小产权房转正众土豪"再起"_

小产权房哥哥    2022-05-11    51

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专家认为,道阻且长,就算现有小产权房入市,影响也不会太大

  过去这一周,一些商品房业主和小产权房房主有些纠结。

  一切起因中国官方高层智囊机构———国务院发展研究中心近期首次向社会公开为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告中提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,收缩政府征地范围;对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。

  在一些市民看来,这“狠狠打了遵纪守法购房者一记响亮的耳光”……

  各种争议声中,人们期待将于一周后召开的十八届三中全会可以拨开迷雾。

  非空穴来风,各地早有探索

  事实上,这十多年来,国内多地对于小产权房一直处于承认与否认之间,态度嗳昧。

  早在2003年,北京就曾被国土部列入集体土地流转试点城市之一,当时也正式出台试点方案和管理办法,但由于其时选取的试点均比较偏远(怀柔的庙城和延庆的大榆树),流转缺乏市场需求支撑,因而并不成功。就在那年12月,南京出台有关政策指出,2003年8月以前的小产权房项目,符合房屋质量标准并通过规划审查的,在落实查处责任的前提下,依法补办建设和土地征转用、出让等手续。南京八卦洲的八卦花园和长江花园在2009年与南京国土局签订土地出让合同,分别缴纳每平方米480元和每平方米492元就于2010年“转正”。这也是南京最早为小产权房转正案例。

  南京西善桥板块的七彩星城小区去年1月再次传出即将转为国有土地,楼盘均价从2007年的3600元/平方米在一个月内暴涨至6000-7000元/平方米。该小区目前已获政府批准,按规定补缴7000余万元土地出让金,取得国有土地使用证,惠及2100多户,但还有约1000户拆迁安置房按政策规定将来也不能转。

  广东省在今年9月5日完成公开征求意见期的《广东省农村宅基地管理办法(送审稿)》,表示符合宅基地“一户一宅”申请条件的农村集体经济组织成员可购买本镇域范围内农村集体经济组织成员的房屋,并取得相应的宅基地使用权,不过其中未涉及小产权房转正问题。

  想要转正并不容易

  全国各地对小产权房的不同处理方式和结果,印证它的转正并非易事。深圳去年4月公布《住房建设规划2012年度实施计划》提出将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”,同年7月下旬东部海滨的大鹏新区的违建“泰源珠宝生态科技创意园”一度被传出转正,但后被官方辟谣为误传,该项目也被立案查处。广州去年全年清拆违法建筑98.5万平方米,但新增违法建筑140万平方米。

  有关数据显示,全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米,到目前,全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算,相当于全国有7000万套小产权房,以每户人家住三口人计算,相当于住了2.1亿人。

  “我们的法律规定小产权房是违法的,但客观上又有大量存在,有的是明令禁止后盖的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,如果过去建的小产权房一律认定合理的话,那会把违法的也认定合理,这个问题一直困扰着有关部门,若长期发展下去不理会也是个大问题。

  “从改革方向说,农村的土地和国有土地都是建设用地,法律问题造成这个不合理。从土地制度来说,城乡土地应该一体化,应该实行同地段同等待遇,但是现在城市用地在政府征用过后地价高,农民的地价就低。”顾云昌认为,目前打算将小产权房转正,需要补交土地出让金,但怎么交又需要界定权衡,“按现在实际土地价人家会不愿意交,交得少了他们又会占便宜了,而且有些是明目张胆违建的又该怎么办?”

  在合富辉煌首席分析师黎文江看来,小产权房转正在短时间内无法实现。“按照土地管理法,小产权房属于农村集体所有土地,它的改革要经过人大同意,目前还只是国务院发展研究中心的提议,而它的实行还得涉及很多方面的协调、认证,或许试点先行也有可能。”黎文江认为,小产权房转正还得需要经过人大讨论,“我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案”。

  “小产权合法化不是简单地补地价就行,它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都得有统一的规划和手续,而不是像计划生育超生那样补交钱就行。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,小产权房不合法不合规,其转正的风险非常大也非常复杂,不能急,应该逐步解决。

  转正后或也起纠纷?

  广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为,即便小产权房转正,事后也难免起纠纷。“补交土地出让金这笔钱该由谁来出?”何培华说,如果土地出让金由开发商来交,但有开发商走路了就得由全体业主来签,一栋小产权房有几千平方米还有公摊面积,其中各方必有异议。而且,难免会有小业主认为房子已买,补出让金该由开发商来出;但开发商也会认为,房子已卖出去,应该由小业主来补交。“如果此前在合同中有约定还好说,但没约定就肯定会起纠纷”。

  去年底以14万元买了白云区大源村一套二手40多平方米小产权房的白领李正(化名)表示,他的合同中没有对拆迁补偿或征收等问题做出约定,“那个合同其实都是糊弄一下买家的”。而在2011年8月买了天河区龙洞一小产权房的黄忠(化名)则表示,“价格合理就交,不合理我就不交,反正我买得也便宜,我又不在乎有没证”。

  这次“383”改革方案建议有条件将小产权房扶正。就具体何时开展,何时有望实施,国务院发展研究中心农村部部长韩俊前些天在接受南都记者电话采访时表示“无可奉告”,“你等三中全会一召开就知道了”。

  焦点

  土地出让金如何补交?按以前的价格还是目前市价?

