微讲座文稿赵忠炎律师讲解婚前财产法律问题

小产权房哥哥    2022-05-12    73

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文章来源于炎之有理

文:北京市国汉律师事务所民商事业务部 赵忠炎

大家好,我是赵忠炎律师。很荣幸今天能够有机会,来到法律e讲堂和大家一起来交流法律上的知识,分享我在律所工作的心得,如果能够让你在婚前这段美好幸福的时光中,遇到困难时,想起我的建议能够有一点的启发,我想我的精心准备是没有白费的。

今天我分享的主题是婚前财产问题,主要是讲述两个大的方面,一个是婚前购房的三个问题,另外一个是你要知道的三件重要事情,涉及婚姻法,物权法,民法,以及合同法等多部法律规定,它涵盖了你婚前的各个时期。

最近有消息称刘强东和奶茶妹妹已经在悉尼大学拍摄了婚纱照,看来俩人的婚期是越来越近了。 强东可能还在悉尼岩石区购买了一套价值1620万澳元(约7800万人民币)的豪宅,署名为英文的ZHANG ZETIAN 。这对于我们普通人可以说是大手笔啊,何况奶茶和强东现在遮遮掩掩,分分合合,不妨我们先假设好前提,他们的目的是结婚,而这套国外的房屋确实登记在章泽天女士的名下,那么我们八卦一下,如果他们最后没有走进婚姻的殿堂,那么这套豪宅归谁所有呢,不急,请听我后面详细的论述。

讲座之前,我还要说两句题外话。我在确定今天主题的时候,其实是非常纠结的,我希望是我的分享可以尽可能让更多的人有所收获,却又怕想的太大太空泛,大家听起来也没有什么收获,最后我把讲座的题目定位于婚前财产这一部分,好的是这个话题相对较小,我可以详细的给大家阐述一下现在比较热门,也比较重要的问题,但也有不好,在座听我讲座的各位,很少有头像是自己家宝贝的听众了,你们应该懂我的意思。不过根据我的发现,点开头像看了一圈,还是有几个这样的听众,我还是挺开心的,你们能够有这样的时间来参与到今天的活动当中,我借这个机会专门优先给你们一点小小建议,如果你是男生,欢迎你来我的中看一篇题为《同居未果,小孩何去何从》的文章,如果你是女生,可以看一下《同居未果,女方怀孕是否可以得到巨额赔偿》。好了,开个玩笑,我们来进入正题:

一、我们先来讲一下第一个大问题婚前购房的三种情况,这个问题下我们会涉及三个方面:借名购房、小产权房、中介帮我们做低房价的好与坏。

(一)借名购房真的只是借个名字而已吗?法律风险、现状及解决办法

要想知道借名购房是否可行,那么你得先知道什么是借名购房。借名购房用严谨的书面语言描述,就是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记所有权的行为。简单来说,谁的房子,房产证上面就应该署上谁的名字,这个是最正常的情况,也是最好理解的情形。但是呢,我们生活中很多的时候,因为一些特殊的情况,这处房产不能,或者不方便写上我们的名字,那导致大量的借名购房情况,具体原因有哪些呢,我说一下,你看你是不是遇到了这种情况,或者从别人的口中听说过这种情况

比如:你是非京籍户口,社保在北京没有连续缴纳5年整,那么你是没有购房资格的,但如果你的经济允许,有没有考虑过借你身边有购房资格的人的身份来买一处房,你认为是你自己的,只是写在他人的名下而已,你再比如,你是我们北京市的户口,已经申请或者即将申请政策性住房,包括公租房、廉租房或者经济适用房,申请这些政策性住房的前提之一是你的名下的房产平米数一般不超过10平米左右,那如果你如果名下再多一套自己买的商品房显然是不合适的,那你为了规避这一项政策,可能会考虑写在自己某个信赖的亲戚名下,而自己一直居住,似乎感觉没有什么太大的问题是吧?OK,不急着往下进行,我给大家总结一下,比较常见导致借名购房的发生四种情况。

首先,我们可能是出于规避法律或者政策的需要。购房需要有一定的资格,比如有些人不具备购买经济适用房的条件,但又想买这样的房屋,就只能借有资格人的名义买房,再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避现在“风靡全国”的限购令,关于不得购房第二或第三套住房的规定。

2、还有一部分人是因为贪图便宜并享受一定的优惠政策。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位集资建房的,价格实惠,但单位员工却没有这样的经济实力,单位有明文规定,集资房只对本单位员工出售,所以购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,所有房款均由购房人支付,并另外付给该员工一定的转让费,等到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。

3、转移财产或者是逃避债务。债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其所有的动产或者不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给法院和债权人以自己名下无财产的假象。

4、是为了简便手续,减少税费,比如,父母为了逃避将来可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

5、很多购房者借名买房,首先想到的是父母,认为这样风险最小,但如果你的父母不止你一个子女,则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。

那么问题来了,我们国家奉行的是物权登记主义,这种现实情况显然背离了法律的规定,但你又觉得住的还不错,也信赖房本上名义上的房屋持有人,从律师的实务经验角度来看,可能会存在哪些方面的风险,我整理了如下几点,看看你有没有倒吸一口凉气,后背发凉呢?

