2021东莞楼市(东莞楼市,等风来?)(东莞楼市最新消息:2021年房价走势)

808房产网    2023-07-18    104

创作者 王磊工程项目组

前段时间网路上传闻,三季度东莞将迎第四轮加码,大机率是中止限牌。

除主城区和石岩,其它镇村全数放宽。

Kanniyakumari东莞,端午前刚收紧限牌,仅留存四个市中区为限牌区,其它地区均不限牌,且按揭最高能努力做到四成。

对想买东莞又没资格证书的人而言,那时能已经开始科学研究具体内容新区和工程项目了,除非限牌收紧,就能及时处理下手。

2021东莞楼市(东莞楼市,等风来?)(东莞楼市最新消息:2021年房价走势)

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简述2021年东莞房价,能说迎了史上这三项消费市场监管,限牌、陶尔岛、二手房交易维什涅韦等管理制度相继颁布。

房价的成交也随经济政策修正而跌宕,最终消费市场关注度显著由热转热。

近两年来,东莞追随粤港澳区房价收紧的脚步,渐渐缩回了消费市场监管的细绳。

果不其然4.28东莞房价新规,以“专业人才引入”和“禽流感纾因〞为主旋律,强化甚或不合乎新形势的房价经济政策,社会风气象征意义小于前述促进作用。

随即514新规颁布,经济政策的概要如下表所示:

增值税满5年改为2年;

限售满3年变2年;

双拼户型按一套算证;

二孩或三孩的居民家庭,允许多买一套(限牌3套)。

受到增值税5改2、多孩家庭增加购房名额、离婚买房中止限制、双证房等诸多利好经济政策叠加刺激,东莞二手消费市场成交关注度重新上升。

5月东莞二手住宅网签1319套,环比上涨23%,2月以来已连涨3个月,创下年内成交高峰。

二手住宅网签量方面,六大新区中,石岩新区突破400套连涨2月,排名第一,其次为东南临深新区和滨海新区,5月二手房网签量均小于200套。

成交环比涨幅方面,滨海新区消费市场成交环比涨幅第一,东部产业园新区第二,石岩新区第三。

一手住宅上,成交环比涨幅最大的是主城区新区,不过成交最多的,还是石岩新区。

由此可见,东莞房价最活跃的地区,就是主城区加临深新区,包括石岩、滨海新区和东南临深新区。

为什么东莞房价对经济政策如此敏感?

事实上,从近5年宅地供应消费市场来看,东莞年供应总量已非常少。

东莞和深圳一样,总面积较小,分别仅有2460和1997平方千米。本身可开发用地就不多,加上经济发达、人口规模大,所以房价的供需相对紧张。

而且未来很长一段时间,东莞的土地供应量也较难大幅增加,这和东莞的经济发展模式分不开。

东莞是全国为数不多的不设区的地级市,全是直管镇,市政府直接管辖下属的4个市中区和28个镇。

得益于这种自下而上的经济模式,东莞有20多个镇,每个镇的经济总量几乎都相当于别的地方的县,并且居住着大量人口。

与此同时,这也使得土地的管理权、开发权主要集中在镇村,土地资源零碎,权属关系复杂,小产权房较多。

东莞曾有意推动并镇设区,但一直未能成行。所以,那时东莞避开行政区划的变更,转而将全市划分为六大经济新区,土地资源紧张难题仍未解决。

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东莞的六大新区,分别承接了北接广州、南融深圳、西连南沙、东拓惠州的使命。

其中,深圳的外溢能力最强,华为vivo等一批高科技企业已经进驻东莞,因此,东莞临深,特别是有产业支撑和地铁规划新区,最值得看好。

滨海新区:长安镇、虎门镇、沙田镇和厚街镇。

其中,虎门和长安,一直是东莞GDP排名第一第二的工业重镇,是东莞经济最强的新区。

粤港澳粤港澳区规划落地,长安和虎门得到实质性利好,滨海湾新区位于滨海湾新区之内,由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成。

目前新区内长安、虎门房价4万+/㎡,厚街、沙田房价约3万+/㎡。

长安拥有vivo、OPPO两大手机品牌企业,土地面积小,新房不多,而虎门可开发面积大,选择更多。沙田镇配套相比虎门和厚街等镇差距显著。

滨海新区的交通和产业正在逐步兑现,因此也是东莞投资较热的地区。

新区规划4条地铁,近期规划的东莞轨道2号三期,共有5座站点位于滨海湾新区,分别为滨海湾站、青创城站、港澳码头站、交椅湾西站、交椅湾站。

图源东莞市城市轨道交通2号线三期工程

石岩新区:石岩高新技术产业开发区、大朗镇、大岭山镇、寮步镇、茶山镇、石龙镇、石排镇。

石岩是东莞的产业创新科技中心,广深科技创新长廊核心平台之一、东莞高新科技产业园,承载着东莞未来经济发展的方向,是引领东莞创新驱动的主力。

地理位置好,临深且在中心主城区旁边,生态环境好。

在华为等众多科技大佬进驻后,石岩一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价,成了东莞房价天花板之一。

