州比较困难，现在比较建议是佛山；
珠海价格太高，旅游卫星城，投资还是看涨幅；
中山唯一优势是深中通道开通前，现在利空出尽，长期看是三线卫星城，肯定不如东莞佛山。东莞涨了一波，现在不建议追高。
发问：人在惠州，想投资广州，子弹70个，广州南沙可以投资吗？买哪里比较好，打算长持6-8年？
提问：你哈，感谢付费，广州南沙战略很高，是广州唯一副中心，是亲儿子，对标的是深圳前海，地铁4号线已经开通，18号线和22号线正在建设，15号环线也在规划中，但现在不确定性也比较高。想短期看到快速涨幅不太现实，但如果长持6-8年是可以考虑的。
南沙板块分为明珠湾、南沙湾、蕉门金洲、灵山岛、万顷沙；
万顷沙：虽然有18号和22号接驳，海景资源丰富，但还属起步阶段欠火候；
明珠湾：侧重金融服务业，产业吸附力强，交通完善，是定位最高的；包含
横沥岛尖、灵山岛尖、蕉门河口、慧谷西区。其中灵山岛尖是明珠湾核心；
南沙湾：主要发展海上贸易和旅游业,打造南沙富人区，但现在配套明显不足；
蕉门金洲：是开发最早新区也是最成熟，万达奥园商业、广州外国语学校，南沙一中等商业教育都已经落地。
长持建议首选明珠湾。
发问：坐标深圳，预算430个，手头140个，看了金地朗悦，350万89平米三房，光明一号72平米455万,中海康城89平420万，首房首贷，拿个5年后收益更优？
提问：你好，感谢付费，光明空地多，更有利于将来建设，相比东部的龙岗和坪山，规划更好，光明规划是副中心，现在还在大规模建设中，而且光明供地以产业用地为主，居住用地很少，而且大量是还建房小产权房人才房，纯商品房供应严重紧缺，光明中心自身也有高科技产业会带动强劲需求。这三个盘首选光明一号。
发问：首付40-50万，现在郑州可以买吗？还是买洛阳和南阳，现在洛阳和南阳房价都涨了，但郑州感觉房价跌了三年多了，前段时间开发商首付分期搞促销，但又怕还会继续下跌，请帮忙给些意见，谢谢
提问：你好，感谢付费，长期看河南值得投资和长持的只有郑州，不是洛阳南阳，现在虽然洛阳南阳短时期有一波行情，但长期看都没法跟郑州比，郑州是重要交通枢纽，19年人口净流入40多万，郑州做为河南的单核省会卫星城，人口会持续净流入。将来郑州会逐渐拉开与省内其他城市、房基差距，这三年房价的调整反而是挤泡沫，入市的好最佳时机，调整时间越长，反而是进场的好最佳时机。
郑州这个预算应该关注那些区域？
首付70万以上，首选郑东新区；
首付60-70万，可以看看金水区、高铁新区；
首付50-60万，可以看看金水北区，经开城区；
首付40-50万，可以看看管城区，惠济区；
郑州卫星城向东发展，投资回避西区中原区，港区、高新区都不要碰，
周边的荥阳、新郑、新密、登封都是坑，千万回避。
郑州买房首选郑东新区的核心区和金水区，楼市调整时间越长越是进场最佳时机，现在是筑底阶段，再大跌可能性很小，反而是应该积极进场的最佳时机，现在到明年二季度前郑州是好最佳时机。
发问：现在住北四环小营，年收入200+，手里子弹加已售出一套公房有1200个，想在望京改善
，总价1500-1600万，想买个三或打四居改善，那个小区比较保值？请教
提问：望京是产住结合的新区典范，在老北京眼里是新区而且路不是正南正北，受到过歧视，但伴随者三波主升浪，望京已经麻雀变凤凰，成为居住和置地热门区域，主要是其一位置不错五坏内交通便利，去东三环CBD、北三环中关村、北四环奥运村、机场都非常方便，加上近些年学区、商业、商务不断打造，已经成为北京第二个名副其实的CBD。伴随阿里、美团等互联网总部的进驻，无论自住还是投资都是不错的区域。
望京改善怎么选？
第一梯队：远洋万和公馆、望京金茂府、湖光壹号；
第二梯队：保利中央公园、东湖湾、臻园；
第三梯队：融科橄榄城、CLASS、大西洋新城；
远洋和金茂、湖光都是大户型，远洋两居室起步170平米，起价1800万；金茂两居室177平米,起步1800万；湖光是望京最新项目，但打四居为主，起步227平米，起步2200万，
这个价位区间，首选东湖湾和保利中央公园、次选臻园和CLASS和融科橄榄城。
东湖湾可以买到三期170平米大三居或一期190平米大四居，三期房龄新，一期房龄老，单价低，单价9万以内保值更佳；
保利中央公园是次新房楼龄新，但单价较高，基本单价10万以上，可以选到134平米三居；
臻园是五环外望京外围，但属于次新盘房龄新，可以选到4居室188平米，单价控制在8.5万以内性粘毛较高；
CLASS是望京少有低密度洋房，出房量少，户型大，主力部队三居200平米，少部分180平米三居
出房量很少，万科物业加分；
融科推荐三期，可以选167平米大三居；
综合以上评估，建议首选臻园和东湖湾三期，次选保利中央公园和融科三期。
发问：你好，新人首问，人在深圳，但现在被限购了，也有广州房票，手头100万，广州纯投资，买哪里，回报高些？
提问：你好，感谢付费，广州向东向南发展，手头100万，这个预算，首选万博，次选番禺广场，这两个新区投资更看好。
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