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小产权房哥哥    2022-05-14    24

小产权:不能像货品那样在市售正常商品生产,买卖。只能以合资企业、受让、回赠方式“变象买卖”。

买回有风险,股权投资风险较大。

我们只晓得它的价格便宜货品房低三到三倍,房租也很丰厚,很适宜买房人与股权投资。

但是你介绍它的过户流程吗?介绍它是小产权房里的哪种物理性质吗?清楚它农地来源和是不是历史遗留问题吗?清楚它是否一房多卖?介绍了这些。才算是刚踏入小产权房的门槛

小贴士一招教您小产权房的合约是不是看才能懂?

小产权房签的合约基本上上为(共同出资建房合约)。等同于你在建这房子时也出了钱,分了这套房,是整个楼的股东之一。小产权任何方式上的买卖都属违规。

那合约是不是看呢?

第一:合约第一页第一大节就是讲的乙方。证实乙方是谁,是个人还是子公司或者是村委。是不是证实呢?

农地的来源,拥有者是是谁,这些能在镇里资料库查得到。历史遗留回执序号上有这块农地的序号,一定要认真看清楚,别搞错。

然后就是证实房子的位置,xx市xx区xx街道xx栋xx房号和占地面积。还有房子单价。退款方式,第三种是纸制退款。

纸制退款地产商能立刻回笼资金,因此在售楼处说我要纸制支付,往往能把折扣压到最高,最高通常在9.0到9.3折。还有意外的惊喜,能让地产商送个一两年的物业费,送部分家电,基本上是有求必应。

第三种是分期退款退款,分期退款基本上分为三大种,第三种跟商业银行分期退款,就是地产商找商业银行合作,房子为抵押,从商业银行借钱再借给购房人。购房者提供流水和征信,个人资料信息。每个月月供就能了,跟商业银行分期退款相对本息少,风险低。天数长。通常分期退款5年至10年。

第3种是和地产商分期退款,天数通常是1至5年。特别特别注意的是地产商分期退款大多数是等额等息,比方说,你的贷款是60万,你最后只有10万的定金了,它的本息还是按60万算的。越到后面越划不来。通常在5厘到7厘的本息

第4种,地产商和第三方借款子公司谈分期退款,由购房者与借款子公司签分期退款协议,这种分期退款方式本息会比前两种高,风险也高,有些物业公司收入不稳定,经常断供,这时贷款子公司有权力的对你的房子,强买强卖。本息通常在7厘到9厘9,特别注意是不递减的。农地的物理性质,我们应该都晓得住宅工业用地,工业工业用地,商业性工业用地,集体工业用地,宅基地。小产权房能建在任何地块上,因此千万要特别注意该房是什么地建起来的。通常地产商会把真实的工业用地情况在合约里隐藏起来,或干脆不写。

李先生是南山某科技子公司的高管,手里有点积蓄,看中了小产权价格低廉,股权投资回报率高,于是在西乡某新盘股权投资了三套公寓楼。天数过了三年,出租收回了一点点成本,听朋友说现在整个市场行情都翻了个倍,于是准备出手买回的三套公寓楼。卖的过程中自己才发现踩了坑,房子的采用年数只有二十八年。现在低于当时买的单价都没人接手。

原来李先生买的是翻修的酒店式公寓楼,地是商业性工业用地50年,没翻修之前已经采用了二十二年。李先生初看时就以为是新新盘,当场就签了合约。

因此合约第三点没有明确说明农地物理性质和采用年数最好先不买,查清情况再下下手。

合约第四点

索赔问题。小产权房征地到底是不是索赔,是不是索赔,相信我们都想晓得。

征地分为中央政府征税,地产商征税。中央政府征税通常情况下是建市政工程,福利项目,大型商业性基础建设。地产商征税基本上是修筑货品房。

他们索赔的比例是多少,不那样的。

龙岗黄大姐住的房子要征地,中央政府要在当地修筑一个产业园,里面有高档写字楼,廉租房房与大型商业性。于是黄大姐与同栋物业公司去镇里的征地联络处进行注册登记,合约占地面积为100平方米,注册登记完联络处上门进行测量,占地面积为75平方米,特别注意索赔占地面积以套内实际占地面积为准。装修折旧补偿金为6万。黄大姐比较满意补偿金资料库,第三种人名币补偿金为货品房市价的1:1.2。第三种自选廉租房房三套标准为征地占地面积的两倍,房子修筑过程中补偿金一笔过渡金。

