时间是敌人还是朋友(时间的敌人)(时间是最大的敌人也是最好的朋友)

808房产网    2023-07-08    63

中国房地产小史

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引子:超级动能

看懂中国房地产,或许功夫在诗外。

比如,要从《红小兵》而不是《国富论》开始。

《红小兵》是上世纪七十年代的少儿杂志,红小兵对少先队员的另称。

一则报道记忆犹新。一位农村红小兵举报了自己的父母,后者将自家饲养的猪,拿到自由市场上去卖。

时间是敌人还是朋友(时间的敌人)(时间是最大的敌人也是最好的朋友)

这有问题吗?有,很大。

当时统购统销。农民如有(其实很少有)自产的多余农副产品出售,或者需要购买农用物资,都必须经过供销社之类的统一渠道进行。

如果私下买卖,就美其名曰:

投机倒把。

当时著名电影《青松岭》讲的就是这事儿。

两种买卖方式有区别吗?有,很大。

比如,一头猪在市场上卖500元,但卖给供销社或许只有300元。而购买农资呢,不仅价高,还质次。

这种现象有个国情术语,叫工农业产品剪刀差

40多年前,邓公改革自农村始,惠民益国,彪炳史册,不在话下。其实精髓简单得不能再简单:

农民自己的东西,几乎自己说了算——怎样买卖、与谁买卖、以什么价……

为什么几乎呢?

因为还有一个例外,就是农村土地。

现在农地入市搞房地产,仍如当年卖猪。

先由集体土地变性为国有土地,再由土储中心卖给开发商。

给农民补偿,按一亩地收多少麦子折算,向开发商卖地则以商品房的房价厘定。两种级差地租的差距,岂可以道里计?但已与农民无关。

这也有一个国情术语,叫城乡土地二元制:城市土地为国有,农村土地为集体所有,而商品房只能在国有土地上兴建。

城乡折叠出现了——只有城市才能搞房地产,农村与之无缘。

猜一下,40年前,北京部委级高干子弟住多大的房子?

15平米。且是兄弟三个,大哥已婚。

这位后来的媒体大腕回首往事时,说:当时挺满足的。

满足的原因一是虽然小,但在北京有固定的地方住,已属不易。二是几乎不花钱。理论上是租房,但所交租金之少,人们更倾向于视之为白住。

上至京城N少,下至胡同闲民,全体城市居民都是租房住,业主只有一个:国家房管局。

但这种局面越来越难维持。因为:

1、百姓受不了。不是“房小、房少、人多”,而是“房太小、房太少、人太多

1978年,全国城镇人均住房面积是6.7平米,比1949年的8.3平米还少。这是平均数,大城市更少。到1992年,上海人均只有4平米。

那个年代,两代夫妻、多个成年异性子女住同一间房,多家邻居共用厕所和厨房者,比比皆是。

若要感性体会,请回看《贫嘴张大民的幸福生活》。

2、国家受不了。

全民(城镇)租住公房,租金是象征性的。到了1991年,公房平均月租只有0.16元每平米,不到家庭月收入的1%。一个家庭十几平米,一个月收1-2元租金,连日常管理维修费都不够,更没钱建新房。

3、城市受不了

1978年后,最大的人口流动案是知青返城和老干部落实政策。前者要有栖身之处,后者要恢复和改善待遇。

知青返城的大数是1700万人,且都在适婚适育年龄,而平反冤假错案超过300多万宗,涉及人数上亿。

三个“受不了”叠加,“不够住”变成“更不够住”。

那就多建房。钱呢?就凭每平米不到2角钱的租金?

