耀律Monflanquin_甚么情况下房产会被民事扣押_

小产权房哥哥    2022-05-09    88

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导  语4月18日,有新闻媒体从权威性平台据介绍,杨锦泉、黄奕母女创立、经营的萨尔威子公司因从事贩毒活动,引致子公司赠与价值17亿元的96套房产被太原桥西区市场监督管理局扣押,扣押日期为2021年7月20日。那么在什么情形下房产才会被扣押呢?扣押房产,属于个人财产保命措施,出现以下5种情形,房产就会被扣押:

01

什么是房产扣押?

常见的五类易引致扣押的房屋:

① 进行买卖房西武秩违建;

② 房屋产权不明引致的纷争的房屋;

③ 进行买卖房西武秩一房多卖;              

④ 进行买卖房屋存有高额抵押物;

⑤ 房屋产权人涉及债务纷争较多;

1、房产扣押是指诉讼过程中高等法院在原告提出扣押提出申请后通过民事途径将被告赠与的房产不予扣押,被扣押后的房屋无法进行转让,抵押物的手续,但仍能继续定居使用。房屋能被高等法院多次扣押。

2、扣押房产是一种保命措施,被扣押的房产不可定居、进行买卖。借款人偿还所有债务后,可提出申请撤除。假如借款人拒绝还款,高等法院将拍卖被扣押房产。

02

进行买卖房西武秩违章违法建筑

违建,简单说就是,在规划设计区内,未获得建设工程规划许可或违背建筑工程规划许可的明确规定建设的,或采取欺骗手段骗取核准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违建的房屋是无法进行买卖的,所签订的房屋进行买卖合约也是合宪。

根据我国《合约法》第52条第(五)项的明确规定,违背法律、行政管理法规的强制性明确规定订下的合约合宪。据此,在经规划设计行政管理主管部门处理并经房产管理部门证实房屋产权之前,若所订下的房屋进行买卖合约是合宪的,当然也无法获得房屋的所有权。但是对于买回者来说,经济损失是能得到弥补。

根据我国《合约法》58条明确规定,合约合宪或被撤销后,因该合约获得的个人财产,应不予退还;无法退还或者没必要退还的,应折价补偿。有过失的一方应索赔对方因此遭受的经济损失,双方都有过失的,应各自分担相应的责任。

买回者若不知道所买回的房屋是违建,买回者为法律中的善意第三人,自然也不存有过失,不应分担责任;则出卖人应退还买回者已经交纳的购房款,并索赔自缴款次日至付清之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。反之,买回者对房屋的正当性可能是知晓的,具有过失,则其应该分担因此造成的经济损失。

03

房屋产权有争议引致纷争的房屋

1、无房屋产权

不管是买回新房还是二手货房,都有可能会遇到没房屋房DF93书的房子,这样的房子,小编是不建议大家买回的,没房屋产权的房子进行买卖起来风险非常的大,买不到房子就算了,假如钱财都经济损失了就亏大了。比如说小房屋产权房,小房屋产权房(又称为乡房屋产权房)须经国家核准,拆迁开发,多于待农地物理性质由自发性转变成非国有时就可以办理手续房屋房DF93书,但目前小房屋产权房转正还不太可能。

2、房屋产权进行买卖限制

并不是所有的房屋房屋产权都是能进行自由进行买卖的,如存有被抵押物、涉讼、被列入拆迁范围、农地使用权物理性质为自发性或划拨、属于安居用房等无法上市进行买卖的难题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原房屋产权单位盖章后就可以出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

3、小房屋产权房

有一种房产被称为小房屋产权房,而小房屋产权房又称为乡房屋产权房,是须经国家核准,拆迁开发,多于待农地物理性质由自发性转变成非国有时,就可以在二级市场上进行房产进行买卖。

4、租客优先买回权

假如购房者买回的是已经出租的房屋,那么在同等条件下,房屋的租客具备优先买回该房屋的权利,所以必须得到该租客不买回房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再买回该套房屋。

5、长期没有办理房DF93的房子

对于没房DF93的房子,购房者最好不要买回,假如买回的房子已经有多年的房龄,而房主多于购房合约和发票,一直没办理手续房屋房DF93,这类房产很可能因为开发商的难题,引致最终无法办理手续房屋房DF93。这个时候买方要仔细查阅,到底是因房主不愿意交纳税费而没办理手续,还是房子存有其他难题,引致无法办证。

6、优先买回权

有些房子既有房屋产权,且房屋产权进行买卖还不会受到限制,但购房者也无法掉以轻心了,因为关于房屋房屋产权还会涉及到一个优先买回权的难题,可能很多人都不是很清楚优先买回权。

04

房屋存有一房多卖的情形

电视剧《安家》中 “一房多卖”的闹剧让人瞠目结舌,其实在现实生活中有很多这种类型的事情。

【案 例】

今年2月底,陈先生通过某知名房产中介买回了一套二手货房,签订合约时查阅了房产注册登记信息,证实没难题后,他办理手续了网签并支付了150万购房款,约定6月份转让。在此期间,陈先生多次联系办理手续转让,但原房主以各种理由拖延。眼看转让时间就要到了,为了解真实情形,陈先生到不动产注册登记中心查阅注册登记情形,却惊讶地发现:明明签合约时房子还一切正常,没过多久买回的房子竟然被扣押了!

