疫情下,每个人都应该尽快训练自己的底线思维!我们必须面对现实,学会适应新环境!

小产权房哥哥    2022-05-09    9

来源:魔都财观作者:观观这段时间,上海的疫情实在让人揪心。在这场疫情面前,不仅是对这个GDP全国第一的城市应急管理能力的考验,也是对全国最优秀的一群人在艰难时刻生存能力的考验。很多我们本以为可以轻松应对,或者平时根本都不会去考虑的事接踵而至,让我们手足无措。这几天我辗转反侧,作为一个普通人我究竟忽略了什么才让今天的自己感觉如此窘迫,我发现是缺少了“底线思维”!所以今天我一定要把自己的这些思考分享给大家,希望每个人都能重视和反思,我觉得只有这样大家在未来的生活中和人生道路上才能走的更加的平稳!首先,我要说说生活上的底线思维。我发现这一点是最容易被大家忽略的,我们从小被灌输要学会自力更生、自食其力,锻炼自理能力,但是走上社会我们才发现我们已经被各种app伺候的几乎丧失了这种最基本的能力。比如我们要去什么地方,打开一个叫车app,瞬间车子开到你面前。如果叫车比较费钱,那么选择公共交通工具或者骑车,也要使用app。饿了就在各种app上点自己想吃的东西,即使到了饭店还是打开评价app选择人气最高的几道菜。宅在家的时候就刷各种游戏或者短视频app,想买什么就上购物的app,然后接着游戏或者追剧。可是疫情以来,瞬间傻眼了,我在朋友圈看到有人吃了十几天泡面,实在吃不下了,想自己做几个菜,发现家里连锅都没有更别说油盐酱醋这些东西。还有很多人,家里的这些厨具都是新的,但是被锁在家里这么多天,实在没办法,就着短视频上的方法第一次尝试开始做菜,又发现自己退化到了原始人的状态。比如视频中说到小火慢炖,到底多小的火才算小火?盐少许,多少才算少许?油到五分熟下锅,到底五分熟是多熟?在这场疫情中,我们不仅缺食材,还缺少能烹饪出一道普普通通家常便饭的技能。所以我建议大家在疫情之后,养成自己做饭的习惯,如果平时没有时间就在周末的时候逼自己做一顿饭吃。并且在冰箱中时常保持够几天吃的食材,尝试去做不同的菜,就当给自己紧绷的状态找一个放松的渠道。你会发现真的碰到紧急情况,每天都能让自己吃到不同口味的饭菜是多么幸福的事情!此外,平时还要学习一些普通疾病的处理方法,家里常备一些药品,哪怕一直不用定期更换,也许到了紧急时刻真的可以救命。其实我以前也没学过这些知识,平时上班要是有些头痛脑热就自己扛着,实在扛不住了就去医院找医生开点药或者打点滴。但是吃什么药,打什么针也从来没有研究过。直到自己有了小孩,才开始认真地研究什么症状大概是什么病因,应该怎么处理,用什么药。在疫情中我发现真的有用,不仅能知道生病的孩子用药,还能给亲戚朋友推荐一些基本的治疗方法和用药知识。特别是家里有老人的,如果老人要长期吃一些慢性病的要一定要多备一点,在疫情中你就会发现去医院或者药店买药都成了一种奢侈!

其次,大家要有收入上的底线思维。这两天我在家里闲着无聊就刷视频,看到很多被大厂“二次毕业”的人谈感想。我看这些人说话的时候挺平静的,但是其实很理解他们心中的彷徨和无奈。人到中年,上有老下有小,哪个不是拼上了全部努力在托举着整个家庭,遇到这样的事情一定感觉天都要塌下来了。但是对于一个成年人来说,是不能垮掉的,因为他们只有一个角色,就是被别人依靠的角色。所以我觉得每一个成年人都应该早点树立收入上的底线思维,而这一点我自己其实最有发言权。大家都知道我以前是在银行工作的,写、投资房产本来只是我的“兼职”。我自己在本职工作上赚了钱,就想能很好的把这些钱利用起来,所以我选择了房产投资这条赛道,但是一旦踏上这条赛道,从此现金就变成了路人。我买的房越多,手里的现金流就越紧张,只能逼着自己通过副业去赚钱。以前科比有个励志名言,你见过凌晨4点的洛杉矶吗,但是我想说凌晨12点到6点的上海我都见过。我写写到这么拼,一方面是为了缓解自己的现金流,另一方面就是我总担心自己哪天会失业。虽然这在我原来的单位是小概率事件,但是我觉得就是这种职场的底线思维一直支撑着我把副业坐下来,并且越做越大,最后做成了自己的主业。在这场疫情中,很多人的工作方式和工作内容都发生了很大的变化。大家开始被迫使用远程办公软件,学会使用在线上进行工作交流和会议,并且要在家里学会平衡生活和工作上的时间,这种模式对于大家来说都是全新的尝试。在这个过程中,有些人主动拥抱变化,调整自己适应新的工作方式,但是也有些人故步自封,把居家办公当成了居家休息,我想在疫情之后这两种人可能会面临不同的职场境遇。还有些人,开始重新审视自己未来的职业道路。如今自媒体这么发达,很多人都开始深耕自己感兴趣的领域,把爱好做成了副业,并且利用自媒体扩大自己的影响,为自己在主业的收入之外再增添一份安全垫。我觉得都是非常好的尝试,在这里我建议大家如果在选择副业的时候可以选择一个跟主业负相关或者弱相关的行业。这样一旦你主业的行业受到了冲击,副业不至于立刻也受到影响,长期坚持下来,你就会发现这样的收入安全垫会更高。

第三,要有资产上的底线思维。作为一个房产博主,我不鼓吹别的资产投资,我还是劝大家在疫情之后努力奋斗,无论如何也要拼一套房子出来!前几天我写了一篇文章来普及疫情期间延期归还银行贷款的知识,大家想想银行为什么愿意给你延期支付贷款?一方面当然是为了树立自己的良好公众形象,但是另一方面,是因为你的房子是抵在银行的,你是一个有产者,银行知道哪怕你暂时遇到了困难不能还款,但是终归还是珍惜自己的征信,会想办法还钱,不然你的房子就要被拿去拍卖了。但是如果你没有房子,靠租房生活,你跟房东商量能不能把押金推给你或者少交、迟交一点房租,你看看房东什么反应。分分钟把你从家里赶出去,因为你是一个无产者,房东最怕这样的人,如果自己好心帮他延了房租结果疫情之后跑路了,房东就真的人财两空了!我最近还刷到了一个视频,讲两个小夫妻好不容易在上海奋斗买了房子,因为疫情两个人都失业了,但是还有房贷要还、还有小孩要养,在上海他们直接破产了。于是两个人决定降价卖房,自己算了算,还清房贷之后回老家一个三线城市生活还能买一套不错的房子,剩下的钱不仅够自己维持很长一段时间生活,也可以作为生意的启动资金。这就是我为什么一直苦口婆心劝大家一定要努力在上海这样的一线城市置业的原因。在这一轮疫情过后,城市间的房价分化会进一步加大,楼市结构化的行情会把头部城市和三四线城市的差距越拉越大。我倒不是劝大家要把上海的房子卖了回小城市享福,而是一定要有这种资产的底线思维。当然,投资一项好的资产,除了能获得一定的收益之外,最重要的是可以抵御通胀。在这场抗疫斗争中,国家花费了巨大的成本,现在检测的费用、隔离的费用、治疗的费用、疫苗的费用对于个人来说虽然都是免费的。但是对于国家来说却是非常巨大的一笔支出。而且今年我们还有5.5%的经济增长目标,现在因为疫情的影响很多城市的经济都按下了暂停键,疫情之后要怎么去填这么大的一个窟窿?我想我不用多说什么了。

最后,我真的觉得情绪上的底线思维更加重要。这两天很多小区一些不好的视频在网络上传播的非常厉害。在疫情期间,大家被关在家里这么多天,我的同事昨天在朋友圈统计了下,自己身边最长的朋友已经被关了36天了。你想这种情况下大家的情绪能好吗,谁都想发泄一下。所以有些人把这些情绪发泄到了物业、志愿者、甚至是医护人员身上。还有很多人,把这些负面情绪诉诸网络,甚至捏造一些不实的信息误导大家。大家真的觉得这样的宣泄方式对克服疫情有任何的帮助吗?我自己也被关了很多天了,我也有愤怒和心情低落的时候,但是我自己的经验是,学会平复自己!在这段时间,我除了每天直播外,还开始学着冥想、做一些瑜伽。我不是说这些事情一定像灵丹妙药一样立马可以平复你的心情,但是至少可以不将你的注意点集中在焦躁的事情上。慢慢的你就会发现,其实这些负面情绪也没什么大不了的。如果我们要想获得更出彩,至少自己的内心需要更阳光!今天这篇文章也没分析多少经济现象或者楼市知识,就是我这段时间的一些随想,但确实是我真心想对大家说的一些话。谁也不知道这场疫情还要持续多久,上海还要多久才能恢复正常的生活。但是我们必须面对现实,学会适应新环境,而不是自怨自艾,把过去的时光变成自己过不去的那道坎。孩子,该生几个好?(深度长文 | 好文)

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今天来填一个大坑,我们继续聊聊关于中国人口的问题。新中国建国70年,人口政策可谓变动最为频繁的国策之一。概括四句话:

建国初期,自然生育,甚至短暂时间提出“人多好办事”的鼓励性政策。

建国中期:“晚、少、稀”节制生育,粮食不够吃,不节制怎么办?

