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深圳开发商携款27亿元跑路小产权房业主投诉无门

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发表于 2019-4-16 00:41:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
  小产权房开发商携2.7亿元跑路,涉事小区就是前一段被传的被政府勒令拆除的鸿福花园。鸿福花园位于宝安区福永街道,曾有业内人士猜测,政府此番下大决心勒令拆除鸿福花园是开始解决深圳小产权房问题的标志。而事实线日,有部分鸿福花园的购房者向记者表示,房子没有被拆除,且在小区地面入口等原来用集装箱封住的地方都用钢筋加固了,但开发商也消失的无影无踪。
  鸿福花园位于深圳宝安福永街道,占地面积约8000平方米,总建筑面积约11万平方米。由1栋裙楼,8栋楼围合组成,高21层。共建房源约1500套,其中住宅1200余套,小区于去年即2014年9月份封顶,之后开始售卖。据购房者代表反映,他们大多通过小中介等渠道得知了鸿福花园,并在考虑后决定购买,开发商表示首付5成,余款可分6年付清,但利息极高。一位 梁先生(化名)向记者展示了他的购房合同书,合同显示, 梁先生购买的118平米3房总价85万元,单价约7200元/平。5月13日前支付首付款为43万元,剩余尾款42万元可选择融资借款方式。 梁先生说:“所谓融资借款就是把资料交给开发商,他们直接帮我们找了一个第三方贷款公司——前海易贷进行贷款,利率为9.6%。”而合同上的交房日期为2015年6月1日。
 

 6月17日,小区内张贴了深圳规土委的大幅通告,通告显示,楼盘未取得商品房销售证,依法不得进行销售,此时,楼盘1500余套房源已售出900多套,据购房者代表统计,开发商卷走已付款项约2.7亿元左右。有的购房者已经在装修房子,6月17日当日,所有人被要求撤出小区。令人不解的是,此通告落款日期为2015年1月5日,而购房者们纷纷表示自己在购房时完全没有从任何渠道听说过此楼盘不允许出售,甚至售楼处每天购房者络绎不绝,如同商品房一般。“鸿福花园去年就开始卖了,如果在1月5号查封了,为什么还能大张旗鼓的继续出售呢?为什么建的时候不查,卖的时候不查,偏偏等到我们交完钱后才查封了呢?” 梁先生愤慨的质问道。
  


随后,7月5日,购房者与开发商方面进行第一次沟通,开发商销售表示项目7月15日解封;7月21日,市规划土地监察局正式下达《处罚告知书》,限期一个月拆除违法建筑物;7月25日,购房者与开发商进行第二次沟通,开发商承诺7月31日解封,否则将退还购房者3000万元。此次又无兑现,之后购房者便再也联系不上开发商方面人员。其后购房者们查询发现,之前和他们签订购房协议的深圳市福华金属有限公司是一家皮包公司,根本无经营任何实际业务。
  联系开发商无望后,购房者开始走上艰难上访的道路。8月初,购房者们试图与福永街道办协调沟通,随后又多次上访宝安区信访办、深圳市信访局、深圳市规土委、宝安区政府等部门,均未得到明确答复。9月23日,深圳市规土委通知购房者们准备身份证明、购房资料等到福永街道执法队进行登记,截止到9月30日,登记购房者约560户。
  9月29日,市规划土地监察支队发出一封给购房者的复函,复函中表示,由于违法建筑鸿福花园未在规定期限(1个月)内屡行拆除的处罚决定,所以,已移交宝安区规划土地监察机构依法强制执行;另外,从2014年底,执法部门和管理部门已经多次组织行动采取各种措施对鸿福花园进行打击,包括在各处张贴通告,向市民发放温馨提示等等……而所有购房者均表示在今年上半年买房的时候,没有以任何形式看到或听到任何关于此项目违建的通知。而就在10月19日,小区地面入口等原来用集装箱封住的地方都用钢筋加固了,这样普通人更加无法进入小区内部。
  对此,记者致电了市规划土地监察支队,无人接听;随后,记者又致电了福永街道办书记林更斌,他表示要去找专门负责此事件的肖主任为由挂掉电话,记者再次致电时,已无人接听。记者从购房者处了解到,此肖主任是街道的维稳应急负责人,记者致电肖主任,他表示,再用钢筋加固是施工队擅自所为,街道办知道后立刻制止了,但随后,他又表示,此举是为了防止流浪人员偷偷入住以及防止部分购房者强行入住的行为。他还表示,10月16号,市里面专门召集所有街道一把手开会商讨应对小产权房政策,当问到会议内容,肖主任表示不清楚。


  据了解,6月17日鸿福花园被查封当日,与其一起被查封的还有凤凰御景山庄等其余5处小产权房,而这些小产权房在查封后数日便被解封,业主依然可正常入住。同样是小产权房,为何唯独鸿福花园仍旧是查封状态呢?
  记者调查后发现,究其根本原因,是土地性质的问题。国土网站上显示,早在2012年,鸿福花园的地块便已有备案,备案土地性质为工业用地,而在2013年时,鸿福花园地块的用途标注为宝翔工业区某工厂宿舍。众所周知,工业性质的土地上,是决不允许用做居住等其他用处的,所有建设住宅楼的行为都是违法的。而其余被查封的小产权房的土地性质都是村委所有,即村委统建楼,村委统建楼虽然也是小产权房,但由于这属于历史遗留问题,土地还属村委所有,不是国家所有,而深圳大多数小产权房都是同样的性质,解决起来需要相当大的力度,所以暂时还无法查处。
  而鸿福花园的地块已经出让为工业用地,却不做工业性质的开发,所以此次政府下力度查封也是不可避免的。而福永街道办肖主任还表示,针对开发商跑路的行为,公安局已经立案侦查,也正在通缉开发商方面相关负责人。
  针对此事,记者专程咨询了负责房产纠纷方面案件的张茂荣律师,张律师表示在此案件中,被查处的小产权房属于违法建筑,基于此,购房者与开发商签订的交易合同是不具有法律效力、是无效的。此案件的情况下,《合同法》规定,双方当事人应互相返还财产,即购房者把房子还给开发商,开发商把钱还给购房者;而由于开发商跑路,返还不能,所以购房者可以走民事诉讼的途径,通过资产变卖获得返还。但由于开发商资产为违法建筑,所以变卖也存在一定障碍。
  而谈及此案的最佳解决方案,张律师表示,因此事涉及到许多人民群众的利益,考虑到社会稳定以及行政执法成本,政府进行风险评估后,最可能使用的解决方发便是让开发商补齐土地出让金、市场差价、地价差价等等相关手续及资金,申请土地使用权的变更,这样便可以最大化的照顾到各方利益。“虽然理论上可以这么说,但是土地使用权的变更是一件及其复杂的事情,所以也不可能是一蹴而就的,加上如今开发商的跑路,所以这个解决方案也是有很大的阻碍的。”
  对于小产权房到底能不能买,张律师认为:“小产权房本身就是一个违法的事物,只是就目前深圳的情况来说,比较复杂不好解决。但是最好不要买,因为购买的风险是特别大的。尤其是存在违建行为的小产权房,千万不要碰,因为这样的买卖合同是绝对无效的,购房者的权益也无法得到法律保护。”

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发表于 2019-4-18 10:09:24 | 显示全部楼层
而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议
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发表于 2019-5-17 20:11:36 来自手机 | 显示全部楼层
农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完
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发表于 5 天前 来自手机 | 显示全部楼层
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