深圳城中村小产权房(深圳城中村简史:小产权可能转正吗?)(深圳城中村房价多少钱)

808房产网    2023-07-18    162

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深圳市幅员为1991.64平方千米,去除农工业用地占地面积916.17平方千米外,工程建设工业用地占地面积已达934平方千米,占全数幅员的47%。

在934平方千米的工程建设工业用地中,有300平方千米系“不合法外工业用地”,约占32%;在8.2余万千瓦的建筑物总额中,有3.9余万千瓦系“违规建筑物”,约占48%;在61aquatic建筑中,违规建筑物30多aquatic,占比49%;与此同时,在“法外”建筑物中定居的人口数也大体上占深圳总驻华人口数的三分之一。

在总体规划及大批“法外”工业用地的束缚下,深圳正式成为我国第二个“佃农需用”的卫星城;到2018年,全区前述追加工程建设工业用地布季11.5平方千米。事实上,2008年年来深圳的农地库存量始终在上升,农地供给各项任务从2009年起已连续十三年没顺利完成,且大幅高于市场预期。

在追加工程建设工业用地中,写字楼工业用地比率十分小,以18年为例,11.5平方千米的工程建设工业用地中,货品住房供地仅0.87平方千米,占比7.6%;专业人才房、安家房、公租房供地0.5平方千米,占比4.3%;

怎样化解将“违规”农地再合作开发,将“违规”建筑物挂牌上市买卖,正式成为了深圳中央政府不得已解决的难题;不然怎样弥补占有地方性公共财政六分之一的农地总收入?

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旧区的产业发展产业发展史

1978天前:

深圳原为东莞县,开放经济政策前约定居有30万土著,这类在深圳保有小量的贫困地区集体土地;

1980年:乡镇企业经济政策

开放经济政策之初,当时香港等地的外商因产业转移纷纷把工厂转移到深圳,深圳市委1980年321号文和1981年11号文要求把“乡镇企业”(来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易)工厂引到特区外办,并把审批权下放给东莞县中央政府。

当时深圳重点产业发展特区内的基础设施,东莞县公共财政拮据,无力提供配套厂房和宿舍。贫困地区社队响应号召,集体建厂房和房屋出租,增加了对外商的吸引力。

1986年:东莞县正式成为珠江三角洲卫星镇

1986年省政府批准东莞县为珠江三角洲卫星镇,享受经济政策优惠。再加上东莞县国土局1987年37号文规定:“凡是使用耕地都要报县人民中央政府审批,使用原有集体土地、村内空闲地及其他农地由镇人民中央政府审批”。镇中央政府据此把集体土地划分到户,不少户主交钱领证,筹钱建房,掀起了建房的第二个高潮。

1992年:邓小平南巡 + 特区内统转

1992年邓小平南方谈话以后,不少社队为适应招商引资,采取灵活的方式与外商合作,比如合资建厂房、把农地租赁给外商建厂、与外地人合作建出租屋等。这些行为当时受到市、县中央政府的支持、宽容或者默许。

如此高速产业发展的势头,依赖大批追加工程建设工业用地,势必受到国家农地管制经济政策逐年收紧的限制和掣肘。在此背景下,深圳市中央政府在1992年出台了《关于深圳经济特区贫困地区卫星城化的暂行规定》,对原特区内贫困地区农地实行“统征”,即把特区内全数贫困地区农地转为卫星城国有农地。关外村民受到经济政策刺激,加上1993年撤县设区,特区外村镇总体规划、建房审批权力上收到市国土总体规划部门,经济政策掌握从宽变严,但是新规定迟迟未下达(新规下达以后,规定禁建、限建的地段本来就存在的建筑物,后来也被认定违规建筑物。而新规定允许建房的地段,近20年来极少获准建房),又遇上期间的快速经济产业发展,形成了大批的房屋、厂房需求。堵而不疏之下,在1993—1999年间形成了一个抢建的高潮。