1、最大的风险在于,如果登记购房人反悔,没有保存相关证据证明,不能证明双方之间的委托代理关系和支付房款的事实,要取得房屋产权或收回房款都很困难。

2、如果登记购房人有对外的债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产。

3、如果名义产权人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他的继承人继承。如果不能达成一致,你可能要通过几个诉讼来达到撤销他人对你房产的权利,按照我国民事诉讼法规定,民事案件普通程序为6个月,北京每个法院的案件也都这么多,整个下来,耗时几年,耗财非常多是非常可能的。

4、如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据借款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。

在法律上如何认定借名购房的效力呢?在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者是最大化的保护自身的利益至关重要。

1、借名购房一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同。我在接受咨询的时候经常被问的一句话是我的协议有效吗,如果我说有效,那这个人很有可能听不下去我说的风险了,但如果我说无效他又会觉得不可思议。意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定的名师法律行为,应当具有法律效力,实际出资人可以以双方签订的合同,要求对方将房屋过户到自己的名下。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。我认为这是一种实际出资人恶意规避法律或者国家政策的行为,《合同法》52条中规定了几种合同无效的情形,只要出现该条规定情形之一均认定合同无效,该类合同以合法形式掩盖非法目的,违反了法律的强制性规定,应属无效合同。

说了这么多问题,那你会问,赵律师,我今天来不是只听你讲问题的,你得告诉我怎么办啊,别急,根据我的经验,我总结了一套全方位的方案帮助你提前维护好是自己的权益。

1、实际出资人与名义购房人应有一份协议,并注明,经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关等特殊条款,且要留存足够的证据,如出资的原始凭证,如存折,购房发票等。因为,一旦名义购房人反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名购房买的,提起一个确权之诉,房屋登记不实可最终得以纠正。

2、设定抵押。即便借名买房合同有效,登记购房人违反该规定将房转让或者第三人因此取得房产。事实购房人并不能追回房产。并在合同中约定登记购房人不过户房屋,延迟过户,将房屋卖给第三人的高额违约责任。

3、抵押给第三人,我的建议是进行提供担保,抵押登记,按照抵押的顺序。。。。

4、办理公证。一共涉及两个公证,这份借名购房协议是不能公证的,但你可以办理一个委托买卖的公证,400元左右,如果对方拒绝将房屋返还给你,那么拿着这份公证书即可以他得名义对房屋进行卖出的行为。

最后我提醒,只是挽回,问题层出不穷,达到90%的风险防范已是不错。

(二) 农村小产权房可以买吗?

什么是小产权房呢,是指一在农村集体土地上建设的房屋,二没有缴纳土地出让金,三它的产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,也叫“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房风险非常大,出现纠纷的几率也非常高。

为什么小产权房的风险非常高,因为中国实行二元制土地所有权结构,就是说国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为是不受到法律的认可与保护,更不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

1、小产权房的性质分类:

“小产权房”的性质有两种:

一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

2、购买小产权房的风险:

小产权房买卖合同的效力,“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

(1)对于发生在本村成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

(2)对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

(3)对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

3、小产权房转让面临的障碍

(1)“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

(2)根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(3)政策风险。购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地,人财两空。

(4)购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(5)监管也是缺位的。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

4、小产权房的命运

由于历史情况复杂,有关部门倾向于区分不同的情况分类处理。

未来可能采取的主要办法,就是把部分符合一定条件的存量小产权房,通过补办相关手续,缴纳相应的税费之后,纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内;而对一些严重违反城市规划和土地利用规划,非法占用耕地和基本农田的,建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”,则采取改建或者拆除的强制办法,北京市昌平区南口镇就曾对其自然风景区内小产权别墅进行强制拆除,这个景区内有8栋别墅,建筑面积约1700平方米,力度是比较大得。

(三)房屋中介帮你做合同交易款项,是帮你还是害了你

中介帮忙做低房价,目的是在避税。这种情况涉及到法律上的一个名词,叫阴阳合同,它是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是为避税,对内的一份则表述双方真实的意图。阴阳合同在实践生活中非常普遍,特别是在房价和税率这么高的情况下,很多房屋买卖当事人都通过签订阴阳合同避免高税费。在签订阴阳合同的情况下,阳合同是拿到房产局和税务部门登记备案的,就是我们所说的网签合同,阳合同上的成交价比双方的实际成交价要低。阴合同的约定是双方真实的意图,填写的是真实的成交价格,通过这种手段减小了纳税基数,从而达到目的。很多合同当事人只想着阴阳合同带来的利益,却没有考虑到随之而来的风险。