对于证件不齐的小产权房,是否能默氏索赔。

合约第五点:缔造方是谁。

第一个是村委为乙方即缔造方,盖村委印章。

第二个是地产商为缔造方,通常地产商以子公司名义开发,签集资建房合约是在乙方位置打上子公司印章。

第三个是辩护律师为缔造方。辩护律师事务所盖章,印章上有xx辩护律师事务所,辩护律师名字。

第四个为私人签,打手指模。这种不常见就不细说。

案例:杨先生在长安xx新盘买了一套房,做生意亏钱了,要把房卖了回家发展。李女士刚好看上了这套房,双方约定xx日签合约。发完合约,钱也交了。李女士回来收房时遇到了物业的阻拦,不承认李女士是该房物业公司。

原来杨先生买的时候是直接与地产商签订的合约,为省印花税,就和李女士一起做的辩护律师缔造。

、适宜股权投资的房产

1、紧跟国家发展方向,比如新开发区、规划区域的附近的新盘。新开发规划区域整合各方面资源,招商引资、招募人才、完善基础建设。随着各方面完善,房价也跟着逐步上涨。已经是一种常态。

2、性价比高的房子,同一个小区差不多的户型,经过多次对比,选价格低的这套肯定是对的。立刻能赚取差额部分。适宜短期股权投资。

3、回报率高的房子,单价低,单价低,房租高。公寓楼房和小户型比较合适,作为固定资产股权投资。比如这套房100万,物业公司实收。那么物业公司就实实在在的收一百万,其他费用比如中介费、印花税、契税、个人所得税等,全部由买方出。

内行建议是拿上真金白银,约上物业公司去中介子公司谈,谁不是见钱眼开,中介子公司有100个方法让物业公司放价格出来。物业公司看到钱百分之九十会让价出来

4、笋盘,笋盘很少遇到,一年可能才出现一俩次,甚至没有。大多是中介吃不下,物业公司急卖,流向市场的房源。

请勿盲目跟风股权投资,股权投资前结合当前实际情况,再下手。

物业公司急售1、做生意亏了,补漏洞。赌钱输了还债。夫妻不合分割财产等等。我说的这几种是最常见的,因为我都遇到过。遇到最奇葩的是一个小三跑来急卖房,说老板香港退休要来长住。

物业公司急卖2、业务员找的由头,房子普普通通,突出不了房子卖掉,出此下策,胡编乱造,十个会有一半的人信以为真。

二、租房需要特别注意什么?

电梯房、单间300元/月、一房500元/月、两房800元/月,这种类型的广告在城中村是不是到处都是。这些房子大多数是从物业公司那里包租过来的,房租看起来是便宜,当你看到每月交租水电清单时你会傻眼,比老家水电多出一倍多,还要加上卫生费,如果夏天开空调,这些费用都赶超每月房租了。二手包租婆一套就能每月轻松赚个好几百一套。租房前多问下对比一下,找水电便宜点的,最好按市政收费的。其次是拎包入住,本来房租是800元/月。房东配上一些家私家电,刷个白墙。立刻房租到1200元/月。每个月多出了400块,上完班累一天基本上配的家私电器用不上。如果其中有硬性需求自己买一个不香吗?退租时还是自己的。租房尽量不租配齐东西的,物业公司搞个清单搞坏了还要赔,多出了钱不说住起来还要操心

三、房子的物理性质

房子在日常生活中必不可缺,对于目前没房将要购房的朋友一句忠告。哪些房不能买。1、产权不明确的房子不能买,第一是农地来源,要清楚它的农地物理性质,农地是住宅、商业性、工业要介绍清楚。第二是房子的产权所有人。没见到产权所有人之前不要听信销售或任何方式让你付钱的人。2、旧改房不要买,大部分旧改房都存在很大的安全隐患,旧改楼主请人设计的方案全部都要拆墙,动主体结构。房子天数本来就很久了,再这么一折腾。十年八年以后,后果可想而知,到那时世上可没后悔药吃。3、价格由上往下调的新房,房子前期卖得很好,后面没动静了,往下调再往下调。这种地产商不顾已经买回房子的感受,只顾自己赚钱、回笼自己的资金。以后新盘管理存在经常调动,给你气受,好好安个家,被别人看笑话。这种例子很多。

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