80、90年代:计划生育,只生一个好,这是40年前最大基本国策

2010年:逐步放开生育,对,就是我们现在处于的时代。

新中国不过70年,然而就是这70年,在人口问题上多次变化,而且都是180度的大转弯,这其中根本性、深层次的原因是什么,未来我们会不会再次转变,今天咱们一下聊清楚。

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刚刚建国那会儿,百废待兴。然而,论生娃这件事,我国却一直很积极,1949年到1952年,我国人口出生率一直保持在3.6%。算高吗?当然高,2021年,我国全年出生人口1062万人,人口出生率为7.52‰,请注意一个是千分数,一个是百分数,73年前我国人口出生率是现在的5倍。不过,那时候人口死亡率也比较高,1949年人口死亡率大约2%。高吗?一样很高,2021年我国,死亡人口1014万人,人口死亡率为7.18‰,1949年是2021年的3倍。不过,和所有国家一样,战争一停止,死亡率马上下降。1949年人口死亡率2%,1950年1.8%,1951年1.7%,一直下降到1957年1.08%,逐年递减,不打战争嘛,人们生活条件改善了,医疗条件变好了,死亡率下降,这件事不难理解。不过,和平让人口死亡率快速降低,但和平不能让人口出生率也同步下降甚至会有所提高。49年之后初期,我国出生率一直就没低过,都是在3%到-4%徘徊。对于这样一个出生率高位不变,死亡率快速下降,人口增长率快速上升的形势,国家是怎么看的呢?两字——好事。1949年,美国支持国民党打内战的政策彻底失败,那么花了几百亿美元的援华军费总的有个说法吧,于是美国政府就发表了一个《美国与中国的关系》白皮书。目标就一个——甩锅,谈到国民党为啥崩溃,其中重要一个原因就是——中国人太多,温饱问题解决难度太大,民怨沸腾,所以失败。当然,这是P话,就像老板问你这个月业绩为啥这么差,你说这个月公司开会太多,耽误时间工作,这不是找抽吗?于是,教员马上反怼,1949年9月16日,发表了一文《唯心历史观的破产》直接批驳。

我们来看看教员的原话:

1、世间一切事物,人是第一宝贵的。

2、只要有人,什么奇迹都能创造出来

3、人口众多是一件极大的好事,再增加多少倍人口也完全有办法。

最后,一个概括的观点就是——人多是好事,人多好办事。

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不过,教员很显然把这个问题看简单了,因为他没有意识到“人手”和“人嘴”矛盾的复杂性。1953年,新中国开始第一次人口普查,生得多,死的少,三年增长了21%。然而,粮食呢?三年增长了13%。人口增长,差不多是粮食增长快一倍。意识到了马尔萨斯陷阱,教员开始改口,1957年2月,在全国学联会议上就开始辩证看问题

——中国好处是人多,坏处也是人多。

同年,在一次南京部队会议上,也深有感慨——1949年我们缺粮食,现在还是不够,不是由于农业没进步,就是因为人多嘴巴多。不过,教员还是乐观的,当1958年开始大跃进的时候,由于大炼钢铁,大兴水利建设,许多地方出现了劳动力不足的情况,教员马上又改口,“现在还是人多,好一点”。于是,人口方面,教员思想反复“辩证”,直到1970年见到了老朋友斯诺,又表示了对人口的担心。

——农村里的女人,头一个生了女孩,就想要一个男孩,就生了第二个,第三个,一共生了九个,只好算了。重男轻女,这个风俗要改。(1970年12月和美国友好人士斯诺的谈话)

终于,在这以后,直到老人家病逝,对于人口问题基本看法就没有再改。

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上头多变,自然下头也得跟着变。建国初期,我国是禁止妇女打胎的,请注意不是控制,是禁止。不过,政策主要目标是保护妇女身体健康,而不是鼓励人口,这个要明白当时,1950年直接规定所有部队女干部打胎,必须是六种情况,有严重身体疾病,心脏病、贫血,发生了流产、遗传出现问题,总之如果不是出现威胁生命的问题,严禁打胎。而且流程异常复杂,必须本人和丈夫签字,公立医院大夫证明,最后还要请卫生局局长签字。这流程走下来,估计比生个孩子还复杂。如果违法这些规定打胎呢?对,就是犯罪行为,叫做非法堕胎罪,被手术者及实施手术者均要被人民法院依法处理,可以坐牢喽。另外,避孕药品和工具,严格管控,一律禁止市场自由购买,必须持医师证明去国营药房限量购买,而且严禁进口。比起现代那些满大街的无痛人流广告,不知道现在的小姑娘是不幸还是幸运。不过,这个政策没过几年,国家高层对于这个问题认识却出现了明显不同。比如,我们的邓公1954年写给邓颖超的信中,就表示:我认为避孕是完全必要和有益的,不理解卫生部为何很不积极。还有刘少奇,屡次在会议上说,

“苏联要学,但是不要学英雄母亲,中国应提倡节育”

于是,关于人口,有人要多生,有人要少生,终于发生了1957年关于“新人口论”的大讨论。

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说新人口论,就不能不提一个人——马寅初教授。这人大家现在不熟了,但是往前推30年,可以说是中国家喻户晓的人口学泰斗。这个马老师出生在1882年,根红苗正的留美生,毕业于美国哥伦比亚大学博士,然后回国各个大学任教。不过马老师骨头很硬,解放战争坚决站在我党一边,抨击国党。解放之后,北大教书,最后担任校长,同时多次在江浙、上海调研人口问题,写出了“新人口论”,中心思想我们都很熟悉——计划生育,控制人口。而原因也很简单易懂,若人口无限增殖,粮食必须增产,直接影响轻工业积累,间接影响重工业建设,我国的工业化会为此大大推迟。对于他的理论,教员一开始是欢迎的,1957年在卫生部会议上,专门说——实行有计划的生育,这一条马老(寅初)讲的特别好。1957年7月5日,马寅初新人口论在《人民日报》全文发表,第一次公开表明了我国政府要开始控制人口,计划人口了。然而,人算不如天算,1958年马老师被打成右派,自然新人口论也被打入冷宫。而且新人口论被定为三大罪状,第一是资本主义马尔萨斯人口论余孽。第二、篡改马克思主义原理。第三、对中国六亿人口没感情,仇视人民。不过,纯学术批评也就罢了,很快这种批评上升到了人身攻击程度,当年那个号称党内理论家的康某人直接在北大说“马寅初的马,不是马克思的马,而是马尔萨斯的马”,这种文人骂人更恶毒。于是,1960年1月,北大校园贴满了批判马寅初和新人口论的大字报,马老师被迫辞职校长,离开北大。

倡导计划生育第一人被批了,那谁敢再提“计划生育”,于是1962年,刚刚度过三年自然灾害,能吃饱饭的中国人立马掀起了新中国历史上第二个造人小高潮,这个高峰一直持续了12年不降。1966年到1970年,我国每年出生人口2500万到2700万,年平均生育率在3.4%以上,1969年,我国人口总量超过8个亿。1949年到1969年,人口整整翻一倍。

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马寅初被打倒,但是“人嘴”的压力对于整个中国却越来越大,虽然没人再提系统性的计划生育政策,然而零星对于人口问题的调整却不断出现。1963年,国务院改变政策,以后凡是职工做节育和结扎手术,一律免费,休养期间,工资照发。1965年,商业部将避孕套价格大幅度下调,从3分钱一个变成一分钱一个,后来干脆改为福利发放。原来严格的堕胎条件,也做了宽松——任何妻子一方要求手术,经医师检查,无手术禁忌,可马上实施。和10年前的政策相比,别说卫生局长,就连丈夫也不用签字确认。不过,下面的零星改变,还是无法抑制中国总人口的蒙眼狂奔,1969年我国人口8个亿,1970年达到了8.3个亿,终于终于,天天阶级斗争为纲的国家最高领导层,认识到了这个问题可能比走资派反攻倒算更可怕。1970年,周总理在全国计划工作会议上,直接就说

“你连人口增加都计划不了,还搞什么计划经济”,

“老人多活几年,总是好事,婴儿死亡率下降,也是好事,两头增加,人口压力就大了”。

不过,大方向总是教员要做,终于1975年,他在《关于年度国民经济计划的报告》上批示七个大字——“人口非控制不行”,算是定了大调。领导定了调,下面抓落实,国务院在第四个五年计划为人口定了一个总目标,争取城市人口增长率下降到1%,农村下降到1.5%。不过,这并不是我们熟悉的计划生育政策,更像是未来计划生育国策的一种彩排。因为多数政策并不是强制,而是指导和倡导,这个时间和80年代计划生育有本质区别。那个时候,总的宣传思想是三个字“晚、稀、少”。

啥是“晚”?鼓励男女青年晚婚晚育,提倡女23,男25,才去要孩子。

啥是“稀”?鼓励拉长两胎之间的间隔,生育间隔最好在三年以上。

啥是“少”?一对夫妇最好生育一个孩子,最多两个(你要是生三个,好像也没啥惩罚)。

当然,凡是遵守“晚稀少”的夫妇,在住房分配,婚育假期,农村口粮、福利待遇方面都受到优待,可以理解为国家有奖励不惩罚的人口家庭考核。坦率的说,这个期间政策,我国的人口计划政策并不激进,和同一时间段邻国印度英吉拉甘地夫人800万男人绝育,韩国朴正熙总统不绝育就坐牢的政策相比已经温和了很多。这个政策一直持续到1980年,那个标志性《公开信》的发表。

