文/江秋
前 言
商业机会与经济危机，是两枚银币的两边。
在接到关于卫星城改造项目意向公开征集工作的通告后，网民说他总算一败涂地了，2015年花了160万买进的新开铺果园乡的小产权总算Villaines旧改了！
Lussan，120平方米的房子，依照1:1的比率，能一亏1-2套等同占地面积段的货品房，依照邻近6万/平方米的房价排序，160万的房子变成720万！涨了350%！而且还从绿本变为了红本！
但，并不是每一买了小产权的都有如此好的临场发挥。
日前，有网民曝料瑟鲁1.2-2万/平方米买了荣光凤凰村的小产权房，但被列为政府农地养护计划，征地索赔仅有7900元/平方米。
（相片作者：北方楼事）
以买回100平方米的房子为例，两套将净亏损121万！
反之亦然的买小产权，没人通过旧改播种了社会财富，没人却亏到心迪容。
具体来说先说旧改，或许想博旧改，原因在于深圳旧改的索赔数额太非常大了。
旧改索赔一般三种方式，一类是按1:1或是1:1.1的比率赔房，一类是直接赔本。
以后高峰论坛一网民曝料，深圳蔡屋围清庆居委会的一幢城内村房子，当日签下补偿金协议，预计可领到22套80平的2房。
以邻近新房6万/平方米来估计，22套80平方米的房子，单价已经超过1亿元！
（文锦渡蔡屋围筹资楼补偿金国际标准）
嗯，吗是五百座旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来。
通过旧改一夜暴富的神话吗是吗。
与旧改背后蕴藏的非常大社会财富相对应的是小产权低廉的价格。
目前深圳能找到7500-20000元/平方米的小产权房子，没看错，确实是7500元/平方米，相比货品房5.4万/平方米的均价差价不是一般的大，这个价位只是四线卫星城货品房的价格而已。
重点是小产权还可以分期付款，首付5成，分期5年，利息4-8厘。
所以在低价且不限购可随意交易的诱惑下，买小产权房搏征地，以最小代价获取最大收益成了许多精明投资客“一本万利”的买卖。
低成本高利润的旧改肥肉很多人都想吃上一口。确实，这一口吃得上的话，那是满嘴流油，但吗那么容易吃到口吗？
很多人都只看到旧改带来的金光闪闪的“机遇”，却没有看到血淋淋的“经济危机”。
博旧改的这个事本身就不太可信赖，因为旧改的时长吗太长了！
以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意向征集、相关测绘、卫星城更新单元划定一般需要6-8个月。
完成专项规划编制也反之亦然需要6-8个月；达到100%的签下率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个
月；
在征地补缴地价之后，签订农地出让合同还需要1-2个月。
期间最耗时的就是征地签下环节，要达到100%的签下率才能操作，因为拆赔争议，往往在这个环节就能卡上几年，毕竟在钱面前，人性始终是贪婪的。
1、大冲村旧改从1992年旧改提上日程到2011年正式动工，耗费19年；
2、盐田桥东片区项目从2010年提上日程，到今年才完成100%的签下率，耗费10年；
3、文锦渡木头龙小区从2007年开始意向公开征集工作，至今仍然拆不动
4、上步码头的南华小区，从2003年开始接到旧改通告，直至今天仍然还没开拆。
像这样的例子实在是太多了，在深圳一个旧改立项到开工，平均需要6年的时间。
除了面临长时间等待之外，对于长期无法推进的项目，会面临被清退出计划的风险。
比如深圳福田的华泰小区，2005年就被认定为“旧城区”，2010年纳入卫星城更新计划，到2018年签下住户只有77.55%，如今，福田卫星城更新局已经给华泰小区下了最后通牒。
如果还是无法达成100%的签下率，会将其调出卫星城更新计划。因为征地索赔数额的争议，业主和开发商往往要经历长时间的博弈，是妥协还是抗争，每一居民心中都有一把尺。
旧改除了难等之外，更重要的是面临难赔。
