备受瞩目!“小产权可隋东亮”、“公寓楼头等写字楼”__chan_

小产权房哥哥    2022-05-09    15

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上周五四深圳正式发布的《关于进一步加强宅地供给的若干个措施(草案稿)》,可以说是近期房价最炸的新闻报道了。

《意见建议稿》由此正式发布,博客上就出现了有关热门话题的探讨。经过一小时的裂解,居然有部份探讨的方向越走越偏……

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最多探讨的是“深圳部份小产权房可隋东亮”和“商务人士公寓楼改写字楼”这点。

文章区的画法,让咖姐曾一度以为自己上周五看了个假文档。

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小产权房可隋东亮?

“深圳部份小产权房可隋东亮”的热门话题在热郭一平挂了好两天。

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赖草,如果咖姐没弄错,去年5月天然资源部再次正式发布通告强调,“小产权房等不能通过注册登记将违规工业用地正式化”,而今年4月份深圳也刚刚对小产权交易船桅迎击。

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(图源:李尚智四海)

点进热门话题细看,是这样阐释的。

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呢感觉这儿不好意思。

总的来说“小产权房”是一个泛称,并没具体的表述和有关正当理由。但在深圳,我们通称的“小产权房”一般是指需经核准在宅基地上工程建设的房屋。

这种房屋未原则上交纳土地税收收入、也没有关工程建设产品质量市场监管和市场商品生产监督机制。房屋辖下权的断定不是由国家房管部门开具,而是由镇政府或镇政府来做注册登记。

用深圳非官方的话而言,深圳中有“原贫困地区信用社组织修建的不不合法、不规范化的奶坛楼,以及一些违法房地产”,简单而言是:“违规建筑物”。

再看前两天公布的《意见建议稿》原文档是怎么说的:探索企事业单位持有的自有住房(不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房)建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。

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企事业单位持有的自有住房,也是通称的“集体大红本房”,有不合法建房手续、交纳了土地出纳金、房产权断定由国家房管局颁发、产权属于集体,与上文说的“小产权房”完全不是一个性质。

回头来看“小产权房”,2020年8月深圳市住建局表示:城中村占深圳住房面积的54%左右。

根据住建局公示的深圳住房有关数据,截至2020年初,全市住房总量增加至约1082万套(间)。

这1082万套房子,其中城中村包括507万套,保障房51万套,工业宿舍183万套,公寓楼等其他住房97万套,单位自建房55万套,而商品写字楼只有189万套左右。

光是城中村房屋的数量是商品写字楼数量的2.7倍左右,规模如此庞大的小产权房如果“隋东亮”,对商品房市场也是不小的冲击。

公寓楼头等写字楼?

还有一个我们很关心的问题,“公寓楼能变成写字楼吗?”

从《意见建议稿》文档来看,这种说法并不准确,原文说的是:原核准土地用途为商业的,可申请将部份或全部商业建筑物面积调整为居住用途。

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从城市更新的角度来看,若更新项目未批规划,计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的,可将更新方向调整为居住(公共住房为主)后,按照现行规则确定单元规划容积。

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对于规划已批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目(小地块城市更新项目除外),在保持原核准规划容积不变的前提下,可将已批商业建筑物面积全部或部份调整为出售的公共住房。

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无论从哪个方向来解释,意见建议稿针对的都是尚未成型的商业产品及公寓楼,和存量的商业产品、商务人士公寓楼并没关系。

另一方面,公寓楼和写字楼在地块规划、设计标准、房屋结构等等方面都存在差异,已经建成的公寓楼如果要改成写字楼,考虑到高额的改造成本,其难度绝不是单单在房本上改几个字这么简单。将存量商务人士公寓楼单改为写字楼性质,咖姐认为可能性不大。

不过从目前政策的走向来看,部份区域开放公寓楼入学、部份商务人士公寓楼可配件燃气等一系列的政策正式发布,正在让公寓楼的一系列体验向写字楼方向靠拢。公寓楼或许会和商品写字楼一直保持差异,但也不排除未来它会变得更加宜居便利。

顺带一提,《意见建议稿》目前正在意见建议征集中,在7月23日前有任何提议都可以向有关部门进行反馈。

意见建议稿释放了什么信号?

深圳中原研究中心认为,自2018年以来,深圳确定了大力增加宅地供给的战略。

8月的二次房改提出至2035年新增供给各类住房170万套;今年年初的市政府会议提出要掀起住房工程建设热潮;6月出台的《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》也提出要新增各类写字楼200万套以上。

从非官方种种动作可以看出,增加宅地供给是政府政策要求,而且会持续相当长的一段时间。

近两年办公、公寓楼、商业等产品整体去化不佳,库存压力大,特别是写字楼产品。而意见建议稿最重要的策略是允许调整土地性质,使商改住成为可能。

商改住允许后,商业产品未来供给会减少,不仅有助于缓解商办去化压力,也能增加写字楼供给。

从以往供给数据看,商业性质产品供给不少,虽然商改住也受条件约束,但体量不小。

更改前后的销售速度变化、限价影响、产品货值变化、产品品质、开发商资金情况等都是影响开发商意愿的因素。最终有更改意愿的可能更多为去化缓慢的非核心区域产品。商改住是加强写字楼供给的一种尝试,相信未来各类创新性举措还会层出不穷。

总的而言,意见建议稿出台有利于增加宅地供给、缓解深圳长久以来写字楼供不应求的矛盾,并有利于完善住房社会保障体系,稳定深圳房地产市场。

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