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接着就是文革结束,改革开放进行。而计划生育是我国极少的继承文革,同时在文革后强化的国家政策。原因很简单,就是我国经济建设越来越被人口问题拖累。举个例子,1980年,解放三十年,全国城镇人均居住面积比新中国成立的时候还少0.9个平方。1979年比1957年全国粮食总产量增长70%,然而人均粮食占有量只增加了6%,而棉花、油料、猪肉等农产品甚至还有不同程度的下降。而且,人口就业越来越成为压力,1979年国家安排了800万人就业,然而仍然有400万人待业,这是城市情况。农村问题也很大,建国初期我国人均耕地2.7亩,到了1979年变成了1.6亩,然而世界平均水平当时是5.5亩。1979年3月30日,邓公在党内会上,提出我国实现四个现代化有两个大问题,第一底子薄,第二人口多,在生产还不够发展的情况下,吃饭、教育和就业都成了严重问题。1979年底,我国总人口已经达到了9.7亿,出生率1.7%,死亡率0.6%,人口增长率为1.1%,说实话这个数据现在看还好,但是从当时看还是太高。因为,按照当时测算,从1979年开始我国20年后总人口将达到13亿,40年后达到14亿,而当时不管是资源和财富,都无法想象我国能支撑这样一个人口增长量(从现在看,这个测算还是比较准确的)。而且当时有个特别情况,由于“晚稀少”属于弹性奖励性政策,不属于硬性指标,对于城市有单位的职工还好,但是对于农村这个办法似乎没啥用处。再加上包产到户让很多农民吃饱了饭,生活水平又得到了很大提高。所以让经历过1949年第一次生育高峰,1962年第二次生育高峰的国家领导人,觉得包产到户会促成新中国历史上第三次生育高峰。于是,觉得不能再等了,也不能再拖了,1980年7月,全国人大总理报告,明确要求:

要普遍提倡一对夫妇只要一个孩子,一定把人口增长率尽快控制,争取全国总人口在本世纪末不超过12个亿。

1980年9月25日,中共中央发出《关于控制我国人口增长问题致全体党员、共青团员的公开信》,这标志着我国“只生一个好”强制计划生育政策出台。虽然当时公开信在这个问题上用的词是“提倡”,然而实事上却变成了一种规定,除了特殊情况外,都必须硬性规定,生育从“提倡一胎”变成“必须一胎”。

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实际上,在这个问题上,农村和城镇推行难度是不一样的。1980年,中国城市生育率在“晚稀少”政策提倡下,每个育龄妇女生育量已经降到了1.25个,而且所有人都被单位管着,每个单位都有计划生育主管人员,所以推行起来相对容易。然而,农村却面临极大的挑战。1980年,我国农村育龄妇女生育数量还是维持在2.68个,这就要求每个家庭必须从三个孩子变成一个孩子,执行难度可想而知。而且不少基层干部为了完成任务,执行粗暴,拆房子牵牛问题屡见不鲜,一时间干部和群众,农民和政府关系非常紧张,而计划生育工作则被认为是“天下第一难事”。结果计划生育政策执行一年,偷生、强生问题严重,人口增长率反而从1980年的1.18%变成了1981年的1.45%。一看强制政策不佳,国家赶快调整政策,城市除特批毫不动摇坚持一胎,农村有特殊情况可以二胎,坚决杜绝第三胎。然而,这个“特殊情况”可就特殊了。各地都不一样,各地都互相吐槽,广东说广西太松,河北说河南太宽,反正都是吐槽别人太松,自己太严。于是,国家又重新出台了一个解释政策的政策,目标就是规范——啥是特殊情况。第一版是三种:

1、第一个孩子有非遗传性疾病,不能成为正常劳动力

2、重组家庭有一个孩子,可以生第二个(后来打补丁又要求一方必须是初婚)

3、婚后多年不育,抱养一个后又怀孕可以生。

不过,后来这个政策补丁打了七八次,最后弄得异常复杂。比如:两代或三代单传的,兄弟两儿只有一个能生育的,男方到女方倒插门的,残疾军人的,夫妇都属于华侨的,边远山区贫困户的,总之,比现在的购房政策,人才引入还复杂,还难懂。这些情况中央统统称为“开口子”,对于开口子问题,中央又定了一个总原则——“开小口,堵大口,私自开口受处分”。不过后来口子越开越大,直到1986年,开了一个非常大的口子——“要求生育头胎的独女户,间隔若干年后可以允许第二胎”,并且出了公开文件。憋了许久,大家发现了这个口子,压抑已久的生育愿望如开闸洪水倾泻而出,结果那一年强生、抢生、超生,偷生问题严重。于是,中央1986年之后,开始反思这个问题是不是管的太一刀切,所以计划生育也开始了我们所熟悉“因城施策”,不对,应该叫“因省施策”,一个省一个政策,一个省一个标准。所以,有些情况,在一些省可以勉强生,在一些省就绝对不能生。上有政策,下有对策,就有了超生户流动到计划生育政策比较宽松的省份去生,于是乎就诞生了1990年,黄宏、宋丹丹那个经典的春晚小品《超生游击队队》。当然,这个游击队的出现,一方面是躲避家乡计生部门的罚款,另一个方面也是为了适应“因省而生”的形势。为啥小品中的男主人公前两个丫头起名“海南岛”和“吐鲁番”,从一个侧面也反映了这些地方的省份计生政策是相对比较宽松的,而涌入大量的游击队不过之后,情况有所好转,虽然各省情况都有差别,但是基本遵循共同的一个底线,一胎男孩不能生,一胎女孩可以再赌一把的“独女开放”政策,但是这也酝酿了未来中国二十年“女少男多”人口另一种危机。

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1990年,我国进行了第三次人口普查,截止当年7月1日零时,我国大陆总人口人,按照当时测算的人口自然增长率1.439%,我国人口21世纪达到13亿基本定局。显然,这没有完成当年确定的20世纪末人口12亿的目标,情况还是不容乐观。怎么办?严格的计划生育政策已经执行了十年,问题还是没有得到根本性缓解。而且,这个数据存在严重漏报问题,当年计委主任彭佩云在全国计生工作座谈会上,直接讲了明话——当前人口统计“水分”还比较大,每年大概漏报190万人,所以必须对人口形势估计留有余地。于是,开始再次调研,而调研的结论就是——当年我国总人口中,年龄结构轻和育龄妇女比例偏高是原因,说句人话就是——能生的人还是太多。1990年,往前推25年就是1965年,现在生人的人,就是当年中国第二次人口高峰的被生者,从根本上讲这是个历史问题,是个积累问题。不过,1990年,再往后推25年,就是2015年,却没有啥人口高峰,甚至现在的中国还要为人口生育进行鼓励,只能说世事难料。从这张表中,大家也可以感受到当时领导人的压力,1980年出生率算是勉强压了下去,然而1982年又上升,1984年压了下去,1987年又上升,甚至88年,89年,90年持续在2%徘徊,这就理解了1990年《超生游击队》小品的初心。不过,在1992年,这个问题终于迎来了拐点。因为从当年开始,我国统计显示育龄妇女总体生育率已经降到了1.9(就是平均一个生育女性的生育数),大家都知道一个女人生两个娃才能保证人口增长(学术叫更替水平),所以被人口问题困扰将近百年的中国在九十年代中期看到了曙光。

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21世纪第一个10年,在人口问题上国家终于松了一口气。2000年我国人口12.67亿,虽然没有完成当年世纪末控制12亿的目标,但是人口增长率和人口出生率算是下来了,因此2000年到2010年,整个人口是处于一个“低出生率,低死亡率,低增长率”的三低模式。而同期,中国经济却迎来了爆发式增长,国内GDP在2000年是将近10000亿,到了2010年达到4万亿,人均GDP从不到1000美元,到了2010年的3000美元。究竟是人口少,负担少,拖累小,促进了经济快速上涨?还是经济增长,工业化加速了人口增长率的降低?恐怕这是一个很难说清“鸡和蛋”的问题。但,不管怎么说,中国人口太多问题终于不再成为困扰整个国家发展的最大障碍。人少了,钱多了,国家就开始调整,或者说逐渐放松人口生育的限制。实际上,从2000年以后,放松的声音一直都有,并不是这几年才开始的。2004年,18名人口研究学者经过计算之后,联名建议调整生育政策,建议从2005年开始实行“单独二孩”,国家没有采纳。2009年,再次上书,国家没有采纳。转折点在2012年,当年中国劳动年龄人口首次减少,学者们再次上书——实行单独二孩,这一次国家采纳了,2013年底人大立法同意,我国开始“二孩时代”。不过当时估计放开二孩,会有一个人口小高峰,但是事实上2014年出生人口1897万,仅较2013年增加100多万,之后的2015年出生人口为1654万人,重回下降区间。于是,2015年,全面二孩政策开始实施,直到去年2021年“二孩变成了三孩”,当然也不能说二孩政策全然没有效果,国家统计局说由“单独二孩”到“全面二孩”,全国十年间多出生“二孩”数量达到1000多万人。“全面二孩”后的头两年,也就是2016年和2017年,每年出生人口均出现了增长——两年都高于1700万。但从2018年开始,却再次进入逐年下降的通道——2018年和2019年出生人口分别为1523万、1465万,2020年出生人口更是下降到了1200万,2021年1062万。

