深圳小产权值不值得买（深圳小产权给大家分享四点干货，想买小产权房的你不得不看！）

808房产网 2023-05-15 60

那就是一定要让大家对深圳小产权房有一定的认知和专业性才行啊！要不然类似的问题以后只会越来越多，先声明哈，我不是怕麻烦，我是怕你们在这些不必要的问题上浪费的时间太多了，于是乎这篇文章就诞生了，文字有点多，希望你们能认真耐心的看完，绝对的受益匪浅，小婷一共总结了以下4点来讲解！

1，深圳这么多的小产权房是怎么来的？

2，深圳小产权房的房屋类别和落户情况！

3，在深圳买小产权房，应该从哪些方面入手？

4，如何成为深圳小产权房领域里的专家？

而有些城中村建的农民房整齐划一楼宇间距相对合理，容积率也高了不少，最直接的是居住体验的改善得到了提升，这一类城中村大部分建设时间离现在更近，房态也保持更好。

那么造成这种建设差异的原因到底是什么？这还要从1992年6月18日发布的《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》说起。

对，就是跟你们熟悉的京东618同一天生日的那个6月18号。规定要求将特区68个村委会，包括沙河华侨农场和所属特区类常驻农业户口的农民，渔民以及蚝民全部转为城市户口，并且对原村集体土地进行征收，该规定目的是因为深圳经济特区自建立以来特区农村的经济发展，村镇建设，生活环境都发生了重大的变化，为了适应这种变化和进一步发展经济提高人民群众的生活水平，加速特区社会主义现代化的建设，实现把深圳建设成外向型多功能的国际性城市的战略目标。那么翻译成大白话就是深圳要经济转型了，经济转型背后是需要产业形态和工种类别大换血去做支撑的，把大家从农民变成城市人，也是为了更好的适应那时的深圳，由于大部分土地都是种植着农作物的农业用地或者荒地，大家也都是农民，农村城市化意味着农民的身份变了，靠着作为农业用地的补偿标准所产生的收益是远不及盖楼所带来的，所以由此打开深圳小产权第一波狂热建设期。

一转眼时间来到了7年后的1999年的2月26号，这一天《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》出台了。

该决定对违法建筑及其范围进行了界定，对坚决依法清理拆除违法建筑及违法行为做出了相应的规定。但无奈的是这一文件它只有纲领，没有具体执行的指导细节，加上执行的力度和民间的阻挠，大家反而在法不责众的心理暗示下引发了第二波的大众抢建潮。

四年后的2003年的10月30号，深圳ZF发布了《关于加快宝安，龙岗两区城市化进程的通告》

这一次的通告跟92年的那一次何其相似，除了将龙岗，宝安两地的村民全部转回城市户统一转为国有土地外，补偿标准与92年几乎没有太大的差别，然而这时候的村民对房地产市场的价值认可程度早已不可同日而已，反而引发了大量村民，甚至涌现出了村干部带头以种楼保地的方式来与之对抗的场面。

2012年可以称之深圳小产权房的终结年。2012年出台号称史前最严的小产权房禁令法规《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法（试行）》。《办法》第一次把违建增减量列入区大佬的政绩考核，考核结果直接与帽子挂钩！在《办法》实施阶段到2013年间，还引发了一个抢建的小高潮，但随着一些区域的主官被调整及沙井某位传奇大哥东窗事发，深圳小产权增量正式终结！

现在沙井、公明、及其他方的一些烂尾楼，基本上都这个时期抢建被叫停的见证！

深圳农民房增量市场结束时，它的体量早已达到了惊人的507万套，按一户平均住两个人来计算，住在农民房里的也已超过千万人，而这500多万套农民房的业主现在至少有一半早已易主。

二，深圳小产权房的房屋类别和落户情况

小产权房这个词在深圳的官方文件中是

农民房：又名自建房，宅基地房，村民房，是本地村民在个人的宅基地上建起来的房子。大部分农民房一般很少会进行建筑前的设计，而是找施工队直接进行修建，所以建造出来的房子会比商品房要简陋粗糙，这也是农民房便宜的主要原因。但同时，农民房根本性质上隶属于小产权，只是部分农民房比起其他小产权房可能会在户型美观上稍有落后，配套设施也会稍有不足。

