【房产法律利器】“小产权房”交易8年后毁约,只要上法院买家基本会"输"

小产权房哥哥    2022-05-14    15

 

    东方网9月2日消息:据《青年报》报道,8月30日本报刊登松江泗泾叶家村小产权房交易现状后,引起一些读者和专业人士的关注。松江九亭一位读者告诉记者,他目前的处境跟本报报道的一样,内心有一种不安定感,“虽然我付了钱,但是这房子我能住多久?”

3年前花了24万元赎回老宅的奉城镇新民一致村村民张火荣的遭遇,给了上述购买“小产权房”的人最好的借鉴,相关律师、专家“类似官司,只要一上法院,买家就输了”的说法,更是给这个由于监管无序而畸形发展的市场敲响了警钟。

 

【记者调查】“小产权房”市场很活跃

 

  市区一家房产中介在门外挂出的小黑板上写道:“有大量崇明、青浦产权、使用权房源,15万元起价。”中介里的销售员告诉记者,“所谓使用权,就是俗称的小产权。农民的房子,卖房不卖地的那种!”

  记者问15万元能买到什么样的房子?销售员说,就是普通的农宅,有点旧了。也有好一点的,郊区集镇建设,把农户集中起来居住,用规划好的宅基地置换农民零散的宅基地。或者直接建成成熟小区,置换给农民。这样的房子,农民可以出卖,但是没有产证。销售员接着表示:“我们每周六和周日都有大巴车送客户过去看房,如果你有空,可以先去看看。”

  松江新南路上某房地产经纪有限公司资深业务主任刘女士也向记者推荐他们的小产权房源,是位于江川路上的嘉禾景苑。刘女士告诉记者,这个小区就是农民动迁房,有公寓,有联排别墅,价钱不到商品房的一半。“这样的房子你买下来合算。虽然没有产证,但是已经是规划好的小区,是镇里的重点项目,不会轻易动迁的,以后还可以继续转卖。”

  刘女士带记者在该小区看了几栋联排别墅,建筑面积大约253平方米,售价280万元。刘女士说,她在沪亭南路北场二区还有几套房源,有300多平方米的别墅,也有多层和高层的公寓房,都是小产权的。“如果只买别墅,我们在九亭同利路金汇苑也有房源的。那边108套,都是两层的联排别墅。”

  说到小产权房的买卖,刘女士说,他们经纪公司分为三个业务团队,她负责其中一个团队,卖小产权房是他们这个团队的主要业务,近三年来业务量正逐渐提升。

“小产权房买卖有很多限制,公司层面不好操作,但是业务员操作起来就比较灵活。”说到成交量,刘女士说,上半年她经手的,做了将近10单。

 

到底谁在买卖小产权房?

 

  在带记者看房的时候,刘女士告诉记者,这些小产权房的买家有上海人也有外地人,具体情况她没有统计,但是刘女士回访时了解到,那些通过她购买的小产权房,基本上都是买去居住的。“也就是所谓的刚需吧。只要交通便利,小产权房对一些人来说,还是很有吸引力的。”

  本报上周五报道的在叶家村购买别墅的方女士,一开始也属于“刚需”一族,但是也不排除投机套利的动机。方女士说,当初带着一帮子人过日子,自己一家四口,弟弟夫妻两个,加上看店和送货的雇工,总共11个人,租房住也是一大笔钱。一起做生意的人当中,也有人在中心村买了别墅。“他们买得早,2005、2006年买的,100万元不到就到手了。后来,他们转手倒卖时,都赚了近百万。”

  当时,方女士的老乡中,有几个人在松江的叶榭浦江花园、世纪花苑以及石湖荡镇的怡润新苑买了“小产权房”。老乡们说,郊区小产权房多了去,以后政府肯定要给个说法的,而且有关部门也正在调研“小产权房”的合法交易问题。

  方女士坦言,他们做生意的,在商言商,买这套别墅,除了一些实际的需求外,增值后转手套利的期望也是有的。那时候泗泾一带的联排别墅,随便一套,单价都接近两万了。独栋别墅每平方米则高达三万元。“我们花公寓房的价钱,买的是独栋别墅,怎么算也不会吃亏。”

  倒卖叶家村房屋的“经纪人”坦言,他们能从房屋买卖中拿到10%的佣金,这笔费用原则上由买卖双方各付5%。该人士说:“行情好的时候,一套房子倒一次手,价格上浮两成是很正常的。”

 

【前车之鉴】300平方米老宅“失而复得” 赎回过程一波三折

 