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不过,相比较生育率的下降,人们更加担心下面的问题。第一、人口红利问题有人说,中国能快速发展,主要就是靠人口多,劳动力便宜的人口红利,为了维持经济高速发展,还是应该多生。但试想一下,如果我们还是靠人口红利发展,靠人口密集型产业赚钱,而不靠创新,不靠科技,是不是会成为一种“人口依赖症”的病态发展。老子是富士康流水线工人赚血汗钱,儿子还是流水线工人赚加班费,中国高速发展对于我们普通人还有什么意义?所以,靠人口红利维持高速经济,反而是个伪命题,经常这样打算,会降低我们升级科技树,提升产业水平的动力。第二、国家性别比例失调。由于只让生一个,所以生男不生女成为很多传统家庭的选择,再加上B超等医疗条件的辅助,从80年代开始,我国人口性别比一直在拉大。在90年代前还属于正常,但是到了2000年,已经达到了118(国际上认为100女婴应该对应103到107的男婴)。到了2005年,更是高达118,有些省份更高,这就导致了我们现在所面临的农村光棍,天价彩礼的问题,这个好像没有什么好办法,只能靠人口的自然修复。不过,这几年似乎问题好了一些,毕竟现在“建设银行”的代价,让那些重男轻女者已经望而却步,我相信一两代人之后,中国这个问题也会逐步解决。第三、老龄化问题这不是中国独有的问题,而是世界上所有国家,尤其是发达国家共同面对的问题。1982年我国60岁以上人口是总人口的5%,到了1999年变成10%,到了2010年到了13%,有人预测2050年这个比例可能达到23%。这牵扯到很多问题,养老金、劳动效率等等。我们当然可以重奖年轻人多生(比如像某位经济学家那样建议印钱促生),来降低这个比例,但是等现在的孩子50岁以后怎么办?印更多的钱,让更多人生,为他们养老?如果这样,整个人类就变成了一个人口庞氏骗局。这个问题,比前两个更难解决,因为毕竟每个国家,每个省的情况都不一样,有的是已富后老,有的是未富先老,有的还没有进入老年化时期。所以,暂时没有好办法,但这个问题值得每个人认真思考。以上三个问题,是我个人的思考,讲出来供大家讨论批评。

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一不小心又写了8000字,超过了上回7000字的记录,我没写完,估计大家也看烦了。赶紧收个尾吧,要不然又该有人说,看富贵的文章,腿都蹲麻了。回顾从1980年到2015年,30多年严格甚至饱受诟病的计划生育政策。我们必须承认三点:第一、它的确压住了我国当年控制不住的人口增长趋势,按照官方的口径叫做“,执行30年,少生四亿人”.这四亿人的减少,无疑大大减轻了中国当时不管是吃饭、就业,住房甚至工业化资金的压力。毕竟改开初期我们就那么点钱,买粮食就不能买机器,这个很现实。第二、人口素质提高,有了保证。这也好理解,国家能花在教育上的钱也是一定的(往往是GDP的一个比例),所以解放初期我们只能让10个人变成初中生。但是,人口少了,钱多了,2000年后我们能让10个初中生,其中5个人变成高中生,3个大学生。人口数量的低增长,让国家有了胆子开始了90年代末那场高校大扩招。第三、减少低层次劳动力内卷。大家现在都在抱怨“内卷”的问题,然而你敢想象中国劳动力再增加4个亿,能卷成啥。当然,这35年的严格计划生育问题也很大, 国际上批评我们没有人权,民间搞的基层干部老百姓关系紧张,现在更有公知批评我们弄得现在劳动力成本升高,养老金紧张,巴拉巴拉。但是,我认为,能说这样观点的人只能送他一个词——无知。因为他们不知道,人口在国家发展中到底起到什么作用,人口在什么情况下才能发生正向的作用,人嘴和人手是什么辩证的关系。说白了,从经济学上讲,“人”是一种生产要素,就和资金、土地、技术是一样的。这种要素太少,自然影响生产的进行,影响经济的进步。比如俄罗斯就是这种情况,二战之后苏俄一直有这个问题,资源丰富,但是人口稀少,尤其是男性,所以俄国妇女能生五个孩子,国家就会给与极大的荣誉,被称为英雄母亲。反之,其他几个要素太少,土地、技术、资金都不足的情况下,人太多,反而会成为累赘,比如我们旁边的三哥印度。因为人和其他要素不同,人不但是人手,更是人嘴,而且人手可以停,但是这个嘴不能停,不敢停,停了就会出大事。我们70年代,80年代就是这个问题。同样十几亿人,为什么30年前,我们人口压力巨大,而现在我们反而觉得有点不够用了。说白了,就是我国这30年经济其他条件有了长足的进步,尤其是资金和技术。先说农业,虽然我们耕地数量增长不多,但是我们粮食产量以及粮食技术已经今非昔比,感谢一下以袁隆平爷爷为代表的新中国农业科技人员。现在,我们是世界上外资利用最好的国家,是世界上唯一全品类的工业国,是世界上公认的世界工厂,另外也是世界上产业技术进步最快的国家之一,其他生产要素巨量供应,让人手这个因素反而有点不足。但,反观40年前,甚至30年前,我国技术、资金又是什么样的,经过那段岁月的人们都应该有印象,资金极度缺乏,只能靠出卖各种木材、煤矿等换点外汇,技术比较落后,基本上和国外同类产业有一到二代的差距,所以那时候“人”就表现在“人嘴”的压力了。有人批评,为什么国家现在只是放松了人口限制,为什么不是完全放开,生几个也不要管。这个问题,如果你从经济,从生产要素搭配的角度就好理解了。可以说,2012年之后,国际局势不确定因素越来越多,中美关系谁都明白,中欧关系也一般,中韩中日忽冷忽热,这些都加剧了我国经济发展的不确定性。说句“万一”的话,哪天我国经济突然陷入低谷,哪天外资大规模撤离我国,哪天我国发生不可预知的经济困难,GDP增速从5个点,变成4,3,2,1,甚至负数,人口红利立刻变成“人嘴压力”。所以不是不想放,而是不敢放,因为70年的建设经验,70年的斗争经验,40年的人口压力,让中国的领导人明白一个道理,人(人口问题)无远虑,必有近忧。听说房贷可以延期?我立马打了十几个电话核实了下……最近大家都挺苦的。一方面是闷在家里这么多天,对回归正常生活充满了无限向往。说好的天天躺平是梦想,但是真的实现了,反而没法接受,这就是梦想和现实的差距。另一方面,对于买房人来说,最怕的就是在家待太久了,万一丢了工作,连房贷都还不起了该怎么办。这两天很多小伙伴都在网上看到了有关疫情期间可以向银行申请延期支付的消息,并且询问我具体情况。这个话题也一下子就冲上了热搜。

很多银行也都做了回应,但是我看了下,都比较官方,说的比较含糊。那目前的真实情况究竟如何,落地的怎么样呢。我索性还是打了十几个电话问了我原来在银行的那些朋友了解情况,又请我们团队的孟老师发信息跟各大银行核实了下。我们向来就是严谨认真的,未经核实的消息,一概不发。正好跟大家聊聊目前贷款的真实情况,也跟大家说一点肺腑之言。首先,晒下我们跟各家银行的聊天记录:

询问的银行比较多,我简单总结下各家的回复内容:1、关于疫情期间如果确实还贷有困难的,银行是有相应的政策支持的,这种支持政策在20年的时候就有推出,并不是什么新消息;2、但是目前上海的多家银行并没有今年实际执行的案例,不过已经都在向总行申请相关的政策,估计很快就会有结果;3、从以往的经验来看,申请延期支付利息是可行的,但是每家的政策支持情况不同,需要单独沟通;4、延期支付不代表免除利息,只是把需要支付的时间往后延了,而且本来应该还掉的本金因为没有还掉无形中其实会增加利息总额,延期后你每个月的还款金额会增加,所以大家需要考虑清楚再使用;5、目前申请房贷延期支付不需要太多的证明材料,但是对于经营贷延期支付可能需要提供经营场所被封、自己被隔离的证明材料;6、跟银行协商好之后,并且办理了相应的手续,是不会影响自己的征信的。如果上面几条大家还是没有太看明白,我就直接给结论:可以申请延期支付,但是需要大家单独跟自己的贷款行联系,因为每家的政策都不太一样,延期支付后会增加贷款利息。所以谨慎使用,通过正常渠道申请的延期支付不会影响大家征信。我刚把这些消息在后台回复给大家后,我看到心酸而又略带调侃的回复:我是缺那点利息吗?我缺的是房子的首付!确实每一个在魔都打拼的人,无不怀揣梦想,想在这里尽快赚到自己的第一桶金,早日买上一套属于自己的房子,能在这里扎下根来。好不容易凑够了首付,下了房贷,拿到了房子,以为未来只要继续好好工作,生活就会岁月静好。但是突如其来的疫情,让大家彻底醒悟,每天能够996原来是这么奢侈的一件事。就像网上的段子说的:gj叫我在家睡觉,zf叫我不要营业,但是房东叫我交租,银行叫我还贷。在这些给我留言的朋友中,还有人给我写了一长段自己的经历,因为涉及到别人的隐私我就不截屏了,大概说下内容。给我留言的算是一个在上海打拼事业有成的中产吧,他和老婆都是从小县城一路努力上学考到了上海的学校。老公是码农,老婆是事业单位的员工。本来两个人都没觉得自己未来能留在上海,因为家里条件不好,父母没法支持他们在上海买房。刚起步夫妻俩的收入都不高,刚毕业的收入除去房租,也刚刚能维持生活。但是慢慢的,老公趁着互联网这些年发展的风口收入大幅增加,而且两个人又能吃苦,所以收入提升很快。后来慢慢的还真的攒出一套房子的首付,于是5年前买了一套小房子,还生了孩子,老人也过来帮忙带孩子,有时候还能在生活上给他们一些支持。生活越来越好,老公还进了大厂带起了团队,这下收入更上一个台阶了,于是他们又生了二胎,前年还高杠杆置换了一套大房子。大家听到这里是不是觉得这是个非常励志的故事?是每一个来上海寻梦的年轻人只要肯奋斗就能实现阶层跃迁的模板?我也是这么认为的,但是接下来,故事发生了极大的转折。他们家的老人一直都有慢性病,去年一下子严重了,不仅没法帮忙带孩子了,而且还要夫妻俩来照顾。老人在异地很多医疗费没法直接报销,都是夫妻俩帮忙垫付,占用了一大笔资金。两个孩子没有人带,于是老婆只能在去年选择辞职,专职在家带孩子。一直到今年,我想大家也猜到了,老公被大厂辞退了,家里完全没了收入来源,夫妻俩直接崩溃了。所以老公非常关心现在的房贷政策。对于他们来说能晚支付一个月的利息也许对他家来说就是救命的资金,让我务必帮他打听清楚,如果不能延期,他们只能卖房回老家了。我把他们的故事分享出来,并不是要给那些正在奋斗中的年轻人泼冷水。现在国内外经济不好,又遇上疫情,很多行业都过得挺苦的。未来的收入来源可能也不太稳定了,所以大家如果真的要买房一定要谨慎使用杠杆!最近一段时间法拍房的数量暴增,当然每个不幸的家庭各有各的不幸,但每个故事的背后其实都有着相似的结局。房主崩不住了,资金链断了。

