近年来，充斥着人们“夙愿”的逐步实现，商品房进行买卖日渐活跃，房产中介机构行业也急速发展壮大，成了房屋进行买卖过程中必不可少的重要角色。虽然中介机构的出现为购房者提供了较为专业的服务和便利，但房屋进行买卖的问题有时比较复杂，甚至还充斥着一定的法律风险。
房屋保险合约纷争案件通常是由于房屋中介机构的仲介行为涉及诸多违法违规操作，引致房屋租赁及交易两方当事人出现信息不对称、两方过户前提无法达成等问题，进而产生纷争。什至，曾有中介机构为促使进行买卖赚取佣金，主动提议客户采取“假分手”的形式规避限牌政策，这不但造成了家庭成员亲密关系失和，更有母女“不伦”最后分手。
事例一
房产进行买卖受限房主“假分手”实乃真
2016年1月，蔡宗基通过某Amuse公司，与田某签定了《天津市增量房屋保险合约（Amuse成交量版）》及《协议书》，欲购买田某赠与一处位于天津市海淀区的房屋，房屋成交量价格为212多万元。但该套房子是田某家庭成员的惟一房产，不符合“满五年”进行买卖，并且税费还比较高。
为了促使进行买卖，中介机构业务经理小李便提议出卖人田某与其丈夫张某“假分手”，欲通过这种形式达到并促使“满五惟一”前提。在小李的极力劝告下，田某与丈夫办理手续了分手手续，房屋迁移登记至丈夫赠与。随即，交易两方顺利签定了房屋保险合约，蔡宗基又支付了50多万元订金，并与田某签定合约在4月30日前顺利完成房屋交货。
原本以为房子很快就能成交量，谁知最后却在履约的环节中发生了纷争。田某丈夫突然提出撤去房产交易，随即，田某也明确表示不同意卖房。交易两方因此闹到了高等法院。
蔡宗基认为，田某母女不仅没有按签定合约的时间交房，还将已经签定合约的房屋进行二次抵押，资金不足引致房屋最后没有顺利完成房产交易和交货。
综上所述，一审高等法院经该案裁决：蔡宗基与张某继续履行与田某签定的《天津市增量房屋保险合约（Amuse成交量版）》，张某二人高高房屋并配合蔡宗基办理手续房屋迁移相关手续。天津市第二中级人民高等法院该案认为，根据两方合约签定合约和各自履行情况，一审高等法院裁决继续履约沙托萨兰县。田某不服提起上诉，一审裁决重审。
天津市第二中级高等法院审监庭孙栋检察官
检察官说：高等法院在案件该案过程中了解到，田某向高等法院表示其和丈夫“假分手”后，两方因卖房的事情争吵急速，已影响了家庭成员的恒定生活，感情日渐冷淡，目前已不打算再解除婚约，切勿将婚姻作为合约进行买卖的“筹码”，影响恒定的家庭成员亲密关系。
事例二
一房三卖，“戏精”中介机构与黑心卖家唱双簧
2013年5月，宛某将自己赠与位于天津市海淀区的一套房屋挂在A中介机构公司丽都店出售，乔某是丽都店的店长。购房人朱某在交货给宛某345多万元的首付款后，10月15日乔某公司为朱某办理手续了房产交易业务。
谁知这套房子进行买卖还没结束。同年11月，张某通过A公司的乔某得知，宛某的房子正在出售。乔某以少交中介机构费为由，说服张某与宛某又在C中介机构公司签定了房屋预售合约及协议书，签定合约购房价格为510多万元。在张某支付了300多万元首付款后，宛某给了乔某30多万元好处费。2014年1月，张某委托C公司进行房产交易，该公司还把房屋钥匙交货给张某。本以为能顺利房产交易，却没想到一个月后，乔某称该房屋因债务纷争无法房产交易。于是，张某向高等法院提起民事诉讼，这才了解到要买的这套房子早已涉民事诉讼并被保全。