一房多卖,又称为房屋多重进行买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订下数个进行买卖合约,分别出售给数个买受人的行为。

1、什么是一房多卖

其实,一房多卖在开发商一手房进行买卖和市场上二手货房进行买卖当中非常多发。出于不同的目的,卖方均有可能从事一房多卖的行为。

比如说,开发商在一手房销售过程中为了营造楼盘“火爆热销”的假象,会雇佣很多“演员”来扮演买家,这其中就有不少是开发商自己的员工。他们的操作就是先由自己的员工签订购房合约,但是不办理手续网签也不转让,然后慢慢地等待下一任“真实的买家”前来“一手更名”,在转让之前变更合约主体。实践当中也有与自己员工先办理手续网签备案的,也是为了“假戏做真”弄得更像一点,只不过这样后续更名的时候会稍微又麻烦一些。

此外,在二手货房进行买卖市场中,业主一房多卖的行为也非常普遍。有的业主因为自己经商资金短缺的缘故,会通过一房多卖的行为在短期内聚拢更多资金以供自己使用。还有的业主是因为看到房价上涨迅速,短短两三月已经涨幅几十万,算算似乎违约更划算!

总之,为什么一房多卖?开发商和二手货房业主都有非常多的理由和动机!

2、一房多卖的法律定性

很明显,一房多卖的行为因其严重违背了民法上的诚实信用原则,并不会获得法律的支持。

对于一手房的一房多卖,我国商品房进行买卖合约民事解释第八条明确明确规定:

“具有下列情形之一的,引致商品房进行买卖合约目的无法实现的,无法获得房屋的买受人能请求解除合约、退还已付购房款及利息、索赔经济损失,并能请求出卖人分担不超过已付购房款一倍的索赔责任:

(一)商品房进行买卖合约订下后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押物给第三人;

(二)商品房进行买卖合约订下后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

对于二手货房的一房多卖,我国合约法明确规定:

“第一百零七条 当事人一方不履行合约义务或者履行合约义务不符合约定的,应分担继续履行、采取补救措施或者索赔经济损失等违约责任。”“第一百一十三条 当事人一方不履行合约义务或者履行合约义务不符合约定,给对方造成经济损失的,经济损失索赔额应相当于因违约所造成的经济损失,包括合约履行后能获得的利益,但不得超过违背合约一方订下合约时预见到或者应预见到的因违背合约可能造成的经济损失”

因此,法律上并不缺乏对一房多卖行为进行惩罚与规制的条文。

事实上,多个买家买回到同一房屋后,又必然延伸出房屋房屋产权最终应该归属于谁的难题。对此,我国法律又是如何明确规定的呢?

在民事实践中,出卖人一房多卖分别签订数份进行买卖合约,并且在这些进行买卖合约均为有效的前提下,假如买受人都要求继续履行合约的,那么原则上会按照下面这个顺序确定房屋房屋产权的归属人:

(1)已经办理手续房屋所有权转移注册登记的人;(2)均没办理手续房屋所有权转移注册登记,但已经实际合法占有房屋的人;(3)均没办理手续房屋所有权转移注册登记,也无人合法占有该房屋的,需要结合各买受人实际付款数额的多少、先后以及是否已经网签、合约成立先后等因素综合判断。

3、面对一房多卖的反败为胜之招

如上所述,一房多卖其实会得到法律的否定性评价。不仅如此,对于开发商一房多卖的行为,法律还赋予了购房人请求支付不多于一倍已付购房款的惩罚性索赔的权利。所以,购房人若要解除与开发商签订的合约,一定不要忘记请求对方支付不多于一倍已付购房款的惩罚性索赔。此外,因房价上涨引致的购房人房屋涨价经济损失(可得利益经济损失),购房人能一并提出要求对方支付。

值得注意的是,假如是二手货房进行买卖过程中发生的一房多卖,法律并未赋予购房人请求支付“一倍已付购房款惩罚性索赔”的权利。但是,因房价上涨引致的购房人房屋涨价经济损失,仍然能据此提出相应主张。

所以,大家在维权的时候一定要高度重视一房多卖中法律对一手房进行买卖和二手货房进行买卖的不同明确规定,从而节省维权成本。

4、对购房人的风险提示与建议

当然,我们买房子也不是专门挑一房多卖的拣。我们大多数购房人还是希望能在购房过程中尽量避免这些糟心的事情发生。对此,小编也建议大家:

一是在买回房屋之前要了解对方的资信状况,查清所购房屋的权属状态及有无纷争,选择信用较高的进行买卖对象;

二是尽量选择分期付款的方式,减少一次性全额付款并尽快办理手续网签备案或预告注册登记;

三是若真遇到难题也别慌忙,及时寻找专业力量介入见招拆招!