所以从这一轮疫情中我们真的要好好反思所谓的“杠杆效应”。

在以前,很多大V都鼓励大家买房要多加杠杆,年轻人要敢于负债。因为长期来看,通胀一直存在,而房子又是最好的对抗通胀的资产。于是只要你敢于加杠杆,几年下来,资产在不断的增大,而负债又在不断的被稀释。而且经济又在迅猛的增长,大家收入不断增加,似乎每个人都能在这个时代通过几年的努力完成阶层的跃迁。但是从去年开始,GDP的增速一下子掉到了5%以下,今年竟然把5.5%作为必争的目标。可见我们现在遇到的困难有多大。所以,杠杆在经济快速发展的时候,在每个人收入年年增长的时候,是个人资产扩大的增速器,但是在经济不好,连工作都保不住的时候就变成了饮鸩止渴的毒药。所以在接下来的几年,我给大家三点诚恳的建议:第一,重新审视自己的现金流。一定要留足一年以上的自有资金,最好是能达到18个月的自有资金,以防突如其来的家庭收入上的变数。第二,如果要置换房产,一定要先卖后买。哪怕买新房要等待,需要租几年的房子可能比较麻烦,也不要借钱买了新房再卖老房子。因为你不知道市场哪天就突然冰封,你的老房子可能卖不掉了,但是新房子还要还贷款,很可能直接摧毁你的现金流。第三,要利用好今年的政策窗口期。我从去年就开始告诫大家,今年会是个货币宽松的大年,很多金融政策会放开,那些要上车的年轻人不要太急躁,好好利用今年的窗口期,也许会省一大笔钱。在接下来的几年我们大概率会经历一个前所未有的阶段。

在这个时代有些事是我们熟悉的,通胀依然会存在,房产依然是普通人抵御通胀的最优资产,但是很多行业会经历大的变动,随之而来是每个人收入的不确定性。

在这个阶段我们需要坚持一些原来的观点,但是也要摒弃之前很多所谓的成功经验,更加谨慎、智慧,也许能让我们走的更远、更稳!

千万别买顶楼和底楼?!告诉你,这两大楼层选对便宜也能赚!关于楼层,想必大家都听过那句俗语:再穷不买顶楼,再傻不买底楼。我国房地产发展不过四十年,能出现这样的俗语,足见顶楼和底楼不能买的观点,有多么深入人心。真正到市场去看,也是如此。二手市场,底楼和顶楼要比正常楼层价格要低很多。新房市场也是如此,开发商卖到最后,剩下的几乎是天地楼层,给出的折扣也是非常之多。但顶楼和底楼,真的不能买吗?关于这个问题,很多楼市小白会惯性地认为不能买。不少曾经踩过坑的粉丝,也会直接以切身之痛教育大家,千万不能买。

但也有很多人,坚定地告诉我们说:能买,住得非常爽!以后还会买!所以,顶楼和底楼,到底能不能买呢?我的观点是,部分顶楼和底楼,完全可以买的!

能不能买,满足哪些条件才可以买?一切的一切,我们需要搞清楚背后真正的逻辑,才能做出尽可能理性的判断。先说说1楼,为什么1楼不能买?我总结了大家的吐槽,基本是以下4点:1、吵;2、私密性差;3、采光不足;4、返水问题;确实,1楼太吵了。并且,这个吵是全方位、全天候的吵。早晨是大爷大妈出门买菜以及晨练的声响,下午是各路熊孩子嬉戏打闹的声音,到了晚上父母带着孩子活动,大妈开始广场舞,整个小区更是热闹。如果没有人车分流,大半夜还能有车就停在你家客厅边上。

这些还只是外部的噪音攻击,楼栋里还有电梯间,室内的声音带着回响更加吵得人睡不着觉,半夜2-3点,可能都有刚刚吃完夜宵的男男女女在你家门口闲聊。但凡对声音比较敏感的朋友,都是不建议选择1楼的,因为实在是太过吵闹,如果碰上疫情居家办公,内外熊孩子一起吵起来,更是让人崩溃。除了吵之外,那就是私密性差。住其他楼层,倘若有个大客厅落地窗,那绝对是加分项,敞亮开阔。但住1楼,窗户越大,家里暴露的面积就越大,窗户越多,家里暴露的范围就越多。在小区来来往往的人流面前,你家大到装修,小到沙发颜色,家人着装,没有丝毫隐私。

很多人可能会说,那就做磨砂玻璃,或者多拉窗帘吧?但1楼本身采光条件就不够好,加上磨砂玻璃,或者拉上窗帘,白天会更加昏暗,住起来也多少会有不舒服。最后,1楼还有一大隐患,就是下水问题。目前各大高层小区,采用的排水方式是“自然落差排水法”,一个单位的一侧或两侧住户由上至下共用同一下水管道。这就导致一旦下水管道堵塞,低层由于处在排水管道末端,最易形成室内返水。返水返的是各家各户卫生间的水,有多恶心我就不描绘了。如果家里已经装修好再返水,这滋味更是加倍难受!前段时间,上海著名豪宅汤臣一品,由业主就爆千万豪宅屡屡遭遇返水,家人饱受困扰,大家可以自行搜索,画面有些不适,我就不截图给大家看了。这些是选择1楼时,必须要考虑的几大问题。那么什么样的1楼能买呢?

对于1楼来说,最好解决的是下水问题。可以尽早找物业协商走独立下水管道,如果可以,建议2楼也走独立管道,这样几乎1楼几乎不存在反水和漏水的问题。其次是,最好买楼间距开阔的房子。按规定楼间距一般是总层高的1.2倍,低楼层的采光是不受影响的。

此外,最好是人车分流的小区,地上没有私家车,能够避免半夜停车与鸣笛,也能减少部分噪音源。最后,小区内最好有专门的广场或者游乐设施,并且你所买的楼栋距离这些区域足够远。具备以上特征,还能有不错优惠折扣的1楼,踩雷的概率没那么大。如果要是1楼还带院子,那更是不用我说,大家也会选择。

其实近几年,比如在杭州,有不少开发商开始选择将1楼设计为社区公共活动空间,阅读室、会客室、社区活动室等等。这样的1楼,实际上已经是2-3楼,“吵”的问题基本没有,如果解决好下水问题,更是没有什么疑惑,完全可以买。只不过要提醒大家,不满足上述条件的1楼还是不建议买。三四线城市新房太多,也不建议大家去买1楼,未来流通性还是会差。

说完了底楼,再说说顶楼。顶楼的缺点相对少些,主要被吐槽的问题是以下3点:1、漏水2、冬冷夏热3、等电梯久因为过去建筑工艺不高等问题,顶楼的防水是经常被吐槽的。其次因为处于楼栋的最高点,距离太阳最近,就会产生冬天太冷,夏天太热的问题。

此外,还有一大问题就是等电梯太久。一般34层高层住房,等电梯1-5分钟都是常态,如果碰上停电,住在顶楼想要去上班那就酸爽至极了。并且,还有些人会脑补,万一碰到地震等突发情况,顶楼根本来不及跑的,所以很多人尤其是老人家,是比较抵触顶楼的。但实际上,这些年顶楼的地位早已发生大逆转。很多高端楼盘或者有稀缺景观面的楼盘,顶楼因为风景好,且无人打扰,甚至还会设计为顶层复式,价格要更高。

再加上现代工艺技术的改善,只要是大一些的开发商,顶楼出现漏水的现象是越来越少了。并且顶楼往往还附赠露台或者是阁楼等空间。与1楼相比,私密性又好,等于在城市有一片专属于自己的天空,感觉还是不错的。尤其现在疫情,顶楼露台种种花草,白天散散步,晚上乘凉吹吹晚风,安全又惬意,也是非常多人喜欢顶楼的原因。

现在对于顶楼的争议,反而是比1楼要小的。那么顶楼的选购需要注意什么?1、尽量选择大开发商,尽量避免安置房、小产权以及老破小等,这些楼层的顶楼工艺可能还是会存在问题,涉及到漏水的问题。2、尽量选择户型通透通风较好的房子,如果是南方别做太多开放式的装修,尽量减少夏天过热的情况。3、尽量选择次新房。交房验收时,一定要找个暴雨的天气,测试防水性,发现问题尽早在保修期协商物业修缮。

顶楼和底楼,优势和劣势非常清晰。抛开居住的属性,顶楼和底楼有自身专属的购买群体和流通逻辑。确实,大多数购房者纠结的情况是,底楼和顶楼没有突出的优势,反而多少还是带着劣势的。这种情况下能不能买,你还需要知道的事实就是,虽然一二手市场,底楼和顶楼的价格低,但这不意味着底楼和顶楼的流通和投资收益就低。由于开发商在定价时,就对顶楼和底楼进行了低价处理,入手成本低,这就使得这两个楼层在二手市场有更多的降价空间,能够吸引部分手头实在紧张的刚需。如果地段和项目品质不错的话,也是有很多刚需群体乐于接手的,流通不比其他楼层差。并且,有些投资客也是非常乐意买入顶楼和底楼这些楼层的。因为房价上涨时,市场非常火热,好地段的顶楼和底楼也能跟上涨幅,并且因为入手成本和资金低,后续也好差异化出手,算下来投资回报率也不比其他楼层差。当然,以上这两个问题,有一个非常重要的假设,那就是项目地段足够优质。最后,再做个声明,这篇文章不是鼓励大家去买顶楼和底楼,买房最黄金的楼层肯定还是中间楼层,以33层为例,8-32层都是不错的选择,只是要有选择的避开一些特殊的腰线层、18、14这些部分地区有芥蒂的楼层。但在资金有限时,如果顶楼和底楼,能够避免文章中所列出的那些问题,也可以将这些房子,纳入考虑范围!毕竟,时代在变化,有些思维定式也早该变了!“买房赚钱的时代才刚刚开始”——全世界的富豪都在买房,只有穷人整天怀疑房价不涨。

