#深圳小产权房#
01此案如是说
1、买主花280万买了两套深圳小产权，Ensisheim缴付了280多万元。
2、但商家以各式各样理据扯皮，拒不相互配合证实产权，忽然冒出第二人说房子是第二人大部份，他们无权处置。
3、买主知悉情形后，数次商谈未果，无可奈何判令高等法院，明确要求证实《房产受让合约》合宪，归还280万购房款的诉请。
4、最终高等法院否决董某全数诉请。
这称得上全盘皆输？
02刑事案件历史事实
2021年4月13日，原告董某（受让方、乙方）与被告邱某某（受让方、甲方）签署《房产受让合约》，约定位于深圳市宝安区房屋建筑面积为58.15平方米，由甲方以280多万元价格受让给乙方；乙方在2021年4月13日前一次性缴付全数剩余款项，购房款100多万元付至甲方指定的邱某某账户（中国建设银行深圳前进支行，账号43×××62）、购房款180多万元付至甲方指定的邱X某账户（中国建设银行创业支行，账号52×××66）；乙方缴付全数购房款后即时享有涉案房屋全数权利，甲方在收到全数购房款当日将见证书原件及房产钥匙交付乙方、协助乙方办理房屋水电过户手续，房产移交后乙方对房产拥有使用、支配、持有、收租收益、处分受让、拆迁赔偿、回迁赔偿及继承等权利；涉案房屋目前有租约，甲方负责清空房产，保证房产空置的状况交付乙方，全部房款到帐后，甲方需在7个工作日内交付房产给乙方；如后期政府政策变动，可办理过户、房产证登记等，甲方无条件相互配合乙方办理过户登记等手续；甲方保证甲方亲属对受让房产知情且同意，如甲方及其亲属违反约定造成乙方损失的，甲方及其亲属应承担赔偿责任，如乙方因此无法继续对涉案房屋享有权利则甲方及其亲属除向乙方返还全数购房款外，还需按照成交价的双倍作为赔偿金额；合约履行过程中发生争议，则任何一方可将争议提交广东省内仲裁委员会通过仲裁程序解决；房屋以现状出售，总实收房款280多万元整，此外无其他费用，房屋大部份状况一方已全面了解清楚，物业后续大部份手续乙方自行办理，如需甲方相互配合甲方需无条件相互配合，配偶同意出售。邱某某及张某某在甲方处签名、董某在乙方处签名、邱X某作为证明人在甲方处签名。董某证实，其在签署合约时知悉涉案房屋尚未办理产权登记、无建设工程规划许可。邱某某、张某某陈述双方于2011年11月登记结婚，现仍处于婚姻存续期间，但未提交任何证明材料。
邱某某、邱X某、张某某证实，已收到董某缴付的涉案房屋购房款共计280多万元，其中，2021年4月12日收取定金5多万元、2021年4月13日收取购房款275多万元，收款后已于2021年4月13日向董某出具《收款收据》（NO.8187841）。
董某证实，邱某某已向其交付取得涉案房屋权益相关的《律师见证书》、邱某某与案外人陈某某签订的《房产受让协议》、案外人陈某某与案外人吕某某签订的《合作建房协议书》、深圳市宝安区西乡镇城市建设办公室发放给案外人钟某的《村镇住宅建筑许可证（副本）》（94）建第0817号等材料及房屋钥匙，但无法证实具体交付时间；其自2021年6月起开始收取涉案房屋实际使用人交付的“租金”每月2000元。邱某某、邱X某、张某某主张，上述材料及房屋钥匙于2021年4月13日交付。
另查，1.关于房屋建设及房屋相关权益受让。2007年7月23日，邱某某（乙方）与案外人陈某某（甲方）签订《房产受让协议》，约定甲方将位于深圳市宝安区（建筑面积约60平方米）受让给乙方；乙方于协议签订之日一次性缴付受让费10多万元；乙方付款后，甲方立即将房产移交乙方，交付后乙方享有占有、使用、收益、处分的权利；若国家政策允许办理产权手续，甲方必须协助乙方办理过户与登记手续，费用由乙方承担；若政府征用，各项补偿费用均归乙方大部份。案外人陈某某和黄某某在甲方处签名、邱某某在乙方处签名。