实拍深圳城中村农民房图

深圳各区域农民房目前的落户状态

龙华区域：龙华和大浪的农民房基本都能落户，民治有部分村委盖章的农民房能落户，观澜的农民房不能落户。

龙岗区域：只有坂田有部分村委盖章的农民房能落户，其他区域都不行。

光明区域：以前光明区的农民房都能落户的，但是自从6号线开通之后，就全都不能落户了，包括村委统建楼。

宝安区域：农民房都不能落户。

坪山区域：农民房都不能落户。

关内区域：农民房都不能落户。

村委统建楼：又名统建楼，统建房，是一种村委和开发商合资建造的小产权房，或者是村委自己建造的规模较大，户型实用率较高的楼房。统建房是属于由集体土地上统一建造的一种房产，其土地并不属于国有土地，而是集体所有，除了部分房源会对外销售，由村委过户，其余大部分都是分给本村村民的房子。简单来说，就是跟村委有直接关系的小产权，这类房屋可以落户，且落户概率也会高于一般的农民房，加上因为集体所有的原因，统建楼的建造和设施都比较完善，设计等各个方面的负责程度也都很高。

实拍深圳村委统建楼图

深圳各区域村委统建楼目前的落户状态

除了光明区域，其他区域的村委统建楼基本都能落户。

军产房：军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。

因此，军产房所属人只拥有使用权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。

军产证示意图

深圳各区域军产房目前的落户状态

目前所有的军产房都不能落户。

拆迁房

指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！

以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。

以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！

回迁房

指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。

指标房

是某一旧改片区内，已经可以签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！

以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说：周边商品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边商品房价格的75%了！

大红本房

指的是，整块地或者整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！

最大的区别是用地性质的不同，市场红本房主要是居住用地。大红本的用地性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。

这几类地，只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。

为什么要以公司的名义来买呢？是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房，主要面向的对象是企业！

其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务设施用地等等，都是不可分割转让。

大红本有正式的报建手续和埈工验收（四证齐全，只是没有商品房的预售许可证）

其实大红本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆市场。

深圳各区域大红本房目前的落户状态

大红本房全部都不能落户（居住用地类以及用途是住宅的例外）

三，在深圳买小产权房，应该从哪些方面入手？

NO1，需求+踩盘+规划

接下来请各位朋友收起小桌板，把耳机放下，跟着小婷的思路来梳理一下。

1，首先，买房的需求有两类。投资和自住。两者的选择方向是完全不一样的。自住考虑的是离上班地点近，而投资首要考虑的就是收益率。所以咱得首先想想，优先级最高的是什么？

在南山上班，可以找找宝安的，实在不行就再看看石岩和龙岗的，福田上班就找找龙华，坂田的，以此类推。

3，找好了标的以后就要准备踩盘的事情了！

准备好一份文档，记录想要踩的盘和报价，证书情况和踩盘总结。这样可以方便你在选择困难的时候综合比较，选择最有综合优势的房子

4，实际踩盘。

踩盘的细节可以查看我以前发的文章，同时需要注意的是，可以多找门卫，住户了解当地的情况。你所看到的不修边幅的人，有可能在这个村拥有好几栋农民房，他们比你更渴望更期盼村里有规划拆迁。而且投资客的朋友很可能也是投资客大家信息互通，消息会更早一些。

NO2，了解深圳小产权房，学会避坑

不是所有小产权都值得入手，像统建楼，农民房，军产房，工业宿舍楼等都属于小产权范畴，但这里只有统建楼或独栋农民房是值得入手的。农民房的认证包括：猪肝本，绿本，红本，两证一书，历史遗留，无证。

除了绿本，其他都可以买。

但是想买到收益最大化，安全程度又最高的小产权，只是避开绿本房是远远不够的。这里还涉及到土地的性质，房子建成的时间以及房源所处的地块位置。

土地性质：包括居住用地，商业用地，工业用地，文化用地，居住加商业用地，在不涉及ZF的土地整备前。这些土地性质都没什么大的问题，如涉及到土地整备，补偿标准是不一样的。

建成时间：大家记住一个数字0962，这是一个时间分界线。在深圳，凡是2009年6月2日以后盖建的小产权都属于违法建筑。

不过，大家别一看到违法建筑几个字眼，就一棍子打死这些0962后的小产权，如果只是短暂居住3~5年过渡，只要位置不在靠山靠水的生态保护区，都问题不大。遇到土地准备，0962前后的赔偿标准差别是很大的。例如0962前补偿标准11800一平，0962后一半不到~

