转卖“小产权房”,与否形成违法受让、囤积农地采用..._chan_

小产权房哥哥    2022-05-19    92

一、难题的提出

曾有2019年的报道《广州增城一居民囤积集体农地所有权被判刑二个月》:

1、犯罪犯罪行为嫌犯刘某时是深圳市番禺区果园乡居民,2012年9月,其与郭某有关人员杜某时签订了《房屋租赁合同》,合同约定杜某时以港币175多万元的价格将其一块集体农地的房屋承租给刘某时,租期为70年。刘某时享有加建、改造、承租、受让等权利。两人以“以租代售”的方式将该楼盘的所有权受让给了刘某时。

2、数月后,刘某时找到了四川籍的王某时,如法炮制,将该楼盘以港币235多万元的价格受让给了王某时,从中买进港币60多万元。王某时取得该楼盘后,将地上原先的一层楼房拆除,重新建了六层半的楼房,并以小产权的名义对外租售。后被番禺区国土资源和规划局查处,并将该案移送番禺区公安分局,2018年3月6日犯罪犯罪行为嫌犯刘某时、杜某时被抓获。

3、番禺区检察院经审查认为,被告刘某时以营利为目的,违反农地管理法律法规,将本村农地囤积给外地户籍的王某时,其犯罪行为已触犯《刑法》明确规定,涉嫌形成违规囤积农地所有权罪,司法机关提起公诉。

4、经审理查明,番禺区高等法院认为,检察机关控告刘某时犯违规囤积农地所有权罪的作不,证据确实、充分,控告的罪名成立,司法机关不予支持。综合刘某时的犯罪犯罪行为情节和悔罪表现,判决刘某时犯违规囤积农地所有权罪,判刑徒刑二个月,并行政处罚金港币12多万元;追缴刘某时的违规所得60多万元,上缴国库。

所谓“小产权房”,一般是指挤占贫困地区集体农地工程建设,并向贫困地区集体经济组织以外的成员产品销售的住宅。对于上述事例中,我们只看到囤积农地所有权的刘某时被判违规囤积农地所有权罪,但,王某时工程建设“小产权房”后转卖,并没有被判定形成违规囤积农地所有权罪,是否有依据?

二、最高人民高等法院的回复

最高人民高等法院引发《有关对个人违规建房转卖犯罪行为怎样第十四条难题的回复》的通知(法[2011]37号)表示:

一段时期以来,在全国一些地方,有关有关人员与贫困户联手在贫困地区集体农地、稻田上违规建房转卖现象较为普遍。2010年5月6日,云南省高级人民高等法院就怎样司法机关处置这类民事案件呈报该院。该院认真研究了云南省高级人民高等法院反映的情况,征求并综合了全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、国土资源部、农业部、住房和城乡工程建设部等有关部门意见建议,于2010年11月1日作出《有关对个人违规建房转卖犯罪行为怎样第十四条难题的回复》(法[2010]395号,以下简称《回复》)。

该回复的主要内容是:

“一、你院呈报的在贫困地区集体农地、稻田上违规建房转卖怎样处置的难题,涉及面广,法律、政策性强。据了解,有关部门正在研究制定政策意见建议和处置办法,在有关文档出台前,切忌以犯罪犯罪行为追究有关有关人员的民事责任。”

“二、从来函反映的情况看,这类民事案件在你省部分地区发案较多。民事案件处置更应当十分慎重。要积极争取在党委统一领导下,有效协调有关方面,切实做好民事案件处置的善后工作,确保法律效果与社会效果的有机统一。”

该回复的“解释”表示不无罪的理由:“犯罪行为人与贫困户联手修建的房屋,一般是在贫困户自有的集体农地上,几乎不存在违规挤占荒地、荒地的情况。对这类犯罪行为,应当重点惩治与贫困户联手建房的城镇居民,而非贫困户,但,这类人又多数不是集体农地、土地利用的所有权人,不存在违规受让的难题;即便有违规受让、囤积农地所有权、违规挤占土地利用犯罪行为,根据有关司法解释,违规受让、囤积耕地良田以上的才可无罪行政处罚,由于这类犯罪行为违规受让、囤积、挤占的农地数量一般较小,达不到无罪行政处罚的国际标准,无法对有关有关人员不予民事行政处罚。”

三、回复的适用

合肥市亳州市中级人民高等法院(2015)亳刑再终字第00002号民事判决,根据这个文档,宣告被告无罪:“该案二审原审王某甲、二审被告杨某、王某甲需经审批在集体农地上建房产品销售的作不,但根据《最高人民高等法院〈有关对个人违规建房转卖犯罪行为怎样第十四条难题的回复〉》,该案二审原审王某甲、二审被告杨某、王某甲在贫困地区集体农地上违规建房转卖的犯罪行为不形成民事犯罪犯罪行为,该犯罪行为宜由主管部门依照行政法律法规不予处置。”涉案农地是水塘地。

但,有的民事案件中,辩护人虽然引用该文档,但高等法院依然判定无罪。同样是在合肥市,芜湖市人民高等法院(2017)皖0122刑初133号民事判决书表示:

1、2012年至2013年间,被告费某普与时任芜湖市撮镇镇Aubois居民兵营长费某明及费某干、许某勤(均另案处置)合谋共同在Aubois村塘稍居民组集体所有的由费某普户承揽的荒地上修建房屋转卖营利。之后,四人需经任何审批即擅自在费某普户承揽的约2亩荒地上修建南北两栋计28间二层住宅楼,总建筑面积约2562.5平方米,并全部产品销售,产品销售总额150万余元,共违规买进约66多万元。

2、高等法院(经审委会讨论)认为:费某普等人,以违规建房转卖形式违规受让、囤积农地所有权,违规买进约六十六多万元,形成违规受让、囤积农地所有权罪,对费某普判刑徒刑一年七个月,罚金十多万元。

3、高等法院并没有给出不适用《回复》的理由。

四、评析

“小产权房”占地面积不大,达不到违规受让、囤积农地所有权罪有关耕地良田以上的入罪国际标准,但涉及买进,很可能达到买进50万以上的另一国际标准。虽然有最高法有关在贫困地区集体农地、稻田建房转卖切忌当作犯罪犯罪行为处置的回复意见建议,但实践当中不是一律对“小产权房”转卖作无罪处置。

对于集体农地来说,《农地管理法》第62条第5款明确规定:“贫困地区居民出卖、承租、赠与住宅后,再申请集体农地的,不予批准。”《农地管理法实施条例》第36条第2款明确规定:“禁止违背贫困地区居民意愿强制确权集体农地”。这些明确规定为集体农地确权提供空间。在集体农地上修建房产后转卖,不应作为犯罪犯罪行为处置,比较好理解。

有争议的是,挤占土地利用来工程建设房屋,土地利用包括荒地、荒地、草地、农田水利用地、养殖水面。从无罪和无罪事例来看,农地的用途较为关键。无罪事例的涉案农地是水塘地,水塘地经过改造后工程建设房产,没有对原有农地造成破坏;而无罪事例的涉案农地是荒地,荒地上工程建设房产,破坏了荒地,触及保护荒地的根本原则。这是一个较为明显的区别。对于挤占土地利用工程建设“小产权房”转卖,是否一律做无罪处置,还要具体难题具体分析。

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