1999年6月10日，案外人陈某某（乙方）与案外人吕某某（甲方）签订《合作建房协议书》。协议书载明双方在深圳市宝安区，占地面积90平方米，由甲方在1994年出资与钟某合建，兴建中取得《村镇住宅建筑许可证》（94）建第0817号。协议约定乙方出资21多万元整用于合作建房，分得第四层共两套房屋（房号402、403，建筑面积约150平方米），乙方有权使用、出租、受让上述两套房屋；乙方已出资19多万元整，余款2多万元在甲方办妥房产证时交付；房产证由甲方负责办理，办房产证所需补地价由乙方负责；若政府部门征用所得赔偿，乙方按使用面积分成和享受权益。吕某某在甲方处签名、陈某某在乙方处签名、案外人胡妹作为见证人签名。
1994年6月30日，深圳市宝安区西乡镇城市建设办公室发放《村镇住宅建筑许可证（副本）》（94）建第0817号。上述许可证记载：1.户主姓名为钟某；工程址点为西乡径贝，东至九路南至工厂、西至钟灶生北至钟玉英；工程项目为私人住宅，壹幢、伍层、框架结构、占地面积90平方米、建筑面积450平方米、首层面积90平方米。2.说明。建设单位和个人凭本证到镇建委办理开工证和进行放线定位工作，并严格按本证规定项目进行施工；工程从发证之日起六个月内仍未动工的，本证将自行作废，如需建设重新办证；工程完工后，经镇建委派员验收，没有违反规定的，凭本证到镇建委领取“村镇住宅建筑许可证”（正本）方可办理房产证等有关手续；因情形变化确需要变更户主姓名、建筑层数、面积的，必须按有关规定申报，经批准后方可进行，未经批准擅自违章的，将按有关规定处罚，影响规划或环境的坚决拆除。双方当事人均未提交《村镇住宅建筑许可证（正本）》或已取得正本的凭证。
经询问，双方当事人均无法证实涉案房屋实际建成时间；均未提交任何其他关于变更、完善报批报建手续的材料，亦未提交历史遗留房屋申报相关材料。
2.关于房屋现状。董某主张，涉案房屋共六层，不清楚每层面积。邱某某、邱X某、张某某主张，涉案房屋共五层，每层面积约200平方米。经询问，邱某某、邱X某、张某某证实涉案403室房屋与402房屋共同位于深圳市宝安区，402室、403室房屋建筑面积共计约为150平方米，系建设时首层以上楼层有飘出的情形导致的。
3.董某主张，案外人钟某称其为钟某的兄弟，系涉案房屋的实际大部份权人，导致原告无法与开发主体签署回迁协议。被告邱某某、邱X某、张某某予以否认。董某未就其主张提交任何证明材料。
03一审高等法院认为
本院认为，原告董某与被告邱某某签订的《房产受让合约》约定交易涉案位于深圳市宝安区房产，因上述房屋所在建筑未办理不动产权登记，亦未取得建设工程规划许可。虽然涉案房屋所在建筑于1994年取得《村镇住宅建筑许可证（副本）》（94）建第0817号，但该副本明确记载工程完工后，应当经行政主管部门验收，经验收未违反规定的可凭上述许可证副本领取许可证正本，方可办理房产证；因情形变化确需要变更户主姓名、建筑层数、面积的，必须按有关规定申报，经批准后方可进行。
依据本院查明的历史事实，董某已付清约定的全数购房款280多万元；且已实际持有邱某某交付的涉案房屋流转凭证原件、钥匙，自2021年6月起开始收取涉案房屋使用收益。涉案《房产受让合约》已实际履行完毕。
鉴于涉案房屋所在位于深圳市宝安区宇现状不少于五层、除首层外单层建筑面积不低于150平方米，整幢房屋总面积已明显超出取得的建筑许可证副本准予建设450平方米，且双方当事人在本案中并未提交任何证据证明已办理与现状相符的报批报建手续相关证明材料，行政机关尚未对涉案房屋所在建筑作出认定处置，本案暂切忌作虚拟处置。行政机关作出认定处置决定后，当事人可另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百五十七条之规定，裁定如下：
否决原告董某的起诉。
案例来源：广东省深圳市宝安区人民高等法院 （2021）粤0306民初26270号
04律师提醒
深圳小产权房有巨大的风险，政府已经命令禁止交易，切莫以身试险，一旦房屋发生纠纷及时的咨询专业房产律师，避免不必要损失。
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