为得到房屋尾款，宛某在张某提起民事起诉后，向他出示了伪造的民事裁定书，将保全财产篡改为人民币9638392元，以证明其有偿还能力。乔某因收取了宛某好处费，便伙同宛某一起谎称只有张某付了尾款住进去，才能得到该房屋所有权。另外，乔某还提供了虚假的资金监管账户，催促张某将尾款210多万元转入该账户，并出具了盖有伪造公章的收据。
高等法院经该案认定，被告人宛某犯合约诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币十三多万元；被告人乔某犯合约诈骗罪，判处有期徒刑八年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币八多万元。
天津市第二中级高等法院刑二庭张媛检察官
事例三
伪造公司出租房源强迫租客违约盈利
2016年11月，小刘和大刘共同出资购买了北京某房地产Amuse有限公司的营业执照，准备合谋通过强迫客户交纳本来无需交纳的费用，以及制造客户“违约”来获取非法利益。随即，小刘和大刘先后联合李某等人以上述公司的名义及伪造的“北京某房地产Amuse有限公司财务专用章”，非法从事房屋租赁中介机构活动。
二人将手里掌握的多套房源交由团伙成员对外出租。当租客按照合约签定合约将租金、押金、管理费等款项打入李某的银行账户并入住租赁房屋后，小刘的团伙成员便以语言威胁、辱骂、骚扰等形式强迫租客交纳物业费、供暖费、中介机构费等额外费用，并声称若不交纳就构成“违约”，必须搬离所居住的房屋，但租客被迫搬离后理应退还的剩余款项亦会被强行扣除。有的租客即使按他们的要求交纳了额外费用，仍会被小刘团伙以各种理由认定为“违约”。
截至2017年9月案发时，25名租客被强行收取或者因“违约”被强行扣除的钱款共计30万余元人民币。高等法院经该案后，以敲诈勒索罪判处小刘等7人一年六个月至七年不等的刑期，并处罚金。
天津市第二中级高等法院刑二庭张媛检察官
【检察官提示】
政策漏洞，规避被追责处罚的情形。一些中介机构不从提高自身服务质量着手，反倒钻营投机取巧，为了赚取佣金，欺瞒交易两方，采取违法违规手段促使进行买卖，这种行为虽在短时间内“抹平”了所谓的进行买卖或沟通障碍，但不可避免地将对日后两方产生分歧与纷争埋下巨大隐患。长远来看，即使相关房屋保险合约已履行完毕，因中介机构的不当行为所造成的潜在不确定因素仍然存在，矛盾可能随时爆发，留下隐患。
，签定“阴阳合约”也屡见不鲜；3.被追责率较低。一些案件需追加中介机构参加诉讼而未追加，又或即使中介机构作为第二人加入诉讼，却囿于当事人的诉讼请求，未能厘清中介机构的责任，最后造成交量易两方为损失买单，中介机构未被依法追责。
第一，犯罪主体多具有中介机构职业背景
据统计，涉案公司（被告单位）主要包括两类：一是已取得工商营业执照且经营范围为房屋中介机构业务的正规中介机构公司，集中在房屋进行买卖领域，约占40%；二是通过购买其他公司营业执照等非法定程序取得工商营业执照，且成立后以实施犯罪为主要活动的“黑中介机构”公司，集中在房屋租赁领域，约占60%。
被告人主要包括三类：分别为冒充房屋中介机构的人员、正规中介机构公司的从业人员及离职中介机构人员、“黑中介机构”公司的从业人员。涉案人员通常具有中介机构公司的从业经验，熟悉房屋进行买卖流程，往往利用被害人在房屋进行买卖领域的知识空白及信息不对称等劣势，实施相关犯罪行为。例如，有人隐瞒自己已经从房屋中介机构公司离职的事实，利用老客户对其身份的信赖实施诈骗行为，比如事例二中的乔某正是隐瞒离职情况，实施诈骗行为；也有中介机构人员收取好处费后帮助卖方隐瞒房屋产权瑕疵，串通卖方骗取买方钱款；此外，还有人虽是正规中介机构公司的从业人员，但其利用被害人渴望低中介机构费的心理，伙同“黑中介机构”实施犯罪行为。