地块位置：这里的风险主要在于，房源位置要远离那些靠山靠水的生态保护区域，跟买商品房选址逻辑相反，这些区域属于生态红线控制区，也是最容易被整备的区域之一。

另外，对投资客多说一句：如果有博旧改的心，愿意长期持有并等待，重点找不在综合整治范围内的房子。

由于历史原因，深圳小产权的数量占深圳住房总量的一半，这么大体量要全部强拆，无疑会引发超级社会动荡，但凡ZF脑子正常点，不会去干这种吃力不讨好的事，但这并不意味着所有小产权都值得买，根据上述几个点选出来的房，能帮助大家最大限度避坑。

NO3，小产权房交易如何确保相对安全？

很多人担忧买小产权不安全，没有类似于国土局这样的地方备案正式过户，也没有本本在手始终不放心，其实大可不必，直接说事实，小产权交易市场在深圳已经存在30多年了，小产权交易安全的很，不敢开口100%安全，但不会比商品房交易低多少，最主要的原因是什么？

大额交易，实名签字，一旦有事，必然诈骗，这种事情甘愿冒风险的是直接送人头，一查一个准。

小产权的房东验证方式有不少: 物业、律师事务所、水电过户（部分）、村委、网格中心、中介。

买整栋的，村委过户，网格中心备案，盖章签字；

买单套的，律师见证，从建到卖全部生命流程资料查验，留实名信息，合照留影，转账过户，当天收房换锁。

更有经验的人买，会事先查法定图则、是否列入综合整治、是否绿本、是否猪肝红、两证一书历史遗留齐不齐、如宣传旧改有无立项、如是回迁房签约率多少如何补偿等。

有些人担忧安全，中意去买村委建的统建楼，导致统建楼价格高于普通个人建的，其实差别没那么大。统建楼有些也很高大上，跟商品房无异，住着也挺舒服，但由于容积率过高，土地性质是工业用地居多，反而拆迁概率降低，不利于打出暴击，取决于买来是自住还是投资了。

总之，知道的信息越多，越清楚小产权的出身是否清白，升值潜力是否大。小产权交易是一门十分成熟的生意，安全性这种最基本的要素是有保证的，要不然这行早消亡了，也不会几十年来深圳小产权价格一直上涨，从未降价。

给各位买房的朋友：

1，买房要趁早(虽然中介总喜欢用这句话催单，不过这确实是中介为数不多嘴里能吐出来的真话了)

2，买房要跟家人一起商量，但要自己掌握节奏！切勿被家人的情绪和“听说”XX 之类的未经证实的谣言带偏。走出去，去接触市场，比坐在家里听说更靠谱。

3，刚需自住，不必纠结太多，面积实在，户型方正，价格合适，交通相对便利，房子没有明显的硬伤即可。

4，再次提醒，尽量规避在国土局备案过的绿本或猪肝本。

5，小产权有可贷款与全款两种，各自有其优劣势：开发商的房子一般都可提供贷款，好处是一半首付更可轻松上车，贷款利息，自己住几年省下来的房租也足够抵消。不过它的缺陷也异常明显，咱们赚的里面就有大部分就是装修钱，一般套卖，而不是面积，所以算下来，单价会比不能贷款的高出一些，无法贷款的房子则大多数简装，面积比较实在，相应单价要低一些，且自己后期可以更合理规划装修格局。

投资不是主观喜好，而是一连串客观事实连串起来所带来的结果。虽然我早已多次

房子这么重要的资产，在深圳这座城市，对于普通人而言，不夸张的讲，如果没配置好，直接决定了你以后的所处阶层和生活质量。

1，尊重客观事实

2，抛开主观偏见

3，不要以外观及一切作为你决策的依据

4，多对比地段配套及规划，这才是决定房价未来的核心参数。

买房如此，找另一半亦如此！

四，如何成为深圳小产权领域里的专家？

经常有人问我怎么查询深圳绿本，历史遗留，土地性质，房屋建成时间等等一些问题，其实不难，推荐几个免费的工具给大家，熟悉之后你也能成为深圳小产权房领域里的专家！

一，深圳社区网格管理

因为地图定位不一定准确，深圳城中村很多地址很乱，所以要用到网格中心。

查询相关的房屋地址，网格中心上的地址基本最新最准确，进入里面还能看到房屋编码，这个房屋编码是可以用来上学，备案租赁合同和注册公司用到。