如今，轻工业正式成为大国竞争焦点。戴德梁行数据显示，粤港澳地区粤港澳地区区是亚洲沿海地区轻用地最亢奋的沿海地区众所周知，像深圳、东莞、东山、东莞和佛山的农地合作开发气压已少于30%国际性红线，当中东莞农地合作开发气压媲美深圳，均少于50%。
值得注意的是，以轻工业兴市的东莞，在过去的2022年，迈上了GDP过万亿元、人口超千万的“双万”打下此基础。但是，面对轻工业急速收缩和经济增长的压力，东莞农地天然资源和产业产业发展的矛盾日益尖锐。对此，戴德梁行表示，产业内部空间纵向收缩遭遇困局，需建立“卷曲内部空间+垂直产业”的纵向思维商业模式，“向天空要内部空间”正式成为产业地产产业发展的必然选择。
戴德梁行亚太区总裁、亚太区策略产业发展顾问部主管陶汝鸿在3月15日东莞举行的粤港澳地区区产城结合产业发展论坛上表示：“相较早期高速路产业发展的香港，东莞正处于产城结合产业发展素漾的最佳时机。在粤港澳地区粤港澳地区区政策护持下，轻工业此基础实力雄厚的东莞虽遭遇着农地合作开发气压预警的产业发展困局，但产业发展轻工业下楼恰恰吻合当今东莞不断插值的产业技术需求，与此同时为拓展产业产业发展内部空间提供有效路径，促进产城结合的高效率产业发展。”
“轻工业下楼”是新式产业内部空间供应商业模式
戴德梁行表示，在粤港澳地区区核心9大卫星城的产业结构中，第二产业维持高比例运行。当中，深圳、东莞和东莞的地位尤为突出。而市中心区将延续产业体系完备、此基础坚实、相关性和耦合度较强等竞争优势，在未来维持轻工业在GDP中的较大占比。
图源：戴德梁行
但是，市中心区也是亚洲沿海地区轻用地最亢奋的沿海地区众所周知。深圳、东莞、东山、东莞和佛山的农地合作开发气压已少于30%国际性红线，当中东莞和深圳均少于50%，东莞农地合作开发气压与深圳媲美。
值得一提的是，目前，东莞从“当今世界工厂”成长为“双万”卫星城，遭遇着“农地零散化、低效率化，产业插值内部空间受到限制”的难题。
戴德梁行亚太区总裁、华南及华中区董事总经理姚家龙表示，粤港澳地区区凭借沿海和紧邻港澳地区的政治局势竞争优势，吸收全球产业转移，正式成为当今世界关键的轻工业基地。与此同时，东莞作为粤港澳地区区关键结点卫星城，立足于“双万”打下此基础，在回归轻工业的此基础上再次统筹规划产业转型，以拓内部空间和优环境为切入点，持续提高卫星城品质，提高卫星城承载能力、吸引力，促进产城人深度结合，加快高效率产业发展。
而戴德梁行《粤港澳地区粤港澳地区区“轻工业下楼”与民族特色产业工业园区操作课堂教学》报告表示，经历30—40年高速路产业发展之后，粤港澳地区粤港澳地区区轻工业遭遇着严重的农地天然资源短缺与产业收缩升级问题。因而，粤港澳地区区由市场自发性和中央政府引导，协同促进了“轻工业下楼”的快速产业发展。
“轻工业是粤港澳地区粤港澳地区区的经济生命线，‘轻工业下楼’是新式产业内部空间供应商业模式、是向上要内部空间的关键课堂教学。近年全国多个卫星城陆续出台‘轻工业下楼’具体措施，探索可复制、可推广的‘轻工业下楼’产业内部空间供应商业模式和民族特色产业工业园区产业发展商业模式，已正式成为各地中央政府和企业促进可持续产业发展、高效率产业发展的重大课题。从卫星城更新加快到‘轻工业下楼’进程，工业园区正在通过全产业服务链打造，朝着‘产城人’多层级结合升级。”戴德梁行华南区策略产业发展顾问部董事、东莞公司负责人张国华在粤港澳地区区产城结合产业发展论坛说道。
与此同时，深圳市卫星城更新合作开发企业协会评估与咨询专业委员会主任委员、戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事黄燕秋表示，区域产业升级的此基础是足够的产业内部空间，目前东莞市农地整备内部空间仍较大，具备产业发展此基础，市场主体可凭借自身项目经验竞争优势，积极参与。而农地整备相关政策规定的补偿标准在一定程度上阻碍项目顺利推进，期待农地整备商业模式发生转变，或可借鉴深圳利益统筹商业模式。