于是,全民租房走到了尽头。

一  巨人

城乡土地二元制和全民租房非同小可,它们使中国房地产一出生就成为了巨人

在农村,农民只能在宅基地上建自用房,不能建商品房,如果硬建,就会被美其名曰:

小产权房——不能确权、买卖和抵押。

面积和人口都占全国大部分的农村注定与房地产无缘,农民要买商品房,只能进城。

这使城市的购房需求翻倍。

中国改革自农村始,因包产到户、副业经营、乡镇企业、进城务工等原因变富,进城买房或因本地城镇化买房的农民至少也占总数三分之一,按当时8亿农民算,就是2-3亿人。

在城市,房改之后,全民租房变为全民买房,一字之差,从无到有。而城市居民当时也有2-3亿。

也就是说,在不到30年的时间里,中国有相当于两个美国人口的居民买了房子,而且一、大部分是新房,二、人均居住面积从6平米上升到40平米。

两大动能的彪悍,从房龄结构上看得更清楚。我国现有城镇存量住房中,1978年后建成的占97%1990年后建成的为87%2000年后建成的为60%

农村不能建商品房以及市民只能租房,两大国情近乎历史仅见,世界仅见,成为中国房地产发展的超级动能

与此相比,一般性的货币放水、人口增加及供需变化,都显得常规。

以人口为例。

二战之后,美国房地产迎来史上最大的黄金期,靠的无非是退伍军人潮和婴儿潮,前者百万级,后者千万级,看起来很猛。而我国知青返城潮和老干部落实政策潮,就足以分庭抗礼而有余。

再看放水。谁能放得过美国?

世纪之交,美国科技股泡沫破灭,克林顿和小布什改用房地产刺激经济,低利率、零首付,一顿骚操作,刚把住房自有率从64%拱到69%,就拱出次贷来了。

再看我朝。从“全无”干到“全有”,也就几家房企爆下雷听个响。

1978年,中国房地产业总产值为79.9亿元,只相当于万科2004年的营业收入,到2018年,只相当一线城市单个热门项目的“日光”额。

1978年,中国住宅存量14亿平米,1992年为22亿平米,到了2018年达到了276亿平米。人均居住面积由1978年的6.7平米上升到逾40平米,户套比超过1的大关,不输国际水平。

与“城乡二元制”和“全民由租房到买房”两大动能相对应的,是城镇化率和住房自有率。

这两个批标太牛。

诺奖经济学得主斯蒂格利茨曾将中国城镇化与美国科技化并列,称为21世纪全球经济两大动能。

1978改开之年,中国城镇化率仅为17.92%1998房改之年为33.35%2021年约为64.2%,已与国际水平相差无几(国际中等偏上收入国家66%,高收入国家平均81%)。

而住房自有率更是惊艳——中国从几乎是零一直干到90%+,是超国际水平。

当然,对这个数据有不同的说法。

据央行调查统计司的调研,2020年中国城镇家庭住房自有率即达96%2022年,经济学者任泽平给出的数据是约70%

差距有点大是吧。

高者或许是按原户籍计算,尽管你是北漂租房一族,但你很可能在老家铁岭或鹤岗有房;低者或许是按常住人口来算,比如深圳的住房自有率约30%

不管怎么算,均值也在80%之上,妥妥位居世界前列。西方发达国家这一指标均线在60%202010深圳沙井购小产权房经历19年底美国住房自有率为65.1%,比中国低30%还多。

巨人还体现为房企规模。

2020年,碧桂园、恒大、万科三家的年销售额均超7000亿,与年营业收入8914亿的华为有一拼,而超5000亿的保利和融创,与6000亿+的阿里和4000亿+的腾讯、联想,处于伯仲之间。

至于深圳庐山花园是小产权20211000—3000亿之间的美的、小米、海尔和格力,只能排在房企销售榜的10-20名,而茅台则以949.93亿元屈居第29位。

房企100强的门槛是年销售额330亿,这是中国其它行业难以望其项背的。

世界500强,中国房企5家入围,且在上半区。中国500强,房企再加建筑和建材,占比近五分之一。

最让人印象深刻的是房价。

1998年之后20年,全国房价平均上涨4.2倍。一线城市上涨10倍,如以房改价计算,应在50倍左右。

2022年11月15日《华尔街日报》报道:据高盛估计,到2019年,中国内地住房与开发商库存加总有52trillion(万亿)美元,是美国住房市场的两倍。

中国房地产发展至速的20多年,被冠名黄金年代,令世界叹为观止。

这一切始于1998年的房改提速。????