1、合同存在着确认无效的风险,最后极可能无法取得房产登记。上面我们讲到了,合同法52条是一把利剑,规定了多种合同无效的法定情形,那我们来看一下我们讲的阴阳合同,双方签订的阳合同的目的是为了逃避国家税收目的而签订的,属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,这类合同一旦进入法律程序肯定会被宣布无效。而房产交易中心是基于阴合同才办理的过户,同上面的道理,这个行为所进行的过户行为也会被撤销,从而无法取得产权。雪上加霜的是,如果再出现卖方一房二卖,抵押房屋或司法查封的状况,后果不堪设想。

2、再次出售时承担高昂的价差和高税负的风险。买方往往是在卖方同意让价的条件下而配合签订阴阳合同的。但是买房切不可以只关注眼前的利益,因为买房的角色随时可能转变为卖方。本次交易中卖方做低价格后逃避了税负,但等将来买家卖出房屋时,、买家可能就要面临两个问题,一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低,二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税税金。

3、行政处罚的风险。房地产买卖中,买方应按成交金额的一定比例缴纳契税。阴阳合同被查出后税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款,罚款等行政处罚。

4、刑事处罚的风险。根据刑法的规定,如果买方偷逃的税款契税数额达到标准,买方可能直接被追究偷逃税的刑事责任,而卖方偷逃税额达到标准,则与买方作为偷税罪的共同犯罪人一同承担刑事责任。

5、如果上面的一一应验,双方引发的纠纷带来的仲裁费、诉讼费、律师费等费用也不是一笔小的费用。

二、婚前你要知道的三个重要问题

(一)父母帮子女婚前购房,产权归属何在?

近几年,房价呈双倍上涨的趋势,仅凭恋爱双方的能力已无力支付。因此,大部分父母也参与到买房的队伍中,他们掏出一辈子的积蓄,为子女们置办婚房。但若恋爱结婚不成,在分手或离婚时,恋爱期间的所购房产归属就会产生较大争议。

《婚姻法》解释(三)对父母给子女购买住房的产权认定做出了一些明确规定,父母给子女购买住房,应该注意以下几个问题:

1、父母以自己名义购买住房,父母给子女居住。在法律上该房屋的所有权是归父母所有的,子女只是获得该房屋的居住权,不享有所有权。子女结婚后居住使用多久,该房屋仍然不改变所有权归父母的性质,离婚时也不存在子女夫妻分割的问题。但是,这种房屋,在父母百年之后,子女及其他继承人继承后变更登记,需要办理继承公证,这个费用就比较高了,一般是政府指导价的2% 。

2、父母以子女名义购买房屋,但同时与子女签订协议,约定该房屋是由父母投资,产权不归子女,子女可以居住。由于我国不动产实行登记制,因此父母与子女之间的这种房屋所有权与实际登记相分离约定,因为违反《房屋登记办法》规定的,属于无效约定。也就是说,该房屋的所有权归登记的子女所有,根据协议可以认定该子女与父母之间形成父母所出资的债权关系,父母只能要回部分的房款,但是不能要回房屋的。

3、父母直接以子女名义给子女购买住房,所有权归子女,在法律上认定为父母对于子女的赠与行为,受到法律保护。

4、父母仅出一部分资金给子女购买住房,另外有部分是以子女名义贷款。如果该贷款有部分在子女婚后偿还,婚后偿还部分属于子女夫妻的共同财产,在子女夫妻离婚时作为夫妻共同财产分配。

这一部分比较枯燥,简单记住就可以了。

(二)、婚前财产协议这么火,你不来一份么

1、什么样的人需要签订这样的《婚前财产协议》

(1)男女双方中,一方为港澳台及外国人,一方为中国人。这种情况源于不同的地域、文化背景的差异,事实上在国外,婚前签署这样的一份协议非常普遍。导致这类跨国婚姻在结婚时双方会对是不是签署协议存在不同的看法,签了是不是会给自己带来不利,不签又一定能给自己带来好处吗,如果带着这样的疑问,在律师的指导下签订一份协议也可以让你更安心一些。

(2)一方再婚或者双方都是再婚。这类人群在前一次婚姻中都受到了或多或少的打击,正所谓“一朝被蛇咬十年怕井绳”。因此,在第二次结合之前,都显得非常慎重。前一次的婚姻的阴影在没有一纸协议的保护下挥之不去。为了防患于未然,他们的婚前协议也就应运而生了,协议的内容也往往偏重于财产保护、夫妻忠诚义务等。

(3)男女双方财产拥有数量悬殊。这样导致个人财产优势一方保护自己财产的意识强烈而要求签署婚前协议。防人之心不可无,是处在优势方要求签署协议的原因。有两句老话,“爱她就愿意跟他分享一切”相比于“商人重利轻离别”,后者才是万古不变的道理。

2、签订《婚前财产协议》会达到什么样的效果?