买房赚钱的时代才刚刚开始

——全世界的富豪都在买房,只有穷人整天怀疑房价不涨。

一)不要动不动就说时代终结了

其实2009年媒体就开始跟你说买房赚钱的时代一去不返了,老老实实上班交税才是正经事。

我从来不相信这些鬼话,古今中外,都是拥有资产的人过得舒服,古代是地主,现代是业主,土地是财富之母,不动产越多越好。

劳力者终其一生,即使日做夜做,也仅仅裹腹活命而已。

每天都有很多新闻推送到你面前,但是你得有足够的智慧去分析消化,不然信息对你而言反而有害。谢国忠,叶檀,郭树清,建行董事长,黄奇帆,每隔一个时期就有各种专家告诉买房赚不到钱了,大家快点去炒股买基金。

建行董事长说房地产不行了,问题是企业主没有房产你们银行愿意放贷吗?说到底,你们还是喜欢房产作为抵押物啊,口是心非的渣男!

至于黄奇帆的观点,对一半,错一半,中国三四线城市的房地产以后确实不行了,难道大城市以后也不涨了吗?相比发达国家,现在这样说恐怕言之尚早

2011年国务院、发改委的高层领导就正儿八经地论证过中国买房以后赚不到钱了,那时你如果真信了,现在还在租房,可是人家却升官了。

专家从来不会鼓励你买房持有资产,他们只希望你老老实实上班交税,攒了钱就拿去股市,搞活上市公司融资,推动经济,给国家贡献。至于个人炒股亏钱,并不在他们考虑之内。

很多专家十几年前就警告大家经济增速下滑,买房赚钱的时代一去不返了,打脸居然可以打十几年,也是旷世奇观了。

专家是越来越悲观的,但真正做事的人时刻充满乐观地寻找机会,所以他们在很细分的市场里面,一样做出了巨大的成绩,房圈身价千万比比皆是。

悲观的人什么都有,就是没有希望;乐观的人什么都没,但是有前途。

不管是过去三十年还是未来的十几年,在具体某个时机和资产类别或职业发展没有把握住机会,都不是什么大不了的事儿,但千万不能战略上踏空中国。一时的错过没关系,这个时代总是给你下一次的机会,而且由于体量足够大只要抓住一次就会很不同。但由于狭隘悲观而全方位踏空就惨了,在机会最多的时代没想明白,等未来想明白了也晚了。

现在又有人开始觉得买房赚不到钱了。其实每当周期低点的时候,大部分意志不坚的人就会离场,等待高潮来临的时候,他们又来不及买入,一生就在摇摆之中错过一个个机会。

二)房地产是最大的实体行业

中国的房地产和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。美国三大产业,房地产是其中之一。

为什么这几年中国经济不行?因为打压房地产。房地产是最大的实体行业,涉及瓷砖水泥,钢铁铝材,玻璃制品,家具电器,广告银行,建筑工人等几十个行业,全国有将近1亿人仰仗这个行业为生。不仅我们,就算是政府也是如此。这些年中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家2021年的税收约18万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。讲这段话的意思是,整个地方的财政收入超过一半是与房地产相关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,社会是会出大事的。中国调控楼市,从来不是要把房价打垮,相反,政府希望房价不要涨得太快,从而延长楼市的寿命,让房价继续上涨,让土地源源不断生财。万科郁亮一边大喊活下去,一边偷偷拿地、摁地,今年今年国家风向一变,他不说活下去了,反而说“房地产常做常有”,长期有钱赚。中国楼市什么时候就不涨了?再也没有人骂房价贵的时候,楼市才会逐渐退出舞台。看了我这篇文章,如果还有很多人想马上跳起来反对我,这就说明房价还有很大潜力,而这些反对的人将来某一天认清真相之后就会空转多,匆忙入市接盘买房。这么些年来,但凡砸在错误道路上的资源都回不来了。我想说:你不是不努力,而是你不懂下注。时代发展,是一个快速二进制的过程,大量的财富向少数人集中。选择赛道,决定了一个人财富增量的80%权重。在这个世界上,不会有人像我这样跟你说这些话了。很多人,五年以后才能知道,方向错了是如何回不了头的痛苦,房价涨了就再也赶不上了。二)未来会怎样?很多朋友每次看我的文章总喜欢说一句:房价以前能涨,但以后不一样了。其实我想问的是“有什么不一样”通货膨胀没有停止土地垄断没变化城市化进程还在继续底层的东西没变,凭什么房价就不涨了呢?无非就是以前是全国普涨,以后是只有30个城市能涨而已。是的,未来几十年,中国真正还有投资价值的城市不会超过30个,其余城市炒房赚钱的时代的确终结了。2000-2010年,中国3000个城市房价上涨2010-2020年,300个城市房价上涨2020-2040年,30个城市房价上涨2040-2060年,10个城市房价上涨参考发达国家,美国80%的人口居住在3%的国土面积上。人口集中是趋势,绝大多数人扎堆居住在极少的地方是趋势。大多数地方的房子就是砖瓦,白菜价,只有大都市才有房地产。 随着服务业主导城市化的到来,世界各国人口都会集中在少数城市中生活,不到3%的地球面积,可能居住着90%以上的世界人口。人口一定是越来越集中的,现在还有人问我桂林、漳州、襄阳等这些毫无存在感的地方,买房还能不能赚到钱,我只能告诉你,除非自住,否则不要买。以后还有什么不一样?可能有朋友还会扯什么中国新生人口变少了,房价不行了的鬼话。且不说2020年出生人口减少,只会影响2045年的房价(人要成年才会考虑买房,人口减少,房价不会马上跌),单说中国是世界上人口第一的国家,每年繁殖出来的人口总量就足够恐怖了。中国15亿人,即使从每年1300万新生儿,变成现在1000万,6年就能繁育出6000万,相当于整个英国的人口总量。10年就能增加一个亿的年轻人,你可知道超过1亿人口的国家可以称之为世界人口大国(世界人口排名第十的国家是菲律宾,总人口9800万)另外,香港过去几十年来,人口始终维持在800万左右,但是房价却依然继续上涨,新加坡,韩国也是如此。(因为除了人口,还要考虑货币通胀)醒醒吧,大城市的房价上涨可能横跨你的一生,到去世那天你都可能看不到它跌。三)大鱼吃小鱼钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑,越觉得累,还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。正确的做法是,在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局,然后加点耐心,等待收获。过去三十年,中国整体上经历了以下几个赚钱风口:倒卖农产品家庭作坊生产小商品批发煤老板通讯设备淘宝开店跨境电商直播卖货不管社会如何变迁,无论哪些人,他们赚了钱都会买房,只要你提前把房子买好,将来高价卖给他们,就把他们的财富转移过来了。小鱼才浮出水面找吃的,大鱼都是躲在水底下,什么也不干,默默等着小鱼吃饱长大然后吃小鱼。房产是中国家庭财富的终极配置,如果你知道了财富的流动方向,不要去追它,提前在终点等它就可以了。大家知道,资产性收入远大于劳务性收入,从懂事的那一天开始,就要坚定地不断买入房产作为家庭资产。任何阶段,都不要等凑足了首付再去买房,只要有月供能力,就要尽可能把余钱用月供的形式花出去,作为撬动银行杠杆的支点,要让钱帮助我们挣钱,不能总让我们的时间和生命为我们挣钱。一定要千方百计的买下人生的第一套房,等有了人生第一套且能够不断升值的房子,一个新的世界就完全打开了。溺水三千我取一瓢饮,心不要太大,找到正确的方向,持之以恒,一定会有与众不同的人生,很多人把太多的时间和精力浪费在漂移的目光中了,目光和行动都游离不定,结果一事无成。一个人最大的幸运就是在他年少的时候找到了他一生的使命和方向。伟大事业的战略都是提前想好的,剩下的只是一步步实现的问题。赚大钱的投资也是如此,首先在观念上先把逻辑参透,然后再实施。没有战略前提的勤奋都很廉价,人生应该把思考放在最重要的位置。“买房赚钱”应该作为我们的信仰,让自己的财富通过不动产凝聚沉淀下来,千万不要分散注意力去炒股、创业,甚至搞其他投机活动,否则你可能会变成穷人。楼市骚动,“报复性”回暖来了!三月的最后几天,如同泄洪闸口突然打开,楼市再次骚动起来。刚刚,广州挂出今年“第一拍”,【限售+限房价】的搞法再度取消。海珠,宣布涨!横沥,宣布涨!……“报复性”回暖,来了!3月28日,广州南沙的销售打来电话:“我们横沥项目加推准备卖3万8,过来看看不”?过去一年严格限价3万6的横沥,也要涨价了!其他区还会远吗?3月29日,深圳传来大消息:住建局近期将公布对二手房参考价机制的调整通知;基本可以确定,这座二手房“冰封”了一年的城市终于要上调参考价了。3月30日,福州宣布成为首个正式放开“限购”的省会;郑州、哈尔滨之后,中国又一个省会城市给房地产大松绑。信号频频!3月30日晚,央行在第一季度例会上,表达态度有了更强烈的“稳增长“立场”,市场再度看到希望:放水、宽松、热钱。3月31日,广州官方正式挂出第一轮集中供地的18宗名单,中心区罕见占比过半;立夏(5月5日)卖地,广州要重新给楼市信心了。供地名单一出,海珠的楼盘随即宣布全线涨价。理由:海珠价值跃升。更多的消息在暗流涌动,4月楼市,注定充满喧哗。而我们普通人,最关心的问题是:1. 中国今年会出现高通胀吗?2. 普通人到底要看哪个通胀指标?3. 房价还会像2020年那样暴涨吗?4. 土拍带来什么信号?