二   破绽?????

30????????????????????

郁闷一是房改进行得太慢了。

严格地说,房改并非始于1998年。

19789月份,二次复出不久的邓公就讲过解决房子问题路子宽一些,比如私人建房、私建公住、分期付款等

1986年,国务院正式成立房改领导小组和房改办。

之后步履不停,亦步履蹒跚

开始是公房“提租补贴”,后来恶性通胀,提不起也补不起,于是改为公房出售,但工资低,还是买不起,那就低价出售

低到多少呢?工龄、房屋折旧,再计入级别资历,北京公房最低出售价只有每平米265元。当然,一般人拿不到这个价。90年代末,北京通行的房改价大约是每平米1500元左右。

也就是说,北京一套100平米的房子,5-15万元能拿下,且在三环内,三环外彼时大都是菜地。

激动吧?兴奋吧?然而,没多少人愿意买。

首先,因为收入低。每月100元就算高薪,又没有接揭贷款。当时有个相声说小目标是能挣两个葫芦头,即月薪88元,就跟现在说年薪几十万差不多。

其次,房价低的便宜不占,是因为能占到更大的便宜——近乎免费的福利分房并未停止。说是租房,只要你住进去就是你的了,如无意外,还可传承给子孙。

第三、凡是改革,都会触动利益,房改也不例外。而触动利益就是触动灵魂。

刘会长还记得,1993年第三次房改会议在北京某宾馆召开。国

第四、马后炮地看,当初谁能想到房价会涨那么多呢?人生就像一盒巧克力,你不知道下一颗会是什么味道。

直到1998年,房改才骤然提速。

这一年3月,朱镕基被选为国务院总理,这是一个愿意蹚地雷阵的人。

怀菩萨心肠,使霹雳手段。朱上任之年,即出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,就是后来著名的“23号文,它标志着房改由带球突破变为直接罚点球。

文件核心精神是:完全停止实物福利分房。

新建住房只售不租,原住房补贴以货币形式分期发放——就是让你买房的意思。

此为终极解决方案,时称:断奶。

郁闷之二是:房改又进行的太快了!

房改不久,就开始了全面市场化,或说以商品化来主导新住房制度

这与23号文的核心精神并不相符,即建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系

多层次包括最低收入廉租房、中低收入经济适用房和中高收入商品房,并“以经济适用房(又称安居工程)为主”。

这种组合符合大多数国家的收入和阶层结构,包括发达国家。

开奔驰、宝马的业主“200平米户型等破格现象消解。

之后10年中,每年新建的保障房(包括经适房和廉租房)仅占全国新建住房总量的5%左右。

2016年底,深圳可上市流通的住房为1.52亿平方米,约166.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米,138.5万套,占比84.8%,保障房0.12亿平方米,15.1万套,仅占7.8%

本来的三足鼎立变成了金鸡独立。

但刘会长扼腕浩叹的最大遗憾,还是与房产税的擦肩而过。

出台23号文时,刘会长提出征收物业税(即现在的房产税),具体设计是新地新房新办法,老地老房老办法,即在卖地时就规定,向购买新房的家庭征收房地产税,老房子70年产权到期后再征。

这个方案颇有操作性:“丑话”说在前头,不愿意交税,可以买二手房,两条腿走路;加之当时大部分人还没有房,抗性小。

更容易操作之外,也更合理。

每年平均收取房产税和一次收齐70年的土地出让金,哪个更符合绝大部分居民的收入频率呢?

显然是前者。有多少人能一下子把70年(差不多一辈子)的钱挣到手?

