期房、现房及准现房是甚么原意_购房时须要甚么样事..._chan_

小产权房哥哥    2022-05-13    11

甚么是期房?甚么拉沙泰格赖厄县房?甚么是准现房?这是很多购房者都非常重视,但是,又弄不太明白的问题,今天我们就详尽讲一讲期房、现房、准现房和它们优劣,买回期房、现房和准现房应该当心的事宜。

一、期房(含准现房)与现房的定义

1、期房、现房、准现房是按照工程建设进展期及交房天数来划分的,人们通常习惯上把正在建设中、尚未顺利完成建设的、不能投入使用的房子称为期房。房商业地产商业地产商从赢得货品房预购许可(简称“预购证”)开始到赢得房DF93止(通常真甲房产证),在这一期间的货品房统称为期房,购房者在这一期买回货品房时要签定《货品房预购合约》就能正常买卖。

(相片源于互联网)

2、准现房本质上也是期房!它不是一个原则上上的概念,能理解为民间约定俗成的说法,是指房屋市场主体结构已破土动工或是接近破土动工,小区内的诺艾莱县、道路、园林景观、设备公共设施的大致轮廓已初步呈现,房型、房全等重要信息已能肉眼可见,诺艾莱县正处在墙垣、外墙装饰装修和进行相关基础建设公共设施工程施工期的房子。因为这种房子依然属于期房专业领域,所以住建主管部门都是按照期房进行管理的,房商业地产商业地产商必须办理相关手续货品房预购许可就能产品销售。

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3、现房是指已经顺利完成“报批建楼”图纸上的全部工程建设工程施工内容,已经通过完工验收,赢得了完工注册登记原件,能投入使用并赢得”大房产证“的房屋,即房商业地产商业地产商已赢得此诺艾莱县的所有抵押权,与消费者签定货品房保险合约后,处理完售房款问题,理论上能马上为购房人办理相关手续收房(或入住)相关手续,并办理相关手续购房人所购房屋的“小房产证”(也称房DF93)。严格来说,房商业地产商业地产商只有拥有“大房DF93”作为前提,就能称之为现房,其他形式均不是严格意义上的现房。购房者在这一期买回货品房时要签定《货品房现房保险合约》就能正常买卖。

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备注:“大房产证”是指工程建设完工注册登记以后,赢得了完工注册登记原件(有的是省市也叫完工注册登记表),处理完相关前置工作,房商业地产商业地产商向房产注册登记服务中心提出申请所开发房产的初始注册登记,房产注册登记服务中心受理此提出申请,对符合规定的提出申请,房产注册登记服务中心向房商业地产商业地产商颁发房产证,即俗称的商业地产商“大产权”。商业地产商只有赢得“大DF93”,就能为每个购房者办理相关手续“小房产证”(也称房DF93),现在最新全称叫《中华人民共和国不动房产证书》。购房人一定要牢记,房屋作为房产抵押权,其设立、变更、转让和灭失,必须注册登记,如果未经注册登记,则不发生抵押权效力!就是说没在房烽把房屋注册登记在你名下的房产,原则上上不是你的房产!

二、期房(包括准现房)与现房优劣对照

虽然近几年住建部门积极力推现房产品销售,但目前非主流的产品销售方式还是以期房为主!期房和准现房因为都属于期房专业领域,区别仅在于准现房工程建设顺利完成进度更快一些。所以他们与现房相比,优劣如出一辙,以下从购房业务流程、房子产品价格、交房(推售)天数、房屋质量、公共设施基础建设、风险因素、金融属性等7个方面进行对照说明:

1、购房业务流程对照

此处我们仅以非主流的情况举例,其他非非主流特殊情况另说。期房买回时,要严查房产精装修的真实性,与房商业地产商业地产商签定《货品房预购合约》,后办理相关手续房产交易(即注册登记),这些业务流程略过就开始办理相关手续银行按揭贷款或是购房人定金支付房款,办理相关手续完这些相关手续,接下来就是漫长的等待收房天数,比如广东省内要求房子市场主体结构工程施工到楼层数的2/3就能办理相关手续货品房预购许可,房子就能产品销售了,这个工程建设进度节点到工程建设完工及赢得完工注册登记原件,通常都要1年以内,也就是说至少要等1年以内的天数才可能收房(也叫推售),天数周期很长。后至少再过1年以内的天数就能具备办理相关手续“小房产证”的条件!后购房人再配合商业地产商办理相关手续自己的“小房产证”(即房DF93)。也就是从购房人交按揭买房到拿到房DF93通常要等2年以内的天数就能办理相关手续完全部业务流程。