8月7日中午,奉城镇新民一致村村民张火荣坐在自己“失而复得”的老宅里,跟记者唠起这段陈年公案时,感情还非常复杂。2002年5月,他将自己位于奉城镇新民一致村一栋约三百平方米的老宅,以6.5万元的价钱卖给上海市民邹女士。8年后,他做出一个惊人的举动,要把早已出卖的房屋收回。2011年3月30日,奉贤区法院开庭审理。这一案件在当时引起很大的社会反响。媒体纷纷报道案情,但是,对审判结果却只字未提。

 

【成本】差不多付出了4倍的价钱

 

  从奉城镇到新民一致村,仅有一辆乡村巴士过去,记者从五四公路下来,往回步行15分钟,到爱护路丁字路口,过桥往西,数着门牌就找到当初买卖双方相持不下的一致村242号。

  记者挑开木篱进入,看见242号这栋主体两层的旧房子里面堆满了农家的杂物。房子没有关门,楼上楼下都敞开着。在241号那栋房子的厨房里,张火荣跟记者说,他花了将近4倍的价钱,向对方支付了24万多元,才把《农村宅基地使用证》的小“红本子”以及242号房屋拿回来了。

“241号也花了这么多钱才赎回来的。我哥哥张福顺230号那房子,太破,当初卖得便宜,35000元。赎回来时,花了十多万,差不多也是四倍的价钱。”

  至于时隔8年,为何还要把卖出去的房子买回来?张火荣表示,他们也是没有办法的办法。“我就一个女儿,女儿女婿在市里打工,收入很低,基本上是拿上海最低工资的。那点钱在市区根本就买不起房。后来女儿又生了个儿子,生活压力更大。孩子们以后要房子住,我们又买不起,就只好收回老宅了。”

  张火荣告诉记者,他在一致村的几套房屋,都是在2011年那场官司后收回的。包括他哥哥张福顺在一致村230号的房屋。特别是张福顺230号那房屋,已经破败得不成样子,应该与实际居住无关。与此同时,一致村1423号、爱民村315号的农民房,也都在那次诉讼中尘埃落定,无一例外地赎回。事件的集体行动性质比较明显。

“有些记者说我把房屋收回来,是因为房价上涨了,过一阵子再卖出去,赚差价。这都是乱扯。”张火荣说,他把房子赎回来,就没有打算再卖出去。

    【幕后】等待拆迁置换或者补偿

  在新民一致村奉干公路边的墙壁上,留有几个介绍租售房源的电话。记者站在路边,拨打了几个电话,对该村房屋的行情做了初步了解。不一会,一位兼职做农民房买卖的张先生就来到路边。张先生告诉记者,一致村共九个队,很多农民房都在向外出售。

“这些房屋不像商品房那样标价,多少钱一个平方。农民自己搭建的房子,还有一些辅助建筑,具体有多少个平方,是不好统计的。我们这里卖房子是囫囵价,条件好的,比较新的,场地大的,价钱就高些。一般的老宅,比较破旧,也卖不上价。”记者了解到,张火荣一致村242号那房子,现在在村里的行情也接近40万元了。

  由于一致村村民卖房毁约名声在外,记者表示了担忧,张先生却说:“这个你不用担心,我们现在会有办法约束买卖双方的。我们会在合同里把动迁补偿款的归属、违约赔偿金都细化量化,不再存在扯皮的问题。”

  张先生说,十多年前,村民的房屋卖得很便宜,几万元钱就贱卖了。这些年,房价跑这么高,有些村民把房屋收回来,是有必然性的。他们这么做,虽然不合情,但是合法。现在村里的房子价钱都上去了,这些砖混结构的房子,造价很低,现在来算,成本也就一万多元一间,而我们已经卖到这么高,5倍成本价了。再说我们卖的是房子不是地,以后真要动迁了,能补偿多少?

  新民村村委会相关负责人说,前些年这个村庄的房子卖得比较多,这些年买的人少了。但是租房的多。“我们也不鼓励农民卖房。土地政策在那里,买卖都是非法的,大家都知道。”

  该工作人员告诉记者,村里人家一般都在上海有房子了,他们把农宅留在这里,也是在等动迁。按照规划,政府迟早会把这些分散的农户集中起来,为他们建住宅区,拿房屋或者宅基地来置换他们现在的老宅和宅基地。置换和补偿的宅基地和房屋,无论是生活条件还是房屋品质,都会比现在好。农民看到这个前景,所以也不会卖房的。

 

 

【底气】宅基地属于村民集体所有

 

  从现在能看到的相关文字资料可见,当初张火荣跟邹女士那桩买卖还是走了比较完备的程序:合同一式五份,买卖双方各持一份,见证律师保存一份,土地和房管部门备案各一份。然而,这些合同本身是无效的。上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师说,双方的买卖行为违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等法律法规。因为宅基地属于村民集体所有,只有村内部成员之间可以进行互相转让。买方邹女士不是一致村的人,所以合同无效。

  这就是张火荣敢于不计成本毁约的底气。

【法文】纠纷处理重在调解

 