但可惜,经过多番激烈争论后,最后没形成统一意见

这并不难理解。1998房改加速的主因是刺激经济,让大家多买房才是题中应有之义。

事实上,一直到2004年左右,房子也不好卖,包括北上广深。还记得为吸引外地人买房,上海降贵纡尊的蓝印户口吧。

想多卖房,又征房产税,确乎是以子之矛攻子之盾。

这个(房产税)问题是绕不过去的。早做早主动,越晚做,阻力越大,贵在起步

刘会长一语成谶。

多年后,房价已上涨数倍乃至十倍,以户籍论,国人也大多变成有房一族。此时,再提房产税,已是千难万难。

30年前河东——有实施条件,无实施意愿;30年后河西——有实施意愿,缺实施条件。

房产税缺位成了中国房地产的最大遗憾,它与“重售轻租”一起,成为中国房地产制度建设的两大bug

只道当时是寻常。

三 怪兽

时来天地皆同力。

震古烁今的两大动能之外,两大制度bug也曾是房市狂飙的强大助力。

“重售轻租”使你只能买房,后来房价一涨,就由“要我买”变成“我要买”,而房产税缺位又使“多买房”变为“爱炒房”。

所以不奇怪,中国房市走出了单边上涨的魔幻行情。

64.7%的城镇化率和90%以上的住房自有率,意味着两大超级动能的使命已接近完成,常规动能成为主力。中国房地产在量上已见顶,度蜜月将变成过日子。

那就过日子吧。蜜月毕竟短暂,过日子才是正常的。

什么是过日子呢?量入为出,以需定产。

但对中国房地产来说,这从未发生。

早在10年前,房市见顶迹象就已出现。

2013中国社科院的一项专题研究表明,2012年中国住房自有率为89.6%,城镇化率为54.49%,各自达到了现今水平的93%85%

最能说明问题的,还是空置率。

可惜的是,这个重要且敏感的指标在国内一直没有权威的发布。住建部说没有官方定义,国家统计局说没有官方调查统计制度。出师不能无名。

听听第三方说法。一直关注房地产的西南财经大学经济学院2014年发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势》提到:

2013年中国城镇家庭住房空置率达到22.4%,是国际均值8%-10%的两倍多。

这表明中国房地产整体上已从供给短缺干到了总体平衡,再干到了供过于求。

数据应该靠谱。除了层出不穷的空城、鬼城的报道外,两年后的2015年,波澜壮阔的去库存救市就开始了。

库存去得挺狠。

2015年新建商品房销售额8.7万亿,2016年就变成了11.76亿,增长近四成,原因当然不是需求激增,而是“涨价去库存和“棚改”赋能的洪荒之力。

虽然之后的2016年调控加身,但房市仍然余波浩荡。

2016-2021年间销售额年年上涨并创新高,由11.76万亿到18万亿,这个单边进程止于2022年,回落到13.3万亿,算是给了疫情一个面子。

对很多人来说,人造风口也是风口。正是从中国房市整体供过于求、并需要去库存的2014年开始,很多规模房企完成了弯道甚至直道超车。

去库存的效果,那是相当的惊人。

易居研究院20211210日发布了《全国百城住宅库存报告》,截至当年11月,中国100个城市新建商品住宅库存总量为5.2亿平方米,创20168月以来的最高值。

精深于房地产的黄奇帆也说,2018年中国新房销售面积17亿平米,占全球近一半。

卖的不少,建的更多。一顿猛操作下来,库存越去越多。

供需规律在此失效,巨人渐变怪兽。

这样干下来之后,房地产占到中国整体经济的30%,是美国和西班牙房地产引发的金融风暴前最高峰时的一倍。

但美国的人均GDP现在仍是中国的近6倍,中国房地产的超级火爆,似乎与国民富裕程度没有直接关系。

那其摆脱地心引力式发展的底层逻辑在哪里?