  作为小产权房转正最重要一环,有关土地出让金的补交方式,业界说法不一。“现在国内设计的住宅寿命都按50年做,那些小产权房有的可能连消防设计、楼宇结构承重等都有问题,质量也不好。”家和地产集团副总裁张建勋认为,小产权房若要转正应符合现有的商品住宅验收规范后,政府再根据其实际情况做一个评估,再按实际评估价来征收补交土地出让金。

  知名财经评论家叶檀认为,“最起码要按照当时的土地价格来补交”。顾云昌则认为,“应比房改房的标准多一点,比现行市场价交得少一点,从两者间找一个平衡点”。黎文江认为,基本大方向应参照小产权房的建设年限,并参照现行商品房价格的百分比来交,并建议召开专家听证会。中原地产项目部总经理黄韬则认为,应以目前的市场价格来补交,“不可能按十年前的价格,应按地块周边现行的最新标准地价来补交”。

  转正对楼市影响有多大?楼市垮掉?只冲击二手市场?

  就小产权之转正,专家们褒贬有之。不少人认为会致房价下降,但也有人认为对楼市影响不大。

  黄韬认为,“以目前的小产权房供应量,一转正楼价肯定会马上一跌而下,就等着楼市垮掉”。不过,黎文江认为,现有的小产权房实际占比不多,而政府既然考虑转正肯定会遏制以后再建小产权房,那以目前的小产权房上市,也就只能对二手楼市产生影响。加之大部分小产权房现被居住着,真正流通到市场的应该还是很少一部分,加之其环境和房屋质量,对二手商品房的冲击也有限。

  顾云昌认为,小产权房转正令土地供应主体增加,打破政府垄断局面,可以平抑房价和地价。但对于已建起来的小产权房,其流通到市场对房价影响不大。“总体来说,中国的房地产市场需求还不断产生,小产权加入令供求关系改变,届时房价增速会放慢,但只要经济不出问题,房价还会往上走,只是趋势放稳”。他认为,在缺乏投资渠道,货币宽松不断增发的国内,在小产权房入市后,房产投资保值增值的需求仍然存在,“越是大城市需求越旺”。

  “小产权房新增量如果允许入市,那会对楼市有天翻地覆的影响,但现在是解决存量的小产权问题。”叶檀认为,如果存量小产权房入市补交的土地差价与市场价差不多,那就不会对现有楼市产生影响。

  黎文江认为,房价并不是土地制度改革能降下来的,不是通过农村土地,而是通过长效机制,将供应结构改变才可以。

  改变房地产开发模式?不会有太大影响?

  叶檀认为,目前解决的是历史遗留问题,所以不会对现有楼市和开发格局产生影响。黎文江表示,现在很多人以为土地改革就会出现很多小产权房,其实这种土地主要用于发展经济。他说,现在城中村改造的土地价格依然是那么高,而改造后的土地应是居住型商品房的模式,而不是小产权房的模式。

  网络调查

  75%的网友支持小产权房转正

  出人意料,竟然有75%的网友支持小产权房转正。南都日前联合腾讯大粤房产网发起调查,在4746名网友投票中,有75.45%的网友支持小产权房转正,而1165名(占24.55%)则不支持小产权房转正。

  参与调查的网友中,有45.36%的网友住房为商品房,31.15%的住房为小产权房,20.44的为自家宅基地房,另有3.05%住保障房。有47.6%的网友称,如需购房准备购买小产权房,但仍有52.4%的网友选择商品房。对于小产权房的转正,希望商品房价格下降让更多的人买得起房的网友占64.67%,希望从中可以购买小产权房的占30.69%.有27.51%网友担心小产权房建设和交易更猖獗,有19.15%则担忧商品房价格下降。

  现状

  广州两年前28万买小产权房现有人50万求购

  就在“383”方案公布的前两天,广州花都区的城管和警方包围新华街曙光路的小产权房东富花园两栋楼(确认是违章建筑,规划建6层却建成了18层),组织施工人员入场拆除,现场30多名准业主在现场聚集,该起小产权房涉及近百名业主。

  类似事件近两年在广州屡见不鲜。但现实中的商品房高价和小产权房的低价,仍令不少市民趋之若鹜,购买群体除外来工外,也有小白领、公务员、教师,更有生意人兼投资客。

  28万购入两年涨22万

  2011年8月,在越秀区五羊新城做生意的黄忠,一掷42万元在天河区龙洞买了两套小产权房。房子位于一栋8层楼的三楼,装有电梯,系村民自建,每套约70平方米,毛坯售价21万元。在此前的2010年,他已在龙洞买下一块160平方米的宅基地,前后花了约200万元建起一栋三层半的带花园别墅。

