难道房住不炒,就应让小产权房正式化

小产权房哥哥    2022-05-08    15

关 于房价经济政策的最高原则是“房住不炒”,这总之是再恰当不过的一类定位。 住房做为化解老百姓衣食住行等基本生活的必需品,总之如果是保证供给而非无休止的消费市场化炒作。

过去数十年的货品化住房经济政策,其本质上是中央政府垄断农地交易,透过农地交易在城镇化进程中获取巨额财税红利,其不良后果虽说是公共财政税入的富足和城镇化的高速发展,但同时也增添了高价房价和老百姓面对高价房价的高杠杆和高负债的房奴生活商业模式。高价房价给金融系统增添的风险也一直在天上飘着,无法破冰,也不敢破冰。

为化解高价房价难题,国家也进行了较为系统的设计,比如说安居房和保证房经济政策的实行,比如说修改农地法容许宅基地上市,以对冲中央政府征地积极性和对农地公共财政的依赖,再比如说“第一第二租购”等经济政策倡议等。做为化解高价房价难题的一类试点,甚至在贵安新区开始试行只建保证房,整座货品房的“贵安新政”。

但是,高价房价难题似乎并未得到根本性的化解,所有的经济政策似乎都还是水浇鸭背,既浮于表面,也不化解前述难题,距离“房住不炒”的目标还远得很。

01

化解房价难题不应再搞“户籍制度”

学界普遍认为保证房商业模式只不过是简而言之马来西亚商业模式,即中央政府主导力量建房,以确保“租者有其屋”。但难题是,多年来的货品房商业模式早已建起了小规模的卫星城建筑群,此种情况下再搞什么马来西亚商业模式,只不过也只是做做秀而已,并不可能将成为房价工程建设的主流。这决定了简而言之马来西亚商业模式根本不可能将在我国实行开。

货品房是消费市场商业模式,保证房是中央政府行政干预商业模式,二者完全不同轨,最终必然导致再次出现“户籍制度”难题,这绝非经济社会风气发展的恰当选择,更不是最优化选择。

“户籍制度”增添的难题很多,首先是公平和平等难题。尽管保证房是针对低收入群体的扶持经济政策,但同是一国或一城公民,都是靠双手劳动挣钱,凭什么你能买低价的保证房,我就无法?仅仅即使穷是充分和必要的理由吗?这在经济伦理道德和社会风气伦理道德上都是讲不通的。

房价能“户籍制度”,其他领域自然也能“户籍制度”,最终的不良后果是重返“户籍制度”时代。“户籍制度”的其本质是人为制造产品价格落差,这对理顺消费市场产品价格秩序是反动而非正向行动,有利于消费资本主义机制的工程建设和完善。

除了经济微观的难题,还有文化微观的难题。房价“户籍制度”也会增添某种社会风气阶层的标签化,这并有利于构建和谐社会风气的文明形态。人们只要能咬牙买货品房就一定不会去住保证房,原因很简单,住保证房意味着宣称自己是穷人,这与我国人目前的态度不在一个频道上。这种社会风气态度下,保证房建少了不化解难题,建多了还可能将没人去住。

马来西亚商业模式虽说好,但不见得适合当前的我国社会风气前述。首先,马来西亚没货品房在前的历史,中央政府主导力量统一搞保证房,这是白纸好写字。其次,马来西亚农地天然资源极其匮乏,根本不可能将搞货品房的自由开发,这是其天然资源自然地理决定的。我国相对马来西亚而言,天然资源自然地理大不同,不见得要邯郸学步。

像贵安新区那样搞新城新策,总之是能的,但做为普遍性的经济政策推广,前述上受到了现实情况的各种制约,很难有前述的成效。目前的情况看,事实上也是收效甚微,否则各地的房价不至于依然在动辄妖涨。

02

马来西亚商业模式的其本质

马来西亚商业模式的意义绝非保证房工程建设这种形式,而是其背后的实质,即简而言之“租者有其屋”。怎样真正努力做到“租者有其屋”,怎样真正努力做到“房住不炒”,这才是房价难题最其本质的核心。

在货品房早已实行了数十年,我国人口总数总和保有1.5套货品房,没住房的人口总数也只有约20%,即1.6亿人。按国家的规划,鼓励未来进城的人口为1亿人。也是说,未来如果有2.6亿人有住房需求,按平均值四口之家排序,大约还需要约8660万包住房。

但是,这是按货品房存量不变动的静态情况下排序的。既然人口总数总和保有1.5包住房,同样按平均值四口之家排序,也是说城镇居民平均值每户保有约4.5包住房。这说明什么?

总之说明我国的住房难题不是工程建设不足,而是重新分配失衡。客观地说,如果是工程建设失衡,但重新分配失衡导致部分人保有过多住房而大面积空置,另一部分人却没住房。

马来西亚商业模式总之不存在失衡难题。既能够保证“租者有其屋”,又不容许保有过多的房产,这才是马来西亚商业模式最其本质的东西。能无法生搬硬套马来西亚商业模式,透过经济政策或法律硬性规定不容许任何人保有过多的住房?