四  某种壶

解铃系铃回头看。

1998年房改加速有两个原因,一大一小。

小原因与行业有关。

1992年起,全国经济过热,房地产首当其冲。

商品房大量空置,只靠集团消费、三资企业和少量富裕群体不行,必须请广大人民群众上车

大原因与经济有关。

1996年,摸石头过河的大手摸到了房地产。当时主管经济的副总理朱镕基提出:能否将住宅建设作为新的经济增长点?

1997年,东南亚金融风暴引发经济下行。核心层专家回忆,一夜之间,什么都卖不出去了。全国620多种商品,没有一项供不应求,扩大内需成为首务。

论证N总价大、又能用又能炒的房地产莫属。

从诞生的第一天起,房地产就承担起了远超自身目标的宏大责任,其发展模式既非市场化,也非计划化,而是工具化

工具化的主要表现有三。

一是杠杆效应。作为支柱产业,链条长,带动力强。1998年软硬兼施推进房改,就是看明白了这一点。

二是白武士角色。这是雅称,俗称是某种壶,危机时力挽狂澜。不信?你看一放水,钱都跑到房地产,短期效果那是有目共睹。

三是隐性埋单者。以住养工、以住养商,用住宅用地的高价补偿招商引资的低地价和零地价。

工具化往往立竿见影,但埋雷。

一是扭曲市场供需信号,使房地产超量发展

工具化的逻辑在于用尽一切办法刺激需求,形成房价与地价的相互抬升效应。助燃建房者的投资冲动,造成了B端资源超载,推高购房者的投资需求,引发C端躺赢和食利。

2008年的全国地产销售面积为6.2亿平米,折合约700万套,而在三次救市大放水后,2017年全国地产销售面积为17亿平米,折合1900万套。

超量发展的结果是泡沫化,在高能级城市形成偏高房价,即价格泡沫;在低能级城市形成过量供应,即面积泡沫。

二是阻扰长期机制的建立,放大已有弊端,形成路径依赖

工具化造成了并维持着高地价和高房价,固化土地财政,使房产税实施的难度越来越大,也使租售并举及保障房落实的门槛越来越高。

事实上,它不仅难以消除机制bug,且与之互为前提且赋能强化。

三是加大企业风险。房地产是强周期行业,本有市场周期,工具化又带来了政策周期,面对更加紊乱的混合周期,企业动辄得咎,风险成倍放大。

其实,“工具”一两下也很常见,环球同此凉热,美国次贷就是房地产被“工具”了一次惹出的麻烦。

但“工具化”就不一样了。“化”意味着:每次都用,就靠它了。

为什么房地产会被工具化,且欲罢不能?

其实,凡是曾被列入过产业政策的行业,都曾经有过被工具化的设计和尝试,从光伏到芯片。但事实证明,都没有房地产靠谱

不是谁都有资格被工具化的。

除了常说的链条长、带动力强之外,房地产还有三大特征,更是独门绝技。

首先,房地产是本地化业务,原料和产品都是“不动”的,无孔不入、无坚不摧的互联网和全球化带来的竞争压力最小。

在中国建房子,乔布斯也好,马斯克也罢,都干不过杨国强。

其次,国情所系(比如土地国有),使得政府对核心资源(土地和资金)的掌控力超强,政经关联度最高。

第三、普及度和认可度高。领导信任有加,群众亦喜闻乐见。房子有日用品和资产的双重属性,既住得,又赚得,而且赚得省心。

对整天忙于脱单生娃找工作996的普通人来说,省心太重要。

一是因为房子是实物,通俗易懂,男女老小都能轻易看出好房子,但你找家上市公司试试看?

二是因为房价涨势有同向性和同步性。北京房价涨了,上海还能跌吗?朝阳区的涨了,丰台区还能跌吗?朝阳区涨了80%,丰台区怎么也有50%吧。

股市就不一样了——核酸疫苗引发医药股狂涨,和新东方有啥关系吗?

