在两个平平无常刷抖音的日子里，小贴士刷到了这样的两个音频：
能说那个音频的每两个关键词都在刺激小贴士的神经。1、惠州区市中心区有新房了？据小贴士所知，自从2009年市中心区缓批写字楼工业用地后，区域内的新房就买少见少了。2、双公交车站的护持，这城市交通基础建设小贴士听了直心动！3、这样的条件，还是在市中心区股，按揭15万就能买一套？这不是在丢钱是什么？虽然最后还有两个公寓楼的Tag，但小贴士还是觉得好便宜，好想买！话不多说，小贴士马上赶去盘他！ 惠州市中心区VPR12年又贡瑟兰房！于是小贴士风尘仆仆地来到了惠州市中心区，发现的确有那个楼盘！因此了解到了那个工程项目名为“衡山天福”。
（衡山天福示意图图）
小贴士很惊奇！毕竟上面说到了，2009年以后市中心区就何强写字楼工业用地了，因此市中心区的新房其实是极为紧缺的。即使是公寓楼产品，根据市中心区规控展示，能看见红色部分的商业性工业用地也是数量稀疏。现阶段股内主流产品的新房能说是没有，即使是二手住房，也仅有8个工程项目。它们分别为海珠星南开瀚、海珠星南开华、海珠星南开宇、海珠数十里江、理工学院小筑、理工学院东校区、尚轩103、理工学院时光方圆等。因此这些工程项目的放售量也不多。但与放售量稀疏对应的却是市中心区股日益增加的定居市场需求。为此深圳还推出了专门面向市中心区高校教职员工的牌庄房工程项目——市中心区东于，但总数也只有1500多套，更别说还有大量入驻企业职员的定居市场需求得不到解决。
（市中心区东于）
所以“衡山天福”的出现也算是弥补了市中心区定居市场需求的空缺。 双地铁基座，五站到琶洲衡山天福分四期开发，其中一、二期坐落于市中心区北公交车站基座，四期坐落于市中心区南公交车站旁。
（衡山天福三期）
他们现阶段在推的是三期产品，共有4栋楼。其中2栋要做酒店，3栋2模块已被广东外语外贸理工学院拿下，准备做教职员工公寓楼，剩下主流产品的就是3栋的1模块、1栋和4栋。城市交通方面基础建设，衡山天福距深圳地铁4一号线市中心区北站很近， 而那个站在未来能转乘12一号线，直通荔湾区新洲，荔湾区二亭桥，荔湾区微生物岛、宝安区观澜、棠溪等地。现阶段12一号线是新建的状态，预计2023年底通车的。不过衡山天福的交房时间为2023年6月份，也就是能成功入住不然倾斜度铁开通也不遥远了。此外，从工程项目出发，往三元里路径坐2站至白云能转乘8一号线，五站到琶洲。往大亚湾那边的路径能坐1站到市中心区南转乘7一号线能直通深圳南。（轻轨路示意图）
能说无论是到琶洲、到惠州或者到大亚湾，那个工程项目的轻轨路都是极为方便的。如果是驾车出行不然，过集美区隧道能到微生物岛、琶洲。所以总体来说，算上新建的12一号线，衡山天福的确是双地铁护持。其他商业性基础建设不然，工程项目便携式一定银座，依赖市中心区基础建设。距工程项目最近的大型商业性基础建设是GOGO花城，消费主力为学生。
（GOGO花城）
那那个地段那个基础建设，它的价格真的这么便宜吗？ 按揭20万起，原来是使用权公寓楼！在了解完工程项目的基本情况后，小贴士也是继续对工程项目的产品和价格进行了解。衡山天福主流产品的类型为复式公寓楼，户型有三个，分别是64平的三房两厅两卫、46平的两房两厅以及33平的双钥匙户型。最便宜的33平复式双钥匙户型是能两层分开卖的，即所谓的“平层”，均价1.3万/平，总价是40万左右，按揭去到20万。左右滑动查看更多尽管不是宣传的15万，但那个价格还是便宜啊！你想想市中心区的二手工程项目房价基本都要去到5.5万以上了。哪怕是不和写字楼对比，和市中心区的产权公寓楼工程项目方圆理工学院时光（二手报价3-4万元/平）相比，衡山天福的价格也是低了一大截的。这么便宜是有缘故的！销售告诉小贴士原来他们卖的是公寓楼的“使用权”。也就是说，那个工程项目首先是个公寓楼工程项目，其次还没有产权，能理解为两个长租公寓楼。难怪能比周围的产品便宜这么多...... 频频爆雷？使用权公寓楼≠小产权房相信大家也看过很多使用权公寓楼的爆雷事件，觉得这类产品碰不得。这是个误区。在考虑使用权公寓楼前，要注意甄别“商住公寓楼（产权公寓楼）”、“使用权公寓楼（大产权房）”、“小产权房”这几类房屋。
（图源：网络）
如之前有许多爆雷的使用权公寓楼（如惠州的WE公馆），其实本质上属于小产权房，即在农村集体土地上建设的房屋，由乡镇发放产权证书的房子，就叫小产权房，是属于违建的。政府是随时能拆掉的，这类房子千万别碰。另外一种就是如衡山天福这种的大产权房。由国家发放产权证书的房子，就叫大产权房。拥有合法性，拥有真正的产权证书，有在相关部门进行备案。这类产品不会因为违建被拆，但整体房屋只有两个确权，即销售会说有“大证”，因为产权无法分割，这类产品出售的也是公寓楼使用权。最后一种就是普通的产权公寓楼，即商住公寓楼。明白了这些产品的区别以及使用权公寓楼的风险后，仍然还想考虑不然，小贴士希望你能注意以下几点：1、确认有大产权，是合规建筑。2、遇到拆迁，由于产权归于开发商，所以最好有签署拆迁补偿协议。3、尽量选大开发商，有效规避小工程项目卷钱跑路的风险。4、注意签订超过20年的合同，超过的期限是无效的。使用权公寓楼很便宜，但也有风险
