深圳小产权房三规是什么?哪些小产权房可以通过三规转正小产权房_小产权房转正

小产权房哥哥    2021-09-03    19

深圳小产权房三规是什么?哪些小产权房可以通过三规转正小产权房_小产权房转正

小产权房是人深圳小产权房征收范围们在生活中约定俗成的叫法,并非法律定义,本文所称的小产权房是指未取得产权证的违法建筑,不仅限于违法私房,还包括生产经营性违法建筑,即“未经规划土地主管部门或派出机构批准,未领取建筑许可证或临时建筑许可证,而擅自新建、增建、改建扩建或临时用地逾期不拆途的建筑物”,与有合法报建手续可以取得房产证的房地产相对应。深圳作为国家一线城市,土地面积较其他一线城市少,且在近四十年的快速发展过程中历史遗留的违法建筑占据了半壁江山,据统计截止2017年底深圳市内违法建筑数量约24万栋,总建筑面积约3.7亿平方米。

小产权房未经完整的报批报建手续,建设成本较低,使用成本也较低,在特定时期为城市发展提供了成本较为低廉的居住、生产用房,在某种意义上有一定积极作用,但不能否认的是因缺乏合法报建和规划引导,小产权房

在交易和使用中存在天然瑕疵,并因此引发许多问题从法律层面不能有效解决,甚至进而引发社会问题,阻碍了城市的发展,如何有效管理大量的历史遗留违建是考验管理者智慧的一道难题。鉴于此深圳市各级政府一直在尝试有效的措施解决小产权房的问题,因一刀切的拆除处罚已不能适应深圳的实际情况,近年来对小产权房确权转正的话题引起人们高度关注。

深圳市政府对小产权房转正的立法变化

对于小产权房确权转正态度,深圳大致经历了以下三个阶段的立法变化:

一.1999年3月5日施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》对于违法建筑只是单纯的处罚,没有确权转正的规定。

1996年1月1日施行的《深圳经济特区规划土地监察条例》是深圳第一次以地方性法规的形式对违法建筑物进行明确规定,1999年3月5日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法

建筑的决定》再次明确对违法建筑的态度,采取的是一刀切的拆除处罚方式,并没有确权转正的规定。在三年后深圳出台的“两规”将1999年3月5日认定为处理历史遗留违建的重要时间节点,在此之前建成的违建可予转正,在此之后新、改、扩建的违建不纳入转正处理范围。

二.2002年"两规”实施,对违法建筑确权转正采取适当的放宽态度。经处理后的历史违建住宅发绿本不能转让,生产经营用房发红本可以转让,因门槛较高,大量违建未申报确权。

二十世纪九十年代深圳步入了发展的快车道,因各类历史原因仅有报续手续无产权证甚至连报建手续都没有的违法建筑拨地而起,单纯的处罚方式已不符合社会实际需求,为分别处理违法建筑,2001年12月19日发布了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(简称“两规”)其后市政府出台了相应细则,确定了1999年3月5日之前建设的违法私房和生产经营性违法建筑在符合一定条件并履行缴纳罚款、补缴地价、通过建设工程质量检测和消防验收等程序后给予确认产权,1999年3月5日后的违建则不纳入两规处理范围。历史违建经两规确权处理后,住宅发绿本不能转让,生产经营性历史违建发红本可转让,这是深圳第一次通过立法允许小产权房转正。但因当时房地产价值不高,且处罚地价标准差异较大,大量违建未申报确权。

三.2009年“三规”施行将全市所有历史违建纳入监管范围并逐步予以确权,2018年“新三规”施行为符合条件的产业类和公配类历史违筑转正确权提供了明确的操作指引。

为全面处理历史遗留违建,2009年6月2施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》(简称“三规”),相对于“两规”,处理决定在处理范围和处理对象都有所放宽,将违法建筑明确为2009年6月2日之前建设的各类违法建筑,但因处理决定只是一个原则性框架性的法规,没有具体操作性,对小产权转正未产生实质性的影响。

2018年10月10日《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》正式实施,被业界称为“新三规”。新三规将住宅类历买深圳小产权房需注意什么手续史违建外的所有类型违建均列入管理范围,根据该办法,产业类和公配类历史违建业主可以选择先确权为非商品性质房地产,再转为商品性质房地产,也可以一步到位确权为商品性质房地产,业主可以根据具体情况选择转为“绿本”或“红本”。表明了政府意图先从产业类和公配类小产权房入手,摸索切实可行方法治理历史违建。

“新三规”下产业类和公配类

小产权房转正条件

一.根据2018年10月10日施行的《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》的相关规定,符合条件的历史违建经以下处理可确认为非商品性质房地产。

1.已取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报受理回执》,是2009年6月2日之前建设的产业类或公配类违法建筑。私宅类违法建筑不纳入转正确权范围。

2.历史违建当事人与历史违建所在原农村集体经济组织或者其继受单位共同出具承诺书,承诺同意征地或转地并且不再需要政府支付征转地补偿款,与历史违建有关的经济利益关系已自行理清,自行承担相关法律责任等。

3.街道办初审通过。街道办负责历史违建建设时间核查、历史违建当事人身份确认、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实。对于地质灾害未消除或者未采取有效防治措施以及占用河道堤防的历史违建不予通过初审。

4.规划土地审查部门出具规划土地审查意见书。

5.取得房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定合格报告。

6.取得建筑物的设计、施工单位或消防技术服务机构按照历史违建消防技术规范就现状进行消防安全评价,取得消防安全合格意见后,经消防监管部门验收或备案。

7.缴纳罚款和地价。

二.符合以下条件的历史违建可以直接申请为商品性质房地产,也可按规定将非商品性质房地产转商品性质。

1.原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建,位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的,按照申请办理为商品性质晨的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价;

2.除上述情形之外的生产经营性历史违建,按照申请办理为商品性质时市场评估价地价的50%补缴经价;商业办公类历史违建,按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价。

综上所述,深圳通过“新三规”在治理历史违建的进程中迈出了重要的一步,也期待通过这次探索可以解除部分历史违建顽疾,为深圳城市发展提供更多的存量土地和存量用房,在一定程度上缓解困扰深圳的土地供应短缺之痛。

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