综上,房地产受青睐、被工具化,与其说机缘,勿宁说天选、唯一选

五  萧何

成也萧何,败也萧何。

首先,作为支柱产业,在拉动了众多产业和多达45000万就业人数的同时,它占用的金融资源也占到全部贷款余额的四成,还未包括影子银行。一眼望不到边的债务,引发了“三条红线”及房企系列爆雷。

其次,与能源业一样,房地产是母产业。石油是经济的血液,不动产则是经济的骨骼,都有锚定社会运营成本的功能。

房价快速上涨,除增加了诸多行业的成本压力,还使大部分房租回报率低于无风险回报率(如三年期定额存款利率或国债息率),如果不是房产税缺位,房产抛售潮或早已发生。

第三、建筑是凝固的诗篇。房地产不可逆,房屋和社区一旦建成,在以人的半生或一生为尺度的时间里,推倒重来,成本浩大到几乎没有可能。

上述三个特点使得工具化后的房地产一旦出险,其影响具有扩散式和持续性,这也是国际上十次危机九次房地产的原因吧。

这么凶险,工具化会终止吗?

这要看它是否还有“壶”的作用。

回答并不乐观,因为中国房市的基本面已发生实质变化,住房实际有效需求出现总体下降。

短期看需求。

如上文所述,发韧于40年前的两大超级动能带来了高住房自有率和不低的城镇化率,终于在10年前使房地产见顶,而6年前提出的房住不炒又腰斩了投资需求。?????

长期看人口。

中国各际代出生的人口总数分布是这样的:七零后2.2亿,八零后2.22亿,九零后1.77亿,零零后1.59亿,后两者比前两者少了1个亿。这导致相比十年前,每年新增劳动年龄人口净减少1000多万。

影响更直接的是结婚率和生育率。

2013年,全国登记结婚1347万对,2021年为763万对,8年时间接近腰斩。2022年前三季度仅有544.5万对,同比下滑7.5%——都说刚需,婚房够不够刚?

即便结婚,生育率也难以保证。计划生育一胎之遗风仍然是主流,二三胎也有,但与丁克之无子化对冲相抵。

网友戏言:买房结婚生孩子,少干一样,一生无忧。

中期看金融呢?

本来,金融也是要收紧的。2020年开始三条红线就是明证。但事到糜溃,放水又是救急最适用的工具。

在话事人看来,放水总比让房住不炒打折扣容易的多,也比让大家多生孩子等他们长大买房快得多。

趋势性调整

这使得工具化救市的效用随着时间递减,趋近于无效。

2018年,海通证券首席经济学家姜超曾对2008年起三次放水对经济的刺激效果进行过研究,结论如下。

一、首先,从季度经济增速看,反弹幅度越来越小。

2008年第一轮,从6.4%最高反弹至12.2%,幅度接近一倍;2011-12年第二轮,从7.5%最高反弹至8.1%,反弹幅度10%2014-15年第三轮,从6.7%最高反弹至6.9%,反弹幅度可以忽略不计。

二、经济反弹的持续时间趋短,后来只有1年左右,之后经济增速重新掉头向下。

三、从年度经济增速看,未能改变经济增速长期下行趋势。

第一轮放水,中国经济增速从2008年的9.7%降至2011年的9.5%;第二轮放水,从2011年的9.5%降至2014年的7.3%;第三轮放水,从2014年的7.3%降至2017年的6.9%

其实,单纯的上升或下降还不怕,最怕的进退两难,俗称死棋

比如房价。

房价上涨,舆情不安,贫富分化加剧;房价下降,卖地就难,地方财政有断顿之虞。

2018年大土地财政(土地转让收入+房地产各项税收)占地方公共预算收入的89%。这顿,断得起吗!