买回现房(含二手房)要与房商业地产商业地产商签定《货品房现房保险合约》,买卖业务流程相对快捷,这个买卖过程与二手房买卖比较类似,基本业务流程:签合约,交按揭,办贷款(或是定金支付),办理相关手续房DF93(过户),收房,整个买卖业务流程能在一个相对集中的天数段全部处理完。

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2、房子产品价格对照

常规开发一个楼盘,从开工到工程施工完,通常需要2年以内的天数,为了及时回笼资金,商业地产商会对买回期房者持有极大的欢迎态度,期房的定价通常都是按新区均价或是根据周围新区竞品预测期房产品价格,期房预购前产品价格要在住建局注册登记,且这个产品价格不能随意提高。期房(含准现房)由于还未完工就开始产品销售,且推盘量比较大,在期房的产品销售中,房商业地产商业地产商通常会在产品价格上给予较大的优惠,有时年底冲销量优惠力度会更大,通常为售价的5%~10%。期房买回时,购房者可选择多期的付款方式,能在较长的期限内筹款,相当于降低了资金峰值压力。

对于现房(含二手房)的买卖产品价格,在整体市场较好的情况下,相比期房产品价格略高,通常按实际市场产品价格,且主要以标价或挂盘价为准,产品价格变动随意,放盘量通常较少,通常没有多少议价空间。现房买回时,购房者需要在短天数付款,所以要准备的自筹现金比较多。

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3、交房(推售)天数对照

现房(含二手房)、准现房、期房的交房天数是依次递增的关系。现房能实现办理相关手续完买卖相关手续就能马上交房,交房天数不用等太久,对于还没有房子的客户,能省去从购房到入住这段天数的租金支出;准现房是办理相关手续完购房相关手续需要等一段天数就能交房,但是正常情况下等待天数比期房要短;期房办理相关手续完购房相关手续后,通常情况下通常需要等待1年以内的天数就能交房,等待交房天数是最长的。

4、房屋质量对照

从市场角度来看,房商业地产商业地产商对房屋前期设计是十分看重的,因为设计的好坏直接影响到后期产品销售,所以相对而言,期房大多避开了早基差房的设计缺点,户型设计上更偏向于合理。鉴于目前建筑行业粗放的工程施工现状,买回期房可能会出现一些不可预见的问题,例如交房时发现与设计不符或质量缺陷等,这种事在互联网上已爆出很多案例!现房则能在很大程度上避免这些问题的出现,现房的工程建设质量、户型、房全、采光、通风、房子面积、楼层、景观等都是真实存在的,购房者能亲自测量及实地感受,即使房子真的有问题也能暴露出来。比如能通过早晨、中午、晚上来观察采光及通风,也能通过雨天检查房屋是否存在渗漏。准现房和期房则不具备现场查验这些项的条件,只能凭借看商业地产商精美的沙盘或是样板间或是通过置业顾问的讲解自己脑补画面,虽然代入感很强,但由于你看不到房子的真实面貌,只能根据户型平面图和售楼人员的介绍去判断,不够专业的话很容易出问题,

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5、公共设施基础建设对照

随着房商业地产市场的不断发展,市服务中心地区的土地供应越来越少,导致市区新建货品房会越来越少,市区范围更多的房源供应主要以二手房(存量房)为主,也就拉沙泰格赖厄县房,现房的基础建设公共设施相对照较完善,对于已建好的基础建设公共设施,购房人能通过亲身体验来判断好坏,你自己的真实体验是不会骗你的。通常情况下,期房大多分布在城市核心区外围毗邻地区,基础建设公共设施通常还在建设过程中,无法直接身临其境体验,期房只能靠看沙盘和置业顾问的讲解来了解基础建设公共设施情况,但交房时这些基础建设公共设施能实现到甚么样子,是没法保证的,网上货不对版的案例也时常被曝出来。