需要注意的是，2023年也是深圳实施“轻工业下楼”计划的第一年。今年深圳市中央政府工作报告和高效率产业发展十大计划均明确提出实施“轻工业下楼”计划，2023年新增2000万平方米优质经济厂房内部空间。
“向天空要内部空间”正式成为产业地产产业发展的必然选择
戴德梁行表示，“轻工业下楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的内部空间商业模式，而是在高密度工业园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新式轻工业载体产业发展商业模式。
据了解，上世纪50年代以来，香港、新加坡因农地天然资源稀缺、轻工业迅猛收缩等因素，先后初步探索和产业发展“轻工业下楼”，主要形成了“轻工业大厦”和“堆叠式工厂”两种商业模式，像香港轻工业中心、海怡工贸中心等便是当中的代表项目。
而在经历近40年粗放式、规模化产业发展之后，粤港澳地区区主要卫星城的轻工业产业发展也遭遇严重农地天然资源短缺的困局。在此背景下，催生了深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷等一批较为知名的新式“轻工业下楼”产业园项目。
公开资料显示，2005年，东莞顺德天富来国际轻工业城项目借鉴了香港“高层厂房”商业模式，正式成为粤港澳地区区首个“轻工业下楼”项目的试验。时隔7年，2012年深圳在全国率先探索“轻工业下楼”的商业模式，投资打造全至科技创新园，使其正式成为卫星城更新促进的亚洲沿海地区第一个“轻工业下楼”项目。然而，彼时深圳“轻工业下楼”项目仅是昙花一现。
2016年，东莞因大量承接深圳制造企业外溢的需求，需标准化厂承接其内部空间需求，与此同时，也要引导本市企业升级转型、集约化利用农地，促进先进制造和科技创新产业发展。东莞抓住“轻工业下楼”的契机，逐步在全市范围内推广产业发展。随后，深圳、东莞、东莞等卫星城出台“轻工业下楼”扶持政策，“轻工业下楼”市场进入标准化、精细化的产业发展时代。
那“轻工业下楼”的产业发展动力源自哪里？
对此，戴德梁行表示，遭遇集约化利用内部空间和轻工业高效率产业发展的双向需求，“轻工业下楼”必然正式成为“三区三线”国土内部空间规划之下，结合卫星城更新活动，实现轻工业高效率产业发展和整体产业转型升级的明智之选。
戴德梁行还提到，“轻工业下楼”与卫星城更新、旧村改造、高新产业扶持政策有较好的结合点，有利于做政策性融资；“轻工业下楼”兼具资产性质与产业性质，适用于传统抵押、质押、债权融资及股权融资等方式。
与此同时，有业内人士表示，轻工业下楼商业模式，能进一步促进实现 “人产城”的深度结合。
戴德梁行华南区项目及企业服务部项目咨询主管及董事徐员员也在粤港澳地区区产城结合产业发展论坛上表示，东莞具备良好的轻工业此基础，未来也应致力于建设正式成为生产力卫星城，在强化轻工业产业链的与此同时，将小型、民族特色轻工业及科技创新结合进卫星城规划和经济产业发展。通过中央政府顶层设计保障、市场主体主导建设、专业机构协助引领，多方协作，打造良好的产城结合生态圈，助力生产力卫星城尽早实现。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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