2012年石岩停止批复居住用地,直到2019年9月,石岩才陆续推出几宗商住用地,这意味整个松山湖新房几乎“断供”七年。

整个石岩板块新房工程项目很难抢,周边环石岩外三镇村均价3w+。

石岩新区石龙和石排、横沥还有1字头,茶山稳稳站上2字头,寮步、大岭山3字头,大朗突破4字头。

其中,大朗紧邻石岩有先天优势,过去5年大朗房价涨幅位列全东莞第一,侧面验证了石岩对地区的价值引领促进作用。

大岭山同样紧抱石岩大腿,处在主城、石岩、滨海新区三点中心,旧改力度大,吸引无数深圳客置业购房;

寮步被夹在石岩与东城之间,有万象汇、新商圈、省级产业规划等,在售楼盘较多。

这四个环绕着石岩的镇村也已渐渐告别价格洼地,不过还是能作为置业投资的选择。价值排序的话,大朗、大岭山略好于寮步。

其它新区表现平平,茶山镇、石龙镇、石排镇四个镇,茶山距离东城前段时间,开发房企买深圳小产权房之前需要了解哪些最多,房价比石排和石龙火热。

东南临深新区:凤岗镇、塘厦镇、黄江镇、清溪镇、樟木头镇。

其中,凤岗号称深圳里,三面被深圳包围,刚好插入深圳北部倒三角的凹口里。如果深圳扩容,从地理位置上来看,凤岗最有资格证书进入候选名单。

投资凤岗还是以地铁周边为主,地铁10号线东延线相当于是把凤岗的一部分地区纳入了深圳的生活体系。

深圳10号线东延线在凤岗共设置4个站点,分别是龙平路、油柑埔、官井头、大运城邦。

最新东莞小产权房最新政策

图源深圳交通

塘厦的房价很“扎实”,重点关注塘厦镇政府和东莞南站交通枢纽这两个新区。

黄江优质的购买地段,一个是烟火气息浓厚的镇中心,一个是2025年R1线的地铁口附近楼盘。

主城区新区:南城市中区、莞城市中区、东城市中区、万江市中区、高埗镇、石碣镇。

东莞中心主城区房价起步早,加上土地开发利用强度高,新盘逐渐减少,二手房成交活跃。

由于主城区房价水平相对较高,也让不少刚需群体外溢到周边镇村,不过最有价值的还是南城,其次东城,南城有CBD、有产业,东城紧随南城,私立教育最好,城市界面新。

东部产业园新区:常平镇、东坑镇、谢岗镇、横沥镇、桥头镇、企石镇。

受制于地缘和交通,该新区远离东莞主要经济带,靠近惠州,房价表现一般,对跨街镇购房者吸引力不大。

常平镇作为新区领头羊,亮点是经济实力雄厚,且是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区,规划常平站香港城及东莞东站双TOD工程项目。

水乡新区:麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇。

这是东莞发展相对落后的镇区,紧邻广州,不过广州新塘房价也才2万,无法形成外溢购买力。

不过,水乡新城有个望洪枢纽,将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4条轨道交通线路在此交汇,因此这里承接了部分主城区客户外溢的购房需求。

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东莞夹在广深两个超一线城市之间,交通互联互通是未来的必然趋势,所以发展潜力仍然巨大。

根据规划,深圳西部的宝安和光明共有20号、11号、13号、6号线4条地铁同时与东莞地铁衔接。

到2035年,东莞全域将建成15条城市轨道线,基本实现地区轨道交通全覆盖,届时深莞互通互融,跨城生活与同城生活几乎没差异。

各新区发展各有千秋,如果从东莞投资角度讲,第一圈层仍是石岩新区、东南临深新区和滨海新区,最好选择与深圳地铁相连的工程项目。

6月底,东莞2022年第二批集中供地开拍,8宗地块全数成功出让,共揽金121.16亿元。

8宗地块涉及镇村包括南城、大朗、大岭山、石岩、虎门和万江6个镇村,吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍。

东莞南城和万江龙湾地块分别被万科和保利拿下,楼面价刷新高。

土拍关注度重燃,将为消费市场提振信心,带动房价整体回暖。


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