第二，多发领域因案由不同呈现差异
房屋进行买卖领域包括房屋进行买卖领域及房屋租赁领域，其中敲诈勒索案件多发于房屋租赁领域，其他案由则多发于房屋进行买卖领域。此外，二手房进行买卖领域是实施犯罪的重灾区，涉一手房的犯罪案件极少。这是因为：一方面受国家政策影响，北京等一线城市的房屋进行买卖市场以二手房为主，新房增量较少；另一方面，二手房进行买卖程序繁琐，产权状况复杂，风险较高，存在作案空间。例如，有的
第二，犯罪手段呈现多样性与共通性
其一，房屋租赁领域的犯罪以敲诈勒索为典型代表，犯罪手段具有共通性。涉案中介机构人员敲诈勒索的常见套路为：通过发布低价房源信息或承诺零中介机构费等手段，诱惑被害人签定租赁合约后，以言语威胁、辱骂、骚扰等形式强迫被害人交纳物业费、服务费等额外费用，若租户不交纳则制造违约假象，并雇用打手强迫被害人搬离房屋，且拒不退还房租；也有部分“黑中介机构”通过威胁正规中介机构公司，垄断特定小区的二手房进行买卖、租赁等中介机构业务，向租户或交易两方索要合作费、好处费。
其二，房屋进行买卖领域的犯罪以合约诈骗、诈骗为主，犯罪手段呈现多样性。中介机构人员与卖方串通，损害买方利益的案件居多。常见犯罪手段包括：1.隐瞒房屋已被出售的事实，并重复销售，赚取双重中介机构费及卖方好处费；2.以资金托管为名让被害人将钱款打到其个人账户；3.虚构具有代理销售房屋的资质或者购买回迁房的资格，通过伪造虚假文件甚至高等法院文书的形式骗取钱款；4.以收取税费、办事费、排号费、订金、装修款为由骗取他人钱款。部分涉案中介机构人员还采用钓鱼式诈骗的手段，通过退还部分钱款的形式获取被害人信任，以骗取更多的钱款。
1.对房屋购买人的提议
第一，选择正规房屋中介机构公司，切忌贪图廉价中介机构费。购房人不仅要留心营业执照的业务范围以确保公司具有房产中介机构资质，还需综合考量公司的口碑、专业度、注册资金、员工形象、程序透明度等因素。第二，房屋中介机构人员的流动性较强，需及时核实中介机构人员的在职情况。第二，购房资金应当通过第二方资金托管账户等资金监管形式汇入，谨慎核实监管账户的真实性，切忌
2.对房屋租赁人的提议
第一，选择正规中介机构公司或者线上租赁平台，避免与个体中介机构直接进行买卖，以有效降低风险。第二，司法实践中，二房东收取租金后“跑路”的情况时有发生，若选择个体中介机构，必须核实其出租或转租权限。第二，钱款进行买卖应通过第二方监管平台或直接打到公司账户，并索要收据、发票等进行买卖凭证。第四，提高维权意识，面对“黑中介机构”的敲诈勒索，不要忍气吞声，应及时报警。
3.对房屋中介机构公司的提议
第一，中介机构公司应当审慎核实房源，避免进行买卖房屋存在产权瑕疵。第二，中介机构公司应建立严格的规章制度，培养从业人员的职业责任感，严惩违规中介机构人员。第二，中介机构公司应设立专门的资金托管账户，待房屋顺利过户后方可由买方账户转入卖方账户。第四，中介机构公司应当严格遵守职业道德，平等对待交易两方当事人，确保中立立场。第五，中介机构公司严守企业信誉，将优质的业内口碑作为企业生命线。
4.对监管部门的提议
第一，监管部门应加强房屋中介机构公司的规范化管理。房地产管理部门、工商管理部门应要求房屋中介机构机构在显著位置悬挂工商营业执照和税务登记、房屋Amuse备案证书、Amuse人员资格证书及相
文/王静通讯员于晓航詹晓莉
来源：北青报
网友评论