比如房产税。

在房价已上涨数倍甚至十倍后,如房产税以动态市值为税基,将使税款与一般居民的收入现金流脱节,6个钱包买房勉强可以,总不能再指望6个钱包交房产税吧?

这也从侧面说明,房价大幅上涨并非人们收入增加的结果,或者说大部分人收入的涨幅远没有房价大。

所以,房产税之狼真来了,也下不去嘴。

当然,不否认曾有多次改弦易辙的打算和努力。

但不管愿望多真诚、决心多坚定总有一款救市的理由比上一次更加坚硬和急迫,使你难以拒绝

2008年以来,这样的“不得已”已发生了三次

第一次2008年,理由是美国次贷危机;第二次2011年,理由是欧债危机;第三次2014年,理由是自己疲软,经济增速换挡、结构调整阵痛和消化前期刺激政策三期叠加,导致经济增速下滑。

放水的效果那是相当地震撼:2008年,全国放水才四万亿,2021年,一家房企的负债即达2万亿。

现在到了第四次,理由是疫情及房企债务危机爆雷,据说有引发系统性金融风险和社会稳定之虞。

这市终究还得救——局部救市已多箭已发,全面救市也是箭在弦上。

只不过,趋势性调整之下,以放水为主要内涵的救市或将弊大于利。

放水会使资产价格越来越高,成为危若累卵的堰塞湖,再则放水并非简单发钱,而是药引式的投资和借贷,将引发更多的杠杆配资,要求不菲的回报和收益。

在常规式发展已弱,创新式发展未强之时,不菲的回报和收益更大规模的新债务,谁能跑得过谁????????

结语  药不能停?

即使如此,工具化应不会主动停止,因为这样或许明示着行业的不可救药。

工具化贯穿了中国房地产发展的全程,开始时偏离初意,过程中自我增强,结局则知错而进,从凝视深渊到变成深渊。

房地产发展模式也因此成为各种应急之策的拼盘。令人担心的是,中国房地产以往没有、今后也很难有真正的长期政策。

因为第一个扣子就系错了,如房改伊始的两项政策bug,更重要的是,系错扣子并非因为经验不足或大意疏漏,而是充分博弈后的理性选择,如刘会长回忆的“经过多番激烈争论”。

哀之而不鉴之,才是工具化的灵魂。

每一次短期救急的决定,都是加大日后负重的砝码——短期之蜜药,长期之毒丸。每一次问题都得不到根本解决,而是会出现更大、更多、更难解决的问题。

初期,两大超级动能使巨人长成;中期,两大机制bug使行业缺乏约束,失速狂奔,变身怪兽;长期,工具化使行业纠成为奢望,无力回天。

放眼40年发展历程,周期性调整是常客,趋势性调整前所未见,更谈不上稳妥应对。

80年代的房地产崩盘,其特征是 “连续十几年的量价负增长

当下,房市整体量价负增长已然出现,只是不知道持续的时间会有多长

已然迷途,无从知返。随势而来者,将随势而去,轻轻略过局中人任何诗与远方的自以为是和自做多情。

中国房地产时间的朋友变为时间的敌人

现实主义者会说,成为富家翁足矣,洪水滔天于我何干?理想主义者会说,曾立志添砖加瓦,基业常青,最后却身不由己、互相裹挟。

但世上纯少纯粹,作为现实的理想主义者或理想的且走且纠结。

1谁接最后一棒?

2 中国房市三泡沫

3 房企老板博弈信条失灵?

4 房企风险与生俱来???????

5 房价怎样动,才能都满意?

6 据说,蛋壳好像没救了

7 绿地往事之红人张玉良

房地产税没啥可担心的

10 帝都中央,难得一院

11 

12 聊聊5000万元以上的房子

13 马云退休前的谶语和暗示

14 抱愧太原

15 那些年,我所见过的俄罗斯人

16 当下房企的八项注意

17 冯唐送豪哥一本奇书,好看、实用.....

18 潘石屹的故事,到底香不香 


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