这就涉及到小产权的“定义”问题了。小产权是一类民间通俗的叫法，在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。也就是说小产权是不合法的！权是一类民间通俗的叫法，在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。
也就是说小产权是不合法的！
买不合法的产品，肯定是有风险的，所以买小产权来博旧改并不是一桩只赚不赔的买卖。
深圳有过不少买了小产权后因为旧改征地，原村民反悔申诉的案例。
其中有一个“水贝村征地纠纷案”，1992年原告杨某（为非水贝村村民）与被告（水贝村村民）张某签订了文锦渡区水贝村A座403两套三居室房产的购房协定。购房时，水贝村村委亦在该合同上盖章。原告杨某随即向被告张某支付了购房款30万元，搬入居住使用。
2012年水贝村和京基签订了《改造项目合作协定书》，正式启动水贝村的旧城改造更新工作，《卫星城更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为水贝村村民张某之子。
而该房产由张某之子与开发商已经签订了征地补偿金协定，并已经拆除，后原告杨某向法院提起诉讼，要求返还购房款及利息以及同类房产的差价。
结果法院一审判决不予受理。二审判决被告水贝村村民张某退还杨某购房款和利息，但并未补足同类房产差价。
由此可见，买了小产权就算是遇到了旧改，巨额的征地索赔和征地安置房可能都与你无关，支付的30万购房款只是住了20年而已，如果当年用这30万去买回货品房，现在市值至少在500万以上了。
那为什么有些人买了小产权却有得赔呢？除了临场发挥之外和遇到好村民之外，还有部分原因在于原来的村民已经出国或是离开，所以征地索赔是直接赔给买家。
如果一旦遇到村民反悔而告上法院的，这种案件一般只有这三种解决计划。
第一类直接宣告买卖合同无效。一方返还房产，一放返还房款，这一类能挽回买房的部分经济损失，风险相对较小。
毕竟投资的话还能租出去，以现在深圳城内村的房租水平来说，也不至于亏太多。
第二种是直接驳回起诉。因为小产权本来就是不合法的，法院会以“需要行政机关先行处理”驳回起诉，这种处理方式是深圳基层法院常见的方式，也是最亏的方式。
等于买了小产权就只住了一段时间而已，不仅拿不到征地索赔款，还可能拿不到买房款。
第三种确认合同无效，但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。
这种一般会有协商，现在普遍有一类做法，原村民会索赔一部分钱给到买房的人，数额会比原始购房款多，但是肯定比征地款少。
据一网民的曝料称，他们2010年花了20多万买的两套90多平方米的小产权房，最近征地，原房主承诺会赔给他们100多万。
10年时间跌幅也达到了350%，再加上还住了10年时间，虽然没有完成利益最大化，但是能协商到这样的结果，已经很好了。
所以买小产权搏旧改最大的风险就是村民在利益面前往往会反悔。
因此有投资客认为，买小产权一定要买村委筹资的而不是统建楼，买回的时候要有律师见证，或是历史遗留回执，有绿本、黄本，证明这房子是你的。
小产权买卖目前是合作建房协定+律师见证，并且在合同中要轻轻楚楚写明村民放弃后续征地索赔权益的。
但尽管是做好了以上所说的这种准备，依然不能100%保证旧改征地后的索赔是属于买方的，因为小产权交易本就不合法，如果村民反悔，所签署的合同其实还是会被判无效的。
结 语
是保守还是博一把？我的建议是劝你谨慎，博旧改历来就是高风险行为。
一方面旧改本就难等，过程中还会面临因为周期太长、成本太高，开发商退出旧改的情况。
另一方面，如果一旦遇到原村民反悔，基本诉讼无门。
旧改既考验耐心又考验人性，这种投资成本吗太高了。
而买小产权博旧改，就好像吃河豚，俗话说的冒死吃河豚，没毒就享受一顿美味，有毒分分钟要你命。
超高的利润意味着超高的风险，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
（以上部分相片来自网络，侵删）
网友评论