深圳回迁房知识你了解多少_干货分享!(建议收藏)

小产权房哥哥    2022-05-11    129

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今年越来越多朋友都在关注“深圳城市更新旧改”这块领域,同时,小编发现,陆陆续续有很多朋友都会问到回迁房知识的相关问题。

接着,重复的问题,反复的回答...

今天专门整理了一些关注度比较高的问题,分享给大家~

1.什么是回迁房?

改革开放30年后,深圳土地供应量逐渐紧张,这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式,造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。

就是开发商征收土地时,补偿给回迁民的房子。其实,深圳回迁房很早就开始在市面上流通,现已发展为是一种非常成熟的市场行为,内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房,体量相对比较小,资源一经放出,村民内部的亲戚朋友就足够消化了,流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应,城市更新(俗称“旧改”)作为存量土地供应的重要来源,慢慢有了规模,市场上的流通也越来越多。2013年以后,回迁房在深圳土著的圈子中,已经家喻户晓。

2.回迁房有哪几类?

首先我们先分清楚,回迁房有哪几类,哪一类是能够确保不需要名额,又能做到非常安全的。

A类,业主已持有房产证

这种回迁房可以正常在交易所过户更名,接受相关部门的认可和监督,对于购房者来说和普通二手房交易一样,非常安全。缺点是需要购房指标、价格高(跟市场商品房同价)。

B类,业主只有开发商的回迁安置补偿协议,买卖的是回迁权(期房),而非真正的房屋过户。

B类具体有两种交易形式:

     一是:直接和回迁民签订协议,先付部分房款给业主,约定在房产证出来后进行过户,届时付清剩余房款。这种交易不能贷款,需要名额,且先付款比例很高,一般在总房款的七八成,有一定风险,且业主也不能保证什么时候能够真正过户,后续争议隐患大,虽然有律师见证,但不建议考虑。   二是:交易时直接通过开发商更名确权,一次性付给原业主所有房款,房产证上就直接是购买者的名字。

购买者也成为原有回迁村民的一员,这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可,在国土部门备案,有国家信用背书,相当于买了一套期房。

这种交易很安全,但周期还是关键问题,周期合适价格合适的项目非常少,目前给大家寻找的投资项目就属于这一类,首先非常安全。当然,会核查清楚以下几个问题:

1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质;

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实(在村委、开发商以及测量部门三部门核实);

3、明确该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁,不投资危房改造;

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地,如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金;

以上情况都清楚了,是不是就解决问题了?当然还没有,因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目,出售面积毕竟很少,所以就要抓紧沟通、抓紧购买,一旦购买的人多了,价格就会上涨,而如果找新的地方,同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短,这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的,抓紧时间先来了解,才能抓住机会。

业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨,但由于房价太低,利润太高,有一些投资者内心充满疑虑,他们都在问?

3.房子交易安全吗?

答:房子交易百分百安全,回迁房在深圳是一个非常成熟的市场,内部有非常成熟、确定性的运作方式,是开发商加速拆迁的润滑剂,是公开的市场行为。第一当然和村民(业主)签合同,第二和开发商签合同,第三村委签确权,第四在拆迁办备案,第五在国土资源局备案。合理合法合规,受到国家层面的保护,安全性极高,国家信用背书。 

4.确定是商品房吗?

答:确定是百分百的商品房,这种案例并不鲜见,早就普及整个深圳了,比如早期的岗厦村、田面村、豪方天际、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前,当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人,如今,这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房,身价倍增,个个赚得盆满钵满,充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。

因此,业界才大力推荐。但请朋友们放心,凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成正规红本商品房,这是常识问题,不必担心 

5.这么赚钱为什么还要卖呢?

答:原因就是政府主导城市更新,开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的,并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现,所以详细了解回迁房过后,投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场,得到了政府、开发商以及村委的认可,在这方面其他城市还无法和深圳相比,深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一,所以不用太担心进度或旧改不了的问题。

6、入手深圳回迁房指标,会不会占用打“新盘”的名额?

首先,买入回迁房指标,相当于全款购买,没有贷款记录,所以在国土局查不到名下有房子。实质上不能算是第一套,所以不会占用打新盘名额!另外说一下,当回迁房拿到房产证之后,你再购买商品房,就算第二套了,在深圳也就不能打新了。

7、回迁房的房产证跟商品房的房产证有什么区别?

当回迁房拿到房产证之后跟普通的商品房是一样的,不影响贷款,落户,上学等,唯一区别就是在房产证的内页,他项权利摘要那里有一条标记:“该房产是通过拆迁所得“。而普通商品房则显示购买所得。还有一点就是回迁房产证不受三年限售政策的影响。

8、深圳回迁房指标可以过户吗?

深圳回迁房指标是可以过户的,相比二手房的手续简直不要太简单了。只要跟开发商签订拆迁补偿协议,就算过户!这份拆补协议会备案到多个相关部门,包括制作房产证。

9、什么是楼盘容积率!深圳回迁房的容积率你读懂了吗?