信心的复苏,极为迅速。聪明钱总是比普通人跑得快。现在肉价还便宜着,资本市场却已经押注猪周期上行了。就在3月29日,A股大盘齐绿时,猪肉股涨了起来。都说通胀指标CPI核心看“猪+油”,但在中国,有一个很重要的纠偏:如果只看CPI,可能会做出很多错误的判断。我们不妨回过头想想,过去十年、二十年里,我们的生活成本里涨得最多的是什么?不是猪肉也不是油,而是房价——但它不包含在我国的CPI里。去年以来,全国地产销售的持续下滑,以及各个城市疫情态势的蔓延,都给老百姓的经济生活带来不确定性。这就使大家对经济对消费更加没有信心。如此一来,怎么提高消费端的需求?要知道,通胀不是一个结果,而是一个传导的过程。上游、下游、消费端,每一个环节,通胀都在影响你的钱包。事实上,现在上游成本端的通胀已经出现了,当通胀压力变成成本压力,就会压垮各行各业,影响了经济,最后影响的还是我们老百姓的生活。所以,核心来说,两样东西很重要:一,老百姓手里有钱;二,老百姓愿意花钱。这几天已经有明显的吹风,鼓励社会借钱贷款了。3月29日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进社会信用体系建设高质量发展促进形成新发展格局的意见》。其中有一条颇受瞩目的条例:(十二)创新信用融资服务和产品。发展普惠金融,扩大信用贷款规模,解决中小微企业和个体工商户融资难题。叠加央行一季度例会的表态:“进一步疏通货币政策传导机制、稳健的货币政策灵活适度”……态度很明显了,高层和砖家,不约而同地鼓励企业和老百姓加杠杆。老百姓手里有钱了,才能投资、能消费、能参与更多经济活动。

所以,如果问接下来迎来一波通胀,楼市会像过去十年那样大涨吗?我认为:1. 长期利好,短期内不会大涨2. 城市分化、区域分化会更明显过去十年楼市火热,除了超发货币之外,还有一个核心原因是城镇化率。简单来说,人口的“通胀”推高了城市的房价。为什么现在部分二三线城市撑不住了,会采取取消限购或者限售的措施?因为这俩是救市“法宝”。取消限购,意味着增加“人”,外地人可以进场了,库存就有机会消化掉;取消限售差不多也是这个意思,增加流动性,房子可以高周转了。广州暂时没有祭出“法宝”,但不排除部分新房库存量大的区域接下来会进行调整。毕竟,我们一直强调,广州是一个区域分化极为严重的城市。看一个城市基本盘稳不稳,除了看人口流入,还要看房子库存量,看土地市场等等。土地成交量一旦惨淡,开发商没有信心拿地,老百姓没有信心买房,库存量没人消化,同样会引发一系列经济问题。此时再来看广州昨天早上公布的第一轮供地名单,画风大变,有意让中心区扛起供应大旗。18宗地,中心区罕见占了10宗。在此之前,土拍基本都是外围区贡献大头。说到底,新年第一场土拍,对市场信心影响很大。广州今年很想开个好头。那么,立夏卖地,能不能像夏天一样燥热起来?很有可能。

广州这回拿出18宗地“开场”,中心区海珠、荔湾各掏出2宗靓地,而且做法很保险:各有1宗“二期”地块,基本能够确保流拍的可能性不大。海珠挂出的赤沙车辆段二期(地铁11号线赤沙站)地块旁边,就是现在准备开卖的赤沙TOD一期项目(后来改名琶洲南TOD)——品越华府。吹风价从8-9万/㎡到现在12-15万/㎡,真是应了那首歌:“吹啊吹啊,我的骄傲放纵……”荔湾也掏出芳村滘口附近的金桥二期地块。一期之前被星河地产用楼面价33613元/㎡拿下,现取名星河江缦,准备卖江景豪宅。有了“一期”打底,“二期”大概率被同一家开发商收入囊中。至于增城、南沙、番禺这些过去存在感很强的外围区,今年第一轮都低调了不少,十分谨慎。特别是增城,经历了去年第三轮的惨淡收官之后,这轮终于肯降价翻炒“回锅肉”,放低了心态。看来,增城是怎么都想把它们卖出去了,毕竟成交了才好给开发商们壮壮胆。而去年第一轮土拍凭借“封顶摇号”大抢风头的黄埔区,这回也比较谨慎,只挂出1宗。再看这轮供地的竞价规则,整体延续了去年第三轮土拍的变化:不再搞【限售+限房价】,但仍然【限地价+竞自持+摇号】最高溢价率控制在15%左右,不再是之前的45%。小的变化倒是值得留意,比如对黄埔的地块,配建教育设施等交付时间做了“事先约定”:出让地块未配建小学、中学学位的,相应增加的学位需求应按相关要求统筹到周边其他规划学校,应按相关要求缴纳教育异地统筹费,具体缴纳方式与标准按教育部门要求执行。为啥特意要求?估计官方真的被惹烦了。黄埔楼盘之前一套又一套靠学校卖房的“骚操作”,如今留下来一堆烂摊子:开发商逾期未建好学校、逾期交付学校、学位不足等等,楼盘维权投诉一抓一大把,政府不得不要先安排分流到别的学校。上个星期,黄埔教育局还特意发布一则《关于房地产涉及教育宣传的温馨提示》。所以,政府这回干脆从卖地开始就要求开发商配建好学位,不然增加的学位需求要掏钱给政府当作异地统筹费,相当于是罚款了。看完第一轮供地名单,只剩下一个问题:这回,还是国家队扛大旗么?

参考文章:

智友学堂《刚刚!央行重磅会议召开,刺激、通胀,热钱都要来了!》

居民杠杆率破百,你怕了吗?

昨天,我偶然看到一位分析师对今年经济的预测。

 

只有基建投资增速的反弹并不能够使得经济增速稳定在5.5%。

不论政府杠杆率如何调整,企业加杠杆难以独自完成,必须有居民加杠杆来配合。

我意识到又开始有砖家呼吁老百姓加杠杆了,老百姓加杠杆就能救经济吗?

 

 

既然要老百姓加杠杆,那么哪里是需要老百姓加杠杆的呢?

 

不妨看看下图:

                    

 

截止今年2月底,一线城市库存去化周期12.96个月,二线城市18.05个月,三四线城市23.25个月。

 

显然一线城市不需要呼吁老百姓加杠杆。

12.96个月的库存去化周期处于需要政府增加供地的范围,意味着市场需求大于目前供应能力,需要加大供地,增加后续市场供应。

 

事实上,除了受政策影响的北京之外,广、深去化周期处于10-15个月之间,而长期需求被压制的上海甚至逆势火热,去化周期已经从5.35个月降至4.67个月。

 

虹吸全国高端人口的一线城市,拥有中国最有购买力的居民和最具价值的房产。对于一线而言,从来没有真正的寒冬,只是一时的料峭。

 

二线城市则相对安全,18个月的去化周期处于维持供地水平的范围,意味着政府可以保持正常供地节奏。

不过其中仍有7个城市库存去化周期超过了2年,仅1/3城市去化周期在12个月以内。

 

如果说2线城市还可以称为相对安全,三四线城市就是绝对危险。

23.25个月的去化周期已经处于需要政府减少供地的范围了,为了市场的安全,你可得少卖点地了。

更何况库存去化周期上行的趋势没有一点要缓解的样子。

在一二三四线城市库存都变多的情况下,你猜哪里的房子最后会剩下来。

 

这仅仅是进入百城数据名单的城市,更别说那些上不了名单的广大345线城市。

 

我仿佛能听到砖家的大声疾呼:救救三四线,为国接盘的时候到了!

 

然后砖家拿着稿费买了上海。

 

 

三四线城市杠杆高不高?

 

中国有数不胜数的三四线城市,别让人说我欺负砖家。

 

这样,拿经济发达,可以作为共同富裕示范区的浙江看看,有钱的三四线城市能不能加杠杆?

 

以省会杭州(强二线),浙南区域中心城市温州(强三线),普通地级市台州(三线)举例。

截止2021年年末,杭州的居民杠杆率达到125%,远超温州、台州。

 

拿居民存款/贷款的值来看,温州、台州都超过100%,即存款可以覆盖贷款额。

 

拿可支配收入还贷年限来看,温州、台州都只要5年就能在满足消费的情况下,用可支配收入还完贷款,而杭州是12年。

 

看起来,温州、台州才是真正的富裕呀,杭州杠杆率高成这样了,都是风险,快撤!

 

那为什么三四线不再加杠杆?干嘛不对标杭州啊?

 

这个问题就像是问我为什么不上清华。

 

是我不想嘛,我做不到呀!

 

居民杠杆率是居民贷款余额/GDP,反映了居民的债务负担和偿债能力,而居民贷款余额的大头是长期贷款,也就是房贷,所以可以用这个指标来表示城市居民的房贷负担情况。

 

外地人买了房大概率就会落户,所以看看新增的落户情况就能知道外来人口到城市买房的规模。

 

就是下面这个表:

哦,对的对的,因为杭州外来人口买房更多,所以杠杆率高?

 

哦,不对不对,本地人也会生老病死,户籍人口也会变化呀,还要扣掉本地人口自然增长的部分。

 

所以其实是下面这个表:

 

温州、台州扣掉自然增长的人口,实际上人口减少了。

 

什么意思?