“目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房’买家的利益。类似的官司,只要一上法院,买家就输了。虽然卖方不一定得利,但是,交易无效确是事实。”余同昊律师说,在上海,唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料,是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。”另外,根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”,同样也不应收回房屋。

在该案中,张火荣还是赎回了房屋,不是“收回”,律师认为,类似案件,法院通常是通过民事调解结案,不会轻易判决。

 

【律师说法】缺乏产权将面临多种问题

 

  余同昊律师认为,张火荣八年后毁约赎房,决不能把它看成整个“小产权房”交易中一个小小的插曲。“实际上,这是‘小产权房’市场一个绕不过去的硬伤。只要土地管理法中关于农民宅基地的条款不修改,农民的‘小产权房’就没有合法流转的空间。”

  余律师表示,在相关法规没法松动的前提下,“小产权房”买卖中的买方就一直处于弱势。即使采用叶家村由村集体备案的模式,也由于村集体的主体不符合法律规定而没有效力。

  余律师说,大部分合同都约定100%违约金,但实际司法实践中可能得不到保护,因为合同法规定违约金过高,法院可以依照要求调整,目前基本违约金都是本金的20%左右。他建议买房者在签约时,可以约定购房款和装修款分开,如果对方违约或合同无效,可以要求对方承担房屋的装修款及搬家费用等等。

  除了经济利益,余律师还提醒买家留心房屋质量。这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的。在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面,都没有任何保障,当你买了这样的房子,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

  余律师建议买小产权房的人,最好与村集体有沟通,及时了解村里的土地规划情况;以后还有可能涉及采光、通风、门前屋后的道路变通等涉及相邻权的问题,对于购买小产权房的买家来说,其在相邻权纠纷中也是非常弱势的,因其特殊身份可能无法得到应有的保障。

  余律师说,小产权房目前在动迁补偿上,也没有任何保障。这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。即使你能永久居住,由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

 

【专家释疑】无序状态让市场畸形发展

 

  记者通过对松江小产权房的调查了解到,小产权房的交易价格只有产权房的一半,甚至是三分之一。小产权房的价格为什么这么低?华东师范大学商学院房地产系张永岳教授把商品房和小产权房从开发到交易进行了一番对比:

  商品房开发取得土地时必须向政府缴纳一大笔土地出让金,而“小产权房”其只需向村民支付低廉的地价,省下了耕地占用税、耕地开垦费等系列税费;商品房在建设时需缴纳大市政配套费、人防费等费用,而“小产权房”不存在这笔费用;商品房销售过程中需要缴纳营业税及附加的相关税费,“小产权房”目前都是私下交易,相关税费不存在。因此,即便小产权房的售价只占到商品房的一半,甚至更少,但由于其成本极低,利润空间也远大于商品房。伴随着房价暴涨,小产权房的售价也在跟着增长,加之不受限购等政策的束缚,就给“小产权房”市场留下了很大空间。

张永岳告诉记者,小产权较商品房价格低的主要因素,还在于小产权房市场没有制度约束,没有行政成本,在交易过程中处于管理失控状态,这也是小产权房市场的短板。“几乎就没有人去管它。小产权买卖中恶意哄抬价格,操控交易等等,总之,小产权房交易,目前处于无序状态。”

 

可以让部分小产权房有序流动

 

  张永岳教授通过调研发现,在目前上海城郊,因为小城镇建设以及建设用地储备等因素,农民居住习惯和居住环境正在发生改变。张教授告诉本报记者,农民集中居住,为农民建设现代化的住宅小区,将村民变成居民,把村委会改为居委会,已经成为一些乡镇的重要工作。这样一来,包括土地在内的很多概念,我们都要重新定义。

“像嘉禾景苑这样的小区,虽然是一个农民动迁区,是补偿农民宅基地建起来的,但是,除了土地的定义外,其他一切都具备了普通商品房的特征。”张永岳教授认为,像这样的小产权社区,我们有关部门在条件成熟的时候,可以优先让它们“转正”,实现小产权房的有序流动。

张教授说,小产权房是个复杂的体系,想给它们一个像商品房一样合法的“身份”,目前还不现实。因为这个牵涉的面非常广。但是,在合乎一定的规范的前提下,让某些小产权房先“转正”,他认为是可行的。不过,目前上海相关部门在这个方面还没有什么值得关注的动向。“小产权房在上海,问题是存在的,但是目前关注度还不是很高,至少在宏观上还不具备形成一个颠覆性问题的条件。”张教授认为,相对于北京等城市来说,上海小产权房的问题还不是很突出。“不过,相关部门也可以未雨绸缪,提前做一些调研,为今后形成政策提供决策咨询。青年报关注这个问题,具有前瞻性,对我们都是很好的启发。”

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