05

进行买卖房屋存有高额房产抵押物

根据《物权法》第203条以及《担保法》第59条的明确规定,最高额抵押物,是指为担保债务的履行,借款人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保个人财产的,借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押物权的情形的,抵押物权人有权在最高债权额限度内就该担保个人财产优先受偿。

最高额抵押物有如下特点:

(1)最高额抵押物是限额抵押物。抵押物人与抵押物权人协议约定抵押物个人财产担保的最高债权限额,无论将来实际发生的债权如何增减变动,抵押物权人只能在最高债权额范围内对抵押物个人财产享有优先受偿权;

(2)最高额抵押物是为将要发生的债权提供担保。“将要发生的债权”,是指设定抵押物时尚未发生,在抵押物期间将要发生的债权;

(3)最高额抵押物所担保的最高债权额是确定的,但实际发生额不确定。设定最高额抵押物权时,债权尚未发生,为担保将来债权的履行,抵押物人和抵押物权人协议确定担保的最高数额,在此额度内对债权提供担保;

(4)最高额抵押物是对一定期间内连续发生的债权提供担保。

“一定期间”,不仅指债权发生的期间,更是指抵押物权担保的期间。“连续发生的债权”,是指所发生的债权次数不确定,且接连发生。“一定期间内连续发生的债权提供担保”,是指在担保的最高债权额限度内,对某一确定期间内连续多次发生的债权提供担保,如最高额债权额为100万元,担保期间为一年,那么,在一年内,不论发生多少次债权,只要债券总额不超过100万元,这些债权都能就抵押物个人财产优先受偿。

06

房屋房屋产权人涉及债务纷争太多

一、房产债务纷争解决方式是什么

1、房地产纷争的行政管理处理。行政管理处理的方式有两种:一是行政管理调处,二是行政管理处罚。前者用于解决当事人之间的纷争,后者则是行政管理管理机关对违法相对人采取的处罚措施。两种形式可单独适用,亦可同时适用。

(1)行政管理调处是我国当前解决房地产纷争的主要途径之一。其一,房地产行政管理管理机关拥有管理权,处理房地产纷争是其职责之一;其二,房地产纷争往往涉及权属难题,房地产行政管理管理机关可凭借注册登记资料及时有效的解决难题;其三,房地产纷争涉及大量专业技术难题,房地产行政管理机关处理起来更专业。

(2)行政管理处罚是行政管理管理机关对违法相对人采取的处罚措施,是行政管理管理机关行使管理权的重要措施。

2、房地产仲裁。房地产仲裁是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间,在房地产所有权、使用权、进行买卖、租赁等方面发生纷争,经过协商无法解决时,请求房地产仲裁机构依照法律、法规和房地产行业规则作出裁决,以解决纷争的一种方式。它是一种准民事性的纷争解决机制,具有部分民事行为的效力。我国房地产纷争仲裁机构有两个系统,一是各地方设立的仲裁委员会,我国平等主体之间房地产纷争,有仲裁协议的,能提出申请仲裁;二是中国国际商会设立的中国国际经济贸易仲裁委员会,受理涉外房地产民事纷争及其他纷争。

3、房地产纷争诉讼。房地产纷争诉讼分为房地产民事纷争和房地产行政管理纷争。

房地产纷争诉讼是指人民高等法院在双方当事人及其他诉讼参与人的共同参加下,为审理和解决有关房地产纷争所进行的民事活动,以及由这些民事活动所产生的法律关系的总和。

房地产行政管理纷争是指公民、法人或者其他组织对房地产行政管理管理部门就当事人的房地产所作出的具体行政管理行为不服而提出的行政管理诉讼。这些具体行政管理行为包括扣留、吊销或拒发房屋建设、施工和农地使用规划等许可和执照,对房地产建设使用、进行买卖中的违法行为进行罚款、没收、拆除、扣押等。此外,还有调解和协商解决两种解决方式。调解解决是指纷争当事人无法通过协商方式解决纷争,根据一方当事人的提出申请,在第三人的主持下,促使双方当事人根据有关房地产法律法规,互让互谅,达成和解协议。协商解决是指房地产纷争的当事人在没第三方参与的情形下,在平等互利的基础上,互相体谅,分清是非,达成协议,合理解决纷争。

上述两种纷争解决机制,于公能节省国家民事资源,于私能节省金钱成本、时间成本,是其他纷争解决方式无法比拟的,故当房地产纷争不可避免的发生时,从效率和成本上考虑,应优先采用调解、协商和解两种方式解决纷争。

-END-

▲ 责任编辑 | 杨蕴▲ 审核 | 陈汐

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