(1)明确婚前财产的范围。在没有协议的情况下,判定婚前财产的依据是取得时间,对于那些无法明确取得时间的贵重物品,在没有证据证明的情况下,就将认定为夫妻共同财产。所以,签署婚前财产协议的一大作用就是明确婚前财产的范围。

(2)确立双方婚后财产的使用方法以及采用共同财产制还是区别财产制,这一点是婚前财产协议非常重要的部分。如果没有协议或采取共同财产制,婚后双方的收入认定为夫妻共同财产。采用区别财产制的好处在于一方或双方婚后的财产可以归一方所有、各自所有等等,还可以约定双方希望如何使用、分配自己的婚后所得。但,中国人目前的思想不是个个都能够接受这类协议的。

(3)确定双方在家庭生活中的义务。结婚之后,从一个人的生活变为两个人,如何更好地维持双方感情,提升生活品质,保障生活情趣,防止破坏感情行为等问题也是婚前协议的另一方内容。当然,这类内容主要还是夫妻双方之间私密性的东西,也没有法律上的约束力,如果一方违反也不可能通过法律得到救济,如约定,你只能爱我一个人,但对于双方的感情生活和家庭稳定而言,还是有一定作用的。

3、如果你想写一份婚前财产协议维护自己的权益,那么我建议您跟我学:

(1)只要是双方自愿起草并签字的文书,签字时这个文书就会生效。

(2)婚前财产协议的内容建议包括三部分:婚前财产归属、婚后财产归属及夫妻双方义务。全面的考虑对你的保障是最好的。

(3)如果有条件,建议到当地公证处公证。公证的作用在于增强这份协议的效力,不公证也是可以的,北京地区公证费用约为400元。

(三)彩礼,送出去,还能否要回来

婚嫁之中男方要送彩礼,女方要送陪嫁,这是中华民族的传统习俗。而目前我国很多地方仍存在把订婚作为结婚的前置程序,在农村尤盛。伴随着经济的发展和生活水平的提高,订婚的彩礼也在不断提高,小到金银首饰,大到上万元的现金、汽车、住房等。大量的新闻反映了很多地区过高的聘礼让男方家不能承受,致使家中有了男孩被称为“建设银行”,家中有了女儿则是开了“招商银行”这么一说。那么问题来了,到底聘礼和彩礼从法律角度看到底是什么呢?

归回到我们讲座最开始的话题,奶茶和强东这出戏我们应该怎么看呢,他们二位的行为为婚前财产的馈赠行为,如果按照法律的原则来走,当赠与行为已经完成,不动产的过户手续已经办好,那么这处房产应当算作奶茶的个人财产,这显然对强东老板是不利的。

但法律又有另外一条规定,一方支付另一方聘礼,如果最终没有结婚,是可以要求返还的,强东的情况是一方赠与对方行为已完成,而且想要回该财物,尽量将该财物的性质向彩礼方向靠,并在通话录音中有所体现,法院会择情宣判。所以得出结论,这个案件在于强东从什么角度来主张,这也就是为什么经常看到同样的案件,不同的人做会有不同的结果。

我们来分情况讲一下:

1、男方双方最终没有走入婚姻的殿堂,双方婚前所赠送的聘礼、彩礼需互相返还

2、男女双方领取婚姻证之后,获赠彩礼和聘礼:

法律规定:婚后一方父母赠送的陪嫁、彩礼属夫妻二人的共同财产,夫妻二人一人享有一半的权利。

我可以给你这条的规避方法:赠送财物时保留一份书面协议,上面附上一句 “排除配偶的共有权利”,该财产即为受赠与一方的个人财产。

一般情况下,彩礼一旦给出,无特殊情况不能反悔;“订婚、婚约”没有法律上的强制力,即使对方违约,也不能向法院起诉维权,送之前要三思!

好了,今天因为时间有限,我就简单介绍到这里,感谢大家的收听,感谢法律e讲堂的工作人员,希望我的分享可以让你有所收获。我的号会一直在这个群里,大家有法律问题可以提出,并艾特我,大家也可以关注我的炎之有理。

另外,我在执业的过程中,积累了一些婚前财产相关的案例,整理归纳一些常见的风险,通过婚前财产协议的形式体现出来,大家有需要的话,可以联系我们的小助手索要福利。

谢谢大家!

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