通俗来讲,容积率其实就是物业,绿化,楼梯间,过道等之间的密度比例。容积率越低,居住舒适度越高,这也是影响房子价值很重要的一方面。深圳楼盘的容积率小于2.0是豪宅标准。新盘一般是4.0以上,以前的老小区很多都是2.0不等,我以前租房是比较喜欢租那种带花园的老小区,住着挺舒服的。那么,根据《深圳城市更新规划容积率规定》,现状容积率超过2.5的城中村,原则上是不进行拆除重建,还有就是容积率超2.5的,对于开发商而言,利润不是很大,例如城中村的密度越高,人口越多,到时候开发商赔偿也就越多,旧改难度也会越大。不过,对于新建住宅也有5.5上限的规定,算法就是容积率等于总建筑面积除以开发建设用地面积。

10、深圳小产权房和回迁房指标以及回迁房有什么区别?

深圳小产权房可以统称为农民房,那么,在开发商旧改的过程中,还没到签约阶段的农民房称为小产权,签约阶段到赔付红本商品房的期间称为回迁房指标,也就是拆迁户的一个身份,如果这个时候入手的话就相当于买了一个平方数,而不是一个实实在在的房子。最后,等到旧改完成后赔付的红本商品房叫回迁房。

11、深圳的商业旧改和利益统筹项目谁更快?

那么在深圳,商业旧改是以开发商和村委为主体,而利益统筹项目是以政府为主体,委托开发商去实施建设,签约有四方合同也有三方合同。市面上的利益统筹的赔付标准跟商业旧改很接近,一般都可以赔到房子,而且利益统筹是以产业、商业、公共、配套设施落地为目的,项目一般的体量也较大,进度也比较快。

12、深圳回迁房的建筑质量到底如何?

其实不用担心,因为是从回迁建设好的商品房中摇号选房的,在深圳的话,通常会让回迁户优先摇号选房,等到回迁民选完房了,剩下的商品房才能开盘售卖。开发商也是要赚钱的,所以回迁房不会存在有质量问题。

13、深圳旧改项目到了推平阶段还值得入手吗?

首先我们要知道,旧改项目到了推平阶段,意味着前期立项和签约已经是没有问题了,各方面的风险微乎其微,这个时候出来的指标比较稀少,价格肯定是比较高了,不过相比以后的开盘价还是有很大的优惠,因为可以更快的拿到房子,入手的话还是值得的。可能比较适合有实力的刚需买房者,也省去打新难的麻烦事。

14、深圳综合整治类旧改会涉及拆除重建吗?

综合整治的目的是对城中村脏乱差的环境进行改善,也属于深圳城市更新的一种类别。主要是修缮楼房的建筑外观,完善电梯,消防,燃气,绿化等设施。一般纳入综合整治的城中村,基本会维持楼房的现状,不涉及拆迁重建类活动,同时,会很长时间不能纳入旧改的行列。

15、回迁房指标交易会出现一房多卖吗?

首先我们要知道回迁房指标的交易是先跟业主签订转让协议,然后再跟业主一起去开发商那边签订拆迁补偿合同,单从这个层面上看,几乎不可能存在一房多卖,因为开发商也会排查清楚,也不想有这些纠纷,毕竟项目进度快慢决定了开发成本。同时这份拆迁补偿合同会一式多份,分别备案到拆迁办,国土局,规土委,等相关部门。

16、深圳回迁房指标可以用来出租吗?

首先我们要搞懂一个概念,回迁房指标就是开发商还没赔付商品房之前的一个面积数,你买了回迁房指标就相当于买了一个期房,它不是一个实体的房子,所以不能用来出租给别人,但是,旧改项目一般在收楼阶段,开发商会给到过渡租金。

17、深圳回迁房指标的测绘报告是什么?

很多朋友在入手深圳回迁房指标的时候,会担心面积不准确的问题,甚至还有的买房者会拿着卷尺去现场测量。如果项目已经过了立项阶段,开发商确认房屋产权之后,会雇用第三方专业测绘公司对业主的房屋面积进行测量,一般会涉及到占地,公摊,投影,滴水等面积,测绘报告会给到业主一份,然后开发商会根据报告上的面积进行1:1的赔付。

18、入手回迁房指标和开发商赔付的房子面积数不一致,怎么办?

一般情况下,在拆迁补偿合同上面有体现正负10平方面积补差,通常按照到时候备案价的85折到9折之间去赔偿。不同的开发商折扣也不同,如果超过10平方就按照备案价原价进行赔偿。

19、深圳小产权房遇到开发商旧改,只赔偿给原村民吗?

当深圳小产权房遇到开发商旧改拆迁,只赔偿给原村民,而不赔给买家。这种说法是错误的。在深圳入手小产权房,遇到开发商旧改的话,是不会区分这个小产权房到底是不是原村民的,开发商只能认房产证明材料,所以只要材料齐全了就没有问题。换个角度想,纠纷只会引来跟多漫长的麻烦,开发商只想推进旧改项目的进度。但是有一点,非原村民比原村民享受到的福利会少一些。

20、深圳城市更新和利益统筹旧改难度如何?