  “房子每套装修花了约7万元,合共每套大约是28万元。”前日,谈及这两套小产权房,黄忠很开心。在装修后,这两套房被他分别以1300元/月、1600元/月的价格成功出租,“什么家电都不用提供”。其中月租1600元的房客做淘宝生意(卖衣服),今年向他提出愿一次性支付50万元购买他的房子,“我说什么也不同意,我又不缺钱,光是收租也很快就回本,何况到时将开通地铁肯定还会暴涨”。黄忠在五羊新城、共和村有多套房子和商铺,他称,这两套房虽名不正言不顺,但两年时间就涨了22万元,“我名下的商品房都没这涨得快”。

  广州违建近1亿平方米

  自去年以来,广州加大力度整治小产权房。

  “我刚装修没多久,村里新建的小产权房就被盖一栋拆一栋了。”黄忠庆幸自己下手快。他说,龙洞目前基本没有什么新的小产权房了,但已建好的一般不会拆,所以已建好的小产权房也抢手,“想卖随时有人接手”。

  不过,买了小产权房的白领李正则称,他不担心被拆,“我买的又不是违建”。大源村目前还是陆续有新的小产权房在建。

  今年2月,广州市城管委主任、书记,市城管执法局局长危伟汉介绍,广州目前违建接近1亿平方米,拆除这些违建如全部要提供补偿的话,估计要付出5000亿元以上。

  深圳小产权房占半壁江山售价低至商品房1/3

  因为历史遗留问题,深圳小产权房体量极为庞大,约占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。而近年来,小产权房的价格也跟随商品房的价格同步上涨,是同区商品房价格二分之一至三分之一左右。因深圳商品房房价的一路走高,小产权房的成交也异常活跃。

  售价低,还可分期付款

  2010年,已在深圳工作了两年的罗小姐买下了位于龙华上早新村的一套约90平方米较高级的小产权房“村委统建搂”,售价40万,今年这套房已涨到了70万,上涨了75%.而在2010年限购政策出台前,市场最好时龙华的商品房房价已突破2万元/平方米,至今年龙华商品房均价约在2.4万/平方米,约涨了20%.这三年来,龙华小产权房的涨幅甚至超出了商品房涨幅。

  长期从事深圳小产权房销售代理的李先生告诉记者,购买小产权房的业主多数还是自住,但也有赌转正的投资者存在。如果从租售比计算,购买小产权房的投资回报率也更高。

  在暴利刺激下,近年来的小产权房违建依然如雨后春笋。记者调查发现,在福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都有违建房售卖,其中小产权房最为集中的沙井街道,几乎90%的房屋供应都是小产权房。

  这些小产权房不仅有小区、有规范的物业管理,一些资金实力比较雄厚的小产权房开发商甚至还提供分期付款。有村委盖章担保,小产权房还能抵押贷款。

  占深圳房屋总建面半壁江山

  相关部门公布的数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%.如此大体量的小产权房如何处置?在深圳,“小产权房有望转正”的说法已不是第一次浮出水面。自2009年深圳市人大常委会通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》后,便时有发生。2012年4月,深圳市公布的《住房建设规划2012年度实施计划》提出,深圳将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。但多年来,深圳市政府却并未出台更明确的处理方案。

  采写:南都见习记者詹燕燕

  观点

  @手机用户:小产权可以转正,绝对是房价杀手。

  @不做牛和羊:又狠狠打了遵纪守法购房者一记响亮的耳光!

  @我是江中叶:希望不是假消息!房地产上市公司可够喝一壶的喽!

  @奥德汗:真是饿死胆小的,撑死胆大的。

  @漫漫漫漫步人生路:千千万万土豪金又诞生了。

  @龙斌(合富置业首席分析师):这个政策短期内如1-2年里很难实现,因为涉及整个法律框架。即便实施,对市场的影响也有限,像一线城市,小产权房放开,只是外围区域中低档次住宅供应增加,对整体市场的影响很有限。

  @邓浩志(方圆地产首席分析师):虽然只是智库的建议,但其实中央已经在温州进行局部试点,所以并不是一个学者想像的空中楼阁。如果真计划转正,应该要做好事前保密工作,否则小产权房会出现抢建、抢购的混乱后果。毕竟这个便宜也太大了。

  [链接]

  小产权房的破与立

  ◎1980至1983年推行的家庭联产承包制,令部分农村剩余劳动力在1985年至1989年掀起进城或进镇就业高潮,城郊农民抓住商机用自家宅基地(也有集体用建设用地或“留用地”)建房向他们租售,小产权房由此产生。

  ◎1998年土地管理法第四十三条、第六十三条禁止集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农建设。

  ◎1999年,国办发39号“关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅。

  ◎2010年5月,时任国土部执法监察局局长李建勤透露,国家解决小产权房问题领导小组已经成立,将采取“一案一处理”解决。同年9月底,国土部相关负责人表示,小产权房清理工作方案已经初步完成,并已上报国务院。

  ◎2012年2月,国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示,2012年将选择部分城市进行试点,为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。

  ◎2013年10月底,十八届三中全会前夕,“383”改革方案总报告提出允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场;对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正,妥善解决历史遗留问题。

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