那么使用权公寓楼（大产权房）到底可不能买？我们先来总结一下他的好处与风险。先来说他的优点。1、公寓楼本身都是自持投资产品，比较适合过渡性定居或收租投资。而使用权公寓楼和产权公寓楼拥有一样地段一样收益（同地段出租收的租金差不多），但价格却比产权公寓楼低上不少。2、产权公寓楼转让税费极为高，而使用权公寓楼只需要缴纳少量“转名费”（衡山天福转名费5000）就能完成转让。3、使用权公寓楼购入门槛相对较低，不与传统写字楼一样，核心区皆限购。也不像大部分产权公寓楼一样，需要法人代表才能买。4、使用权公寓楼不占用名额，也不影响住房贷款，可作为购房以外的额外投资产品。
（衡山天福现场图）
但事情总是两面的。1、使用权公寓楼顾名思义就是没有产权，你拥有40年的使用权，相当于一次性付了40年的租金，随着时间的推移，你的使用年限(合同期)越来越短，价值也越来越低，到期满时归零。2、深圳现阶段规定的租赁期限最高为20年。合同受保护年限一共是20年，剩下的年限一般以赠送的形式，存在风险。3、无论是产权公寓楼还是使用权公寓楼，都是无法落户，不带学位的，且公寓楼水电费为商用，生活成本更高。4、使用权公寓楼的按揭大多为5成，且贷款年限为5-8年，金融属性较差。所以这类使用权公寓楼更适合没有购房资格、商用、自住或者处于买房和租房过渡阶段的青年人群。 投资or自住，使用权公寓楼值不值？深圳这座城市很残酷，人来人往，人口流入很多，真正留下来的人却并不多。毕竟真的不是谁都能在深圳买得起房子的，小贴士也懒得再说房价高企的问题了。事实上，深圳有许多使用权公寓楼真的卖得很火。尽管你每看一篇业内的使用权公寓楼踩盘稿，都是贬大于褒。其中的关键词无非就是风险与不值。
（图片来源：网络）
但使用权公寓楼，其实就是租房，就是长租公寓楼。为什么要拿它和写字楼比价值比风险？它应该和同类产品——深圳的城中村租房去比。
（图源：网络）
性价比比租房高，不失为新选择从自住的角度看，无论从环境还是管理，使用权公寓楼都是更胜一筹。只要觉得性价比比现阶段租房划算，也不失为新的选择。而且这类公寓楼转手费用低，以后有钱置换写字楼了，也算起两个过渡性的作用。小贴士觉得，这种使用权公寓楼给了很多底层人民和年轻人两个喘息的机会。智联发布数据显示，2020年深圳的平均工资为9000＋，那个数据让年轻人哀嚎一片，称自己拉低了平均水平。你会发现这座城市多的是兢兢业业打工，没有父母支持就攒不到七八十万按揭的人。
（来源：智联招聘）
况且，买两个房子要掏空“6个钱包”，但有的人，“6个钱包”加起来也凑不到按揭钱。还有那些做着城市基础工作，薪资不高，如城市螺丝钉的人群们，或许辛苦工作十几年，能攒到的也就十几二十万，你让他们拿什么去买房。小贴士看到有个网友的亲身经历：她在朋友的建议下，买了套荔湾区使用权的公寓楼，33平方的中空复式，总价55万，倾斜度铁800米。在借钱凑够了20万交了按揭后，剩下的贷款分5年还。虽然她每个月要背大几千的债务，但是她觉得自己在那个城市有家了，再也不用担心被房东赶，还能配置自己喜欢的家具，打造属于自己的理想空间。个中滋味只有她自己懂吧，小贴士觉得有时使用权公寓楼未尝不失为一种选择。 不占用购房名额，投资也有市场从投资的角度讲，其实使用权公寓楼也是有其市场的，一是它不占用购房名额，也不影响购房贷款；二是好地段的公寓楼投资，就像买商铺的道理一样的，更在乎的是那个地方有没有核心的产业（人口）支撑，投入的成本需要多久才能回本。意思就是只要你觉得那个使用权公寓楼地段好，租金回报率能达到你的预期，即可考虑购入投资。也不影响你买写字楼的名额与贷款。回归衡山天福那个工程项目来说，自住角度来看，城市交通基础建设好，距琶洲近。不过那个工程项目开发商不是知名开发商，商业性基础建设也一般。
（衡山天福现场图）
从投资角度来看，据销售介绍，33平双钥匙户型是投资客毕竟喜欢的。其中一层单月租金就可达3000元，租一年可回收3.6万，40年就可收到144万，而购买一层的总价仅需40万。（33平户型样板间）小贴士亲自查询工程项目周边租价时，发现同股的公寓楼工程项目市中心区方圆时光，一室的租价也的确去到3000元/月。（图源：贝壳）
衡山天福值不值得买就见仁见智，看个人市场需求了。如今深圳的旧改如火如荼，以后的城中村也会越来越少，新房也会两个个拔地而起，租房成本会越来越高。随着国家大力发展租赁市场，“房住不炒”的概念坚定不移。小贴士觉得深圳长租公寓楼以后的发展会越来越好，让深圳能留住更多的年轻人与打工人。最后，你对这种使用权公寓楼怎么看呢？欢迎评论区留言探讨~往期回顾
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