总之不可能将。即使数十年的消费资本主义工程建设,房产早已是我国人近乎唯一的个人财产保有和积累方式,是许多人毕生的财富积蓄。除了极少数贪官的非法所得外,没任何理由去剥夺居民的任何住房个人财产的。

难题很明显,学马来西亚要学其“租者有其屋”的其本质,但面对早已失衡的我国房价,怎样推动其再重新分配,是一个大课题。

03

消费市场难题要透过消费市场来化解:小产权正式化是最优化选项

在数十年的货品房发展过程中,另一个伴生的房价是简而言之小产权房消费市场。

简而言之小产权房,只不过是指卫星城近郊的乡村中央政府在宅基地上开发的楼盘,使用的是宅基地。因没被中央政府征收变成国有农地,因而没缴纳农地税收收入,也因此没办理手续房产证和农地使用证。即使没缴纳农地税收收入和税费,其成本要比货品房低约70%,所以其产品价格自然也比货品房要昂贵很多。有些地方的小产权房产品价格只有同地段货品房产品价格的1/10,可见小产权房昂贵到了何种程度。

数十年来,各地的小产权房规模到底有多大,没准确的数字。比较突出的如果是北京、深圳等一线卫星城,其小产权房的规模是惊人的。对这些小产权房形成的街道社区,当地中央政府多年来基本上是听之任之,虽然不容许建,也不给办理手续产权手续,但早已小规模建起来了,也只好宣称其存在,同样组建了街道社区机构进行社会风气管理。

怎样处理这些小产权房,目前早已成了一类鸡肋,宣称其合法性困难,不宣称又打击面太大,至今没很好的化解办法。

有些地方在试行将小产权房变更为保证房,这虽说是一类思路,但收效也并不大,遇到的各种阻力和困难也很大。毕竟购房者是花钱买的,任何强硬的举措都可能将酿成社会风气性难题。

最新修改的农地法似乎给了一个出路,即使新农地法容许宅基地直接上市,不再必须经过中央政府征用了。这意味着宅基地只要不在国家严禁开发的永久农田范围内,农地的集体所有者是能按法定程序自行上市的。开发楼盘总之也属于上市的一类方式。

当前的难题有二:一是过去早已建成的小产权房是在新农地法实施前的行为,法不溯及既往,小产权房是否适用新法,这是个难题。二是新农地法实施后,按理说乡村集体是有权决定宅基地怎样使用的,没道理不容许开发楼盘,但国家的房价经济政策又不容许开发小产权房,这只不过是经济政策和法律在相互打架。

之所以要修改农地法,容许宅基地上市,其立法的精神只不过是为了搞活农村经济,让农民能够直接享受农地流转的收益,切断地方中央政府居间获取暴利的咸猪手。既然如此,又为何不容许宅基地直接用于小产权房开发利用呢?

依我看,容许小产权房开发,甚至容许既有小产权房正式化,只不过是化解房价难题的最优化选择。

只要不是违建(违背卫星城规划的非法建筑),就如果容许既有小产权房正式化,适当补交部分农地税收收入,补办产权手续,纳入货品房范畴。历史遗留难题终归是要化解的,切不可简单地一禁了之或一拆了之,这会引起严重的社会风气难题。

甚至能不用补交农地税收收入,让廉价的小产权房直接合法入市,这也是好事而非坏事。

要知道我国的城镇住房不是供给不足,而是普遍失衡情况下的重新分配失衡。行政方式的硬性打压虽说不可取,但透过小产权房的入市撬动房价产品价格的底盘,逼迫大量屯积房产者抛售手中的二手房产,这是以消费市场的手段调节房价重新分配,何乐而不为呢?

同时容许宅基地开发楼盘,对新房消费市场形成产品价格冲击。双管齐下,以消费市场的手段调节房价产品价格和重新分配格局,彻底化解城镇住房重新分配失衡的难题,这比不痛不痒的保证房工程建设效果要好很多,而且真能彻底化解难题。

不要害怕高价房价的下跌,这是一个极其严重的经济难题和社会风气难题。是难题就如果尽快化解。难题不尽快化解,就只会把难题拖成矛盾,把矛盾拖成灾难。怎样化解,消费市场的手段一定比行政的强硬措施要好。许多难题的化解,总是化解得很拧巴,原因是靠行政手段强行化解,中央政府表现得很愣,老百姓自然也不好接受。

有最优化的选项而不选,无非是既得利益者不愿意接受手中房产价值缩水的局面。但是,高价不可能将永远在天上飘着,总有一天会着陆。与其在不可控情况下硬着陆,不如在可控情况下软着陆。什么是硬着陆,什么是软着陆?行政手段是硬着陆,消费市场手段才是软着陆。硬易生变,软则无话可说。消费市场的事情让消费市场说了算,谁都没脾气。

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