6、风险因素对照

通常买卖天数越长,风险越高,现房的买卖风险大大低于期房!期房由于是先付款后交房,商业地产商所卖的房子相当于还是“半成品”,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合约约定的权利义务的履行,而购房合约的履行,不仅受商业地产商自身经营状况的影响,还受到许多客观因素的制约。房商业地产是资金密集型的重资产行业,社会政策及经济环境时时在变化,虽然不见得会发生房商业地产商业地产商卷钱跑路的事情,但是,一旦商业地产商的经营状况恶化,资金链出现问题,工程建设出现停工、缓建、烂尾等问题就随时可能发生,比如近年来的泰禾、福晟等大房企的很多楼盘出现了这类事情,其他不知名的小房企网上一搜一大把,购房业主面临着收不到房退不了款的坑!这种与房商业地产商业地产商不必要的法律纠纷让普通购房人苦不堪言。

现房的所有东西都是所见即所得的,因为都是看得见、摸得着的“实物”,整个买卖过程耗时又比较短,所以买卖风险比期房小很多!按部就班办理相关手续相关手续即可,完全避免各种因素导致的延期交房或收不到房的情况!

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7、金融属性对照

《中华人民共和国城市房商业地产管理法》第三十七条第(六)款规定:未依法注册登记领取权属证书的,不得转让。读者需清楚,不能转让是房子金融属性的最大弊端!

期房从买回到赢得“小房产证”(房DF93)的这2年左右的天数里,因为处在“无房产证”状态,购房人不享有房子的抵押权,不享有房子的抵押权,则房子的抵押权、增值收益权、售卖权等购房人都无法使用,直到赢得房产证,就能使用这些权益,就是说这2年里购房人月供一点不少的支付着,权益一点享受不到!很多时候房子是商业地产商在使用着抵押权,从银行贷款!当然这种事可能大家已经见的多了,见怪不怪了,认知上已经接受了!遇到限购限售的省市,房子的限售是从赢得房产证或是交契税的天数点起算的,不是从你交按揭款时起算的!比如限售3年,则期房差不多从付了按揭天数起,5年以后才具备卖出去的权利!

现房(含二手房)则不存在期房这些缺点,购房人买回现房,从交按揭到赢得房子房产证快的话1个月之内就能搞定,慢的话几个月之内也能赢得房DF93,只要赢得了房DF93,购房人就享有房子的所有抵押权!房产抵押权、增值收益权等权益购房人就能灵活变现使用了!

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三、期房(包括准现房)与现房购房注意事宜

期房买回时,查商业地产商综合实力是第一步要做的,综合实力差的小商业地产商的房子尽可能不要碰!一旦碰到烂尾楼,则房、钱两空!其次,买回期房缴纳按揭之前,查商业地产商的“精装修”是否齐全。“精装修”具体是指“国有土地使用权证”“建设用地规划许可”“建设工程建设规划许可”“建筑工程建设工程施工许可”、“货品房预购许可”,查“精装修”主要是为了确保买回的房产买卖合法合规,这些证件都是有编号的,购房人能在网上核验精装修真伪,或是电话咨询住建主管部门确认。

买回期房交完全部购房费用后,需马上联系商业地产商办理相关手续“大发票”,有了“大发票”马上办理相关手续契税,不要等办理相关手续房DF93时才去缴纳契税,房DF93通常下来的比较晚,至少1~2年就能办下来,交了契税,房子就开始算限售天数了!

期房收房(推售)的时候,房产实物的查验大家肯定都清楚,但查验《货品房质量保证书》、《货品房使用说明书》和完工注册登记表(也叫完工注册登记原件)千万不要忘记,尤其完工注册登记表这个文件,它是表明房子原则上上没问题的“合格证”,原则上上,房商业地产商业地产商在住建局赢得了这个表,就能给购房人交房。购房人核验证件无问题才可收房,收了房就开始算物业费了!

现房(含二手房)买卖按正常的业务流程中规中矩买卖就好了,避免为了逃避中介费“跳单”买卖,这种方式既不道德也不安全!相对付出去的巨额本金,“跳单”省中介费的风险太大了!尤其在购房人对买卖业务流程不熟悉的时候,很容易陷入人为刀俎我为鱼肉的窘境!

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以内就是期房、现房、准现房的对照区别,相信你已经掌握了这个知识,希望能帮到有需要的读者。以内的阐述可能不太全面,如果您有高明的见解,请留言。转发本文能帮到更多朋友!点赞是对作者的最大支持!关注作者能学到更多!

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