就是温州、台州不仅没有外来人口来落户,甚至本地人还在不断地迁出。

 

这让当地楼市变成了一个完全的本地人市场,而对于杭州来说,不断地有外来人口到杭州购房。

 

让我们再来回忆一下居民杠杆率的公式:居民杠杆率=居民贷款余额/GDP。

 

事情一下子就清晰了。

对于温州、台州来说,买房的是本地人,他们买房产生的贷款发生在本地,他们创造的GDP留在本地。

 

而对于杭州来说,很大一部分购房客户是外来人口,要依靠外地父母支援首付和现金流购买房产,于是他们产生的贷款留在了杭州,但是支撑他们买房的GDP却是在外地。

 

这些父母往往处于所在地的上流家庭,他们的购买力甚至强于杭州本地人,问问有多少老杭州人在拆迁之后只能搬离原本城区的核心位置,搬到三墩、九堡、留下等相对边缘的板块。导致越是核心区域,老杭州人反而越少。

 

实际上,温州、台州的杠杆率也已经被推高了,因为温州、台州都有大量在外经商办厂的商人,他们创造的GDP同样留在了外地。

 

只是相对杭州,外地经商温台人带回的资金,远远没有外来人口投资杭州的资金大。

 

 

三四线城市还能加杠杆嘛?

 

杠杆率高就不能再加了嘛?从15年到21年,中国居民整体杠杆率已经从37%上升到了62.2%,再加到100%不行嘛?

 

这个问题对2009年的温州人,估计完全不是个问题。

 

08年经济危机爆发,温州中小企业遭受重大打击,外贸订单减少,利润大不如前,投资的热情转向了金融领域的投机,炒房愈演愈烈,民间借贷成为居民加杠杆的利器。

 

2009年,温州市区商品住宅销售均价2.34万元,为城市人均可支配收入的84%。(2021年杭州新房成交均价31156元/㎡,为城市人均可支配收入的46%,)

 

2010年4月17日,国务院发出的房地产“新国十条”,对过热的房地产市场进行调控。同时连续三次提高银行准备金率,明确收紧银根。

 

温州房地产市场迎来了一场史诗级的下跌。

 

从2010年到2014年,温州新房价格下跌22.59%,直到2020年依然没有涨回10年前的水平。

而杭州经过12、14年的短暂调整后,乘着15年棚改货币化的春风,一飞冲天,不断拉开与温州的距离。

 

用居民加杠杆刺激楼市,继而带动经济。在低杠杆时,是灵丹妙药,等到高杠杆时,还要把它喂给产业不强势、人口流出的三四线城市,无异于饮鸩止渴。

 

 

 

虽然我把温州、台州归于没有吸引力的三四线城市,但是盘点下他们的家当,温州21年GDP有7585亿,排名全国第30位,台州是5786亿,排名全国第43位。在全国342个城市里,他们排名前13%。

 

正常的居住购房,他们已经是远超全国大部分城市的选择。但是再来一波全民加杠杆?再来一次大水漫灌?

 

三四线可加不起杠杆了,没有人口流入的市场,只有本地人彼此之间的博弈,要让谁来接盘,让谁来为市场托底?结果不过是另一场投资变成投机的闹剧。

 

某些砖家、某些企业能不能不要就盯着老百姓口袋里的一点点钱,想着用老百姓加杠杆来为自己解套。

 

老百姓已经够辛苦了,又要抗疫,又要被灵活就业,开发商的烂尾楼要老百姓接盘,不能出口的酸菜要老百姓消化。

 

薅羊毛就逮着一只薅,都成葛优了。

 

就不能薅薅为富不仁的大资本?

 

就不能薅薅垄断排他的大平台?

 

就不能薅薅毫无艺德的大明星?

 

诶!真操蛋!

又一家“超级房企”,站在了悬崖边……又一家TOP5的超级房企,面临着严峻考验。就是孙宏斌的融创中国。今天上午,在香港上市的融创中国一度大跌了超过20%,中午收盘于4.02港元。而在“316金融委会议”前夕,融创还一度跌到过2.94港元。融创中国上市后股价最高点,出现在2020年1月3日,一度达到过49.55港元。按照今天中午收盘价计算,跌幅达到了92%。融创的总市值,也从一度摸高2700亿港元,跌到了今天的219亿港元。融创的物管公司——融创服务,股价从最高的29.4港元跌到了4.33港元,市值从900亿港元缩水到了133亿港元。导致融创系股票大跌的直接原因,是公司财务出现了问题:到期的债券无法兑付需要展期,而展期有不确定性;再加上公司的信用评级被下调引发了“境外贷款”问题等,导致公司无法在3月31日之前公布年报,公司股票将从4月1日开始暂停买卖。(下图,融创的公告)据悉,融创近期有两笔债券到期,需要兑付、付息,分别是:

1、债券余额40亿元的“20融创01”,当期利率4.78%,将于2022年4月1日兑付回售资金及利息;

2、债券余额20亿元的“21融创03”,当期利率7.00%,将于2022年4月2日进行付息(因遇非交易日,付息日顺延至4月6日)。

融创公告称,公司面临阶段性资金压力,预计无法于上述债券兑付日、付息日前筹措到足额资金,拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。为此,公司董事会主席孙宏斌将提供无限连带责任保证担保等,作为增信措施。此前,孙宏斌已经为融创中国提供过无息流动资金约 4.64 亿美元。再加上此次的“无限连带责任保证担保”,有媒体称孙宏斌为融创“押上了自己”。对房地产行业熟悉的人,都知道孙宏斌的传奇经历。他早年跟着柳传志在联想打拼,担任部门负责人。后来因为涉嫌挪用公款,一度身陷囹圄(后改判无罪)。出狱后,孙获得了柳的谅解,甚至获得了柳传志50万元资金支持而创业。1994年,孙宏斌在天津创建顺驰,从房地产中介行业入手,随后做房地产开发。一开始,顺驰的业务顺风顺水,迅速做大。2003年,顺驰销售额达到了45亿元,当时的万科为63亿元。这让孙宏斌有了“吞日”的野心。2003年7月,“中城联盟”正在重庆召开例会。孙宏斌在会上发言:“顺驰的目标就是全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总(王石)。”后来的事情大家都知道,顺驰因为扩张太快,在2007年猝然倒下,被香港路劲收购。这是孙宏斌第一次被“万科魔咒”击倒。所谓万科魔咒,是说当一家房地产公司把目标确定为“超越万科、成为中国第一”后,一般会因扩张太快,倒在某一轮调控中,被收购或者长期萎靡不振。一般认为,顺驰、富力、绿城、绿地、万达、合生等公司,都中招过“万科魔咒”。不过,孙宏斌不是普通人,他有屡败屡战的精神。顺驰没有了,他又搞起了融创。在神秘力量的支持下,靠着孙宏斌的百折不挠,融创终于崛起,并逐步成为中国房企的TOP5。在有些年份里,要么是销售额、要么是销售面积,融创已经足以超越万科了。而孙宏斌,也成为中国房地产行业的“白武士”,常常出手救这个、救那个。他帮助或试图帮助过的企业,包括万达、绿城、佳兆业等。在业界,甚至有这样的说法:风险投资除了A轮、B轮、C轮、D轮,还有孙宏斌轮。2016年8月,孙宏斌迎来了一个志得意满的时刻“”当时,万科股权之争正进入山重水复之时,宝能方面一度要求罢免万科管理层。孙宏斌曾公开表态说:如果万科团队出来创业,我愿意出1个亿。(下图)不过,万科股权之争后来发生了戏剧性逆转:深圳地铁接盘,王石体面退休,郁亮接掌董事长。随着房地产调控全面收紧,并史无前例地出现了融资的“三道红线”,对房企的历史性考验降临了。上图:第三方机构发布的四大房企每年“权益销售金额”。先是泰禾、华夏幸福、恒大等一批房企轰然倒下,然后就轮到了富力、融创等过关。根据公开数据,截至2021年6月30日,融创总资产规模为11410.52亿元,资产负债率为83.45%,有息负债为2260.75亿元。过去半年里,融创不断套现资产、全力自救:包括处置资产约 257.2 亿元、大力促进销售回款、两次股权融资“回血”约为 15.32 亿美元、孙宏斌提供无息资金约为 4.64 亿美元等。但如今的融创,还是被60亿债券的还本付息难住了。或许有读者会说:3月16日的国务院金融委会议,不是明确提出:“关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施”了吗?银保监会也表示:“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。”两周过去了,融创中国的股价怎么还是“崩了”?政策是有了,但落实是另外一回事;即便落实了,具体到每家企业也是另外一回事。根据2021年中报,融创加上合营公司、联营公司的权益土地储备大约是1.64亿平方米,权益土地储备货币大约是2万亿;而融创中国的有息负债,是大约2260亿。看起来,应该是问题不太大。但这些,都是明面上的。土地储备的估值,也是2021年中期的,现在的情况又发生了新的变化。民间常说,一分钱难倒英雄汉。固定资产固然重要,但流动资金更重要。土地储备和现金是两回事。公司未来到底会怎样?融创会不会再次被“万科魔咒”击倒?暂时没有人能回答。关键看官方针对个案的政策支持力度。理论上,官方是不会放任超级房企暴雷而不管的。但“管”的过程中,会追溯当初贷款是怎样发放的,有没有行贿受贿。最近,某房企的董事长就被叫去“协助调查”,进入了“封控状态”。每家出现财务问题的房企,最终处理方案一定是不同的。要看其资产质量、净资产对债务的覆盖程度,经营中有没有重大违规或者犯罪行为。2022年是暴雷房企的“终极审判年”,很多隐藏了多年的秘密,恐怕都要在今年“过会”,接受穿透式的“看一看”。希望融创中国可以顺利度过难关。下面是截至我发稿时,港股里地产股的跌幅榜:

END

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