城市更新有合法用地比例、更新意向、房屋建筑年限等准入条件门槛要求,工程项目从准备项目立项到开工建设的时间较长,短的3-5年,长则10年以上。利益统筹项目前期是政府主导,规划审批后,房地产商可正式参与工程项目联合开发,工程项目整体时间相对较短。

21、利益统筹的出现关键为了以下两点

1、化解深圳土地资源瓶颈问题、推进城市规划建设全面实施、提高城市的发展质量;2、化解深圳城市化历史遗留问题,盘活原农村集体经济组织经营性用地。关键由政府主导,社区主体和市场参与,落实民生工程配套设施和公共利益,拓展城市的发展空间,化解土地历史遗留问题,推进原农村社区转型。

22、深圳城市更新分为几种?

深圳城市更新升级共分为棚改、整村统筹、商业旧改三大类,其中第一和第二均由政府主导登记赔偿、安置不具备商业价值,直接政府备案不能更名过户,没有市场流通性;真正市场当下市场流通的是第三类商业旧改,商业旧改其实是对各大如万科,卓越,佳兆业等商业地产开发商的一个总称,赔偿的标准也是非常的可观,往往都是民房直接置换商品房,价值很可观。

23、意愿征集通不过会怎么样?

深圳为了推进城市更新步伐,今年3号月1新条例已经制定了深圳城市更新的前期退出机制,如果一年内,开发商意愿征集率达不到95%,该城市更新项目将会取消。并且3年内无法再申请,也就是说把更多的动员工作前置了,也进一步鞭策开发商的旧改效率。

24、保护回迁户的措施有哪些?

1.拆除前必须备案相关部门,拆除后办理注销。2.设立预告登记期限,签完拆补协议后这期间的物业,相关部门禁止办理转手抵押,审批等业务,对于违规操作的相关部门及实施主体,依法进行处罚 

 25.回迁房价格会不会很高?

答:市场商品房价格的50%-80%,甚至有的比商品房还贵,看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

26.投资周期大概多久?

答:周期在3-5年左右,根据拆迁进展不同地方周期不同。

27.没拿到商品房的房产证能否提前退出?

答:公开市场无法退出,私下可以转让更名!每个阶段价格不一样!

28.是否限制名额?是否限购?

答:不限购,不限制名额,不限售。

29.投资成本大概有多少?

答:150万起,看购买面积和单价。区域不同价格也不同!

30.利润有多大?

答:利润不一定,收益高就需要精挑细选,有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题,但有些地方的回迁房利润就能达到一倍,两万多的单价,而周边的商品房是5万多。

31.回迁房为什么价格偏低?

答;1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差,大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖,绝对优质的机会稍纵即逝,缺乏固定市场慢慢发育的基础。

32.还有什么补偿没有?

答:每月每平方还会补偿20-90元每平米的租金补偿,还有装修补偿,搬迁费,积极签约奖励等等。

33.确定是住宅吗?

答:确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定,毫无争议可言。

34.确定能过户到我的名下吗?

答:确定可以过户到私人散户买家的名下,不管你有无名额购买,不管你目前持有多少房产都能够购买,而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备,开发商与散户买家签署回迁房安置补偿协议后,将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后,房管局会根据开发商提供的资料制作房产证,确定是红本住宅商品房。

35.户型怎么选?

答:户型是根据自己需要的面积匹配,比如想买大三房则选100平米左右,届时等户型公开后再来挑选,如果没有100平米的户型可以选择,则选择最贴近100平米的面积,如106或95平米。根据合同的规定,实行多退少补原则。

36.朝向与楼层怎么选?

答:目前不确定那个朝向与楼层,待交楼时与众多的回迁户进行统一选房,采取公开、公平、公正的抽签形式进行,完全靠运气,运气好抽到朝南的则会比较值钱,至少比市场价会高出5%左右,抽到朝西北的也不能有意见,城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则,你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。

37.如果烂尾怎么办?

答:城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

其一,品牌保证,信心标志。你有听说过佳兆业、华润、恒大、星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼,不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

其二,旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万,就怕万一,万一开发商中途出现了资金危机怎么办,这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血,确保回迁户的房子优先建好,顺利交楼。否则,回迁户村民一闹事,当官的日子就不好过了,维稳是一项政治任务。因此,在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下,开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

38.如果合同期内交不了楼怎么办?

答:交楼一事确实不能保证百分百,即使去买市场上的新房,发展商也不能保证百分百交楼时间,要么延迟,要么提前,这是很正常的现象,这点务必理解。

但是,延迟交楼开发商的损失比我们更大,我们只是小投资,开发商才是大投资,试想,几十个亿投下去了,如果开发的时间周期拉长,那开发商的财务成本将陡然增加,要知道,任何开发商都需要快速销售,快速回笼资金,减少财务压力。另外,本地的村民是占有回迁房数量的主体,他们会监督好开发商,再说,旧改房村委也占有一定的比例。因此,不论从开发商本身的利益出发,还是从回迁村民的利益出发,开发商都有迫切加快工期的需要,不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客去拖延交楼时间。要知道,开发商、村民、政府是城市更新的命运共同体。

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