这三波建房潮,显然都是在深圳的工业化、城镇化的背景下发生的,在产业发展史上都是做出了贡献的。

2004年:特区外统转

2003年10月29日,深圳市委、市中央政府发布《中共深圳市委、深圳市人民中央政府关于加快宝安龙岗两区卫星城化进程的意见》(简称《意见》),把特区外390万亩耕地全数“转”为市中央政府产业发展储备工业用地,每亩平均补偿最高仅有2.4万元,而且没留下产业发展工业用地。转地仅返还5%,且大部分村前述返还农地为零。关外所有农业工业用地上的建筑物被定为“违规建筑物”;

这种情况下,农民既没耕地,也没产业发展工业用地,中央政府储备工业用地却可以获得百倍以上总收入,巨大的落差引发了第四个抢建高潮,村民纷纷“种房保地”。

2005年:划定生态控制线

2005年深圳正式成为全国第二个划定生态控制线的卫星城,将48.9%的农地划入基本生态控制线范围;然而,因缺乏充分调研和合理经济测算,大批已建成的原村民集体土地、村集体工业厂房(包括已出让的)被划入生态线内,正式成为了“违规建筑物”。仅宝安区生态线内已建占地面积就有620万平方米,承载了62.7万人。而坪山新区金龟村、南山区长源村等个别村落甚至被整个划入生态线内。

中央政府可能将的应对经济政策

一方面是农地供给紧缺,一方面是大量的违规工业用地和违规建筑物;深圳中央政府面临着三个选择:

强制征收违规农地,拆除附属建筑物,宣誓国法威严;

以柔和的方式,将“非法”转为“不合法”;

维持现状,对“法外”世界睁一只眼闭一只眼;

关于选择一:

是不可能将的;因为,一来,大批的违规建筑物这类就是经济政策不合理及前后矛盾所致,且小产权房给深圳工程建设的大部分外来人口数提供了廉价的住所,对深圳40年的飞速产业发展功不可没;强制征收,于情于理都说不过去;

深圳宝安大道小产权

二来,中央政府负担不起拆除“违规”建筑物所需的巨额成本,也没能力化解三分之一人口数的定居难题,及可能将由此引发的治安成本;按照目前的拆迁成本计算,每平米拆迁费用至少为3000元,要拆除3.9余万千瓦的“违规”建筑物,至少需要11700亿的支出,相当于深圳市一年的公共财政总收入的1.3倍;

虽然强拆之后,未来能给中央政府带来巨大的农地总收入;但考虑到官员的有限任期,绝对没一个人敢做出并坚决执行这个决定;

关于选择二:

似乎是对深圳来说最有利的化解方案;

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中央政府在将“非法”转为“不合法”的过程中收取部分农地作为“确权税”,并采取累进制(即农地及房产占地面积越大,税收比率就越高);

确权之后,中央政府获得了部分公用工业用地,改善社区环境;“村民”的小产权房变成了货品房,可以自由买卖并办理按揭或抵押;嗅到商机的合作开发商也可以自行与业主签约拆迁,实现卫星城更新;

“村民”在一开始势必会大批转手,顺利完成宏观调控各项任务的与此同时,中央政府还能获得可观的买卖税收;

虽然看上去一切都很美好,但前述执行起来依然困难重重;

要化深圳小产权房适合投资吗解2004年农地都国有化和“确权”之间的法律矛盾;

要处理瞬间诞生几百万个千万甚至亿万富翁给深圳甚至全国带来的负面影响;(虽然在奥派看来,这并非不公正,但“人民”总是仇富的)

要界定海量的产权范围(即哪些地、哪些房是属于你的),以及处理由此带来的海量的产权争端;

怎样化解由于农地用途管制导致写字楼工业用地价格远远高于工业工业用地价格,一旦确权,“村民”势必将工厂拆除工程建设写字楼,导致大批小微企业因佃农办公而流失,“不合法”工业用地在用途管制下又无法有效配置,导致长期的经济损失;

中央政府依然佃农可卖,该方案对官员来说经济利益不显著;

因此,最终中央政府会选择三;最近十几年来虽然农地难题越发严重,但是在任期制度下,中央政府依然在维持现状;

所以,深圳楼市依然前景光明;但小产权隋东亮,还是别等了。


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