辩护律师带你阐释小产权房进行买卖难题

小产权房哥哥    2022-05-07    56

辩护律师直答

1.什么是小房屋产权房?

答:第三种说明是针对长实的房屋产权而言,将长实的房屋产权叫大房屋产权,购房人的房屋产权叫小房屋产权,这种用法是因为购房人的房屋产权是由长实一个房屋产权拆分来的。

第三种说明是按房屋再受让时是否需要缴纳农地税收收入来界定的,不用再缴农地税收收入的叫大房屋产权,要开户农地税收收入的叫小房屋产权。按这种说明普通商品房就是大房屋产权房,经济适用于房就是小房屋产权房。

第三种说明是按房屋房产证的发证机关来界定的,国家发房屋房产证的叫大房屋产权,国家不发房屋房产证的,由各村发证书的叫小房屋产权,又被称为乡房屋产权,乡房屋产权并不构成真正法律条文意义上的房屋产权。

第三种和第三种说明的小房屋产权是不合法的,只要交足购房款,或受让时开户农地税收收入就可以自由进行买卖(经济适用于房需房屋房屋房产证自发证日起满5年才可上市交易),其法律条文明确规定较为明确。而第三种说明的小房屋产权的法律条文属性存在较大争议,而且拿不到真正法律条文意义上的房屋房产证。

本文讨论的为第三种,贫困地区自发性农地所建房屋,保险合约的有效率性。

2.进行买卖小房屋产权的合约是否有效率?

答:对发生在本町范围内贫困地区信用社组织机构核心成员之间的贫困地区房屋进行买卖,该房屋保险合约判定有效率。

对将房屋转卖给本町之外的人员的,如果获得有关组织机构和部门批准的,可以判定合约有效率。

对将房屋转卖给本町之外的人员,该合约应作合宪处理。

3.合宪后如何处理?

合约合宪后,卖方退还房屋给卖方,卖方退还房款给卖方,再依照合约的过失,给予补偿,一般来说卖方过失大。

高等法院判例

该案例援引于裁判文书网 (2016)鄂0116民初3497号

案情简要

原告罗超供称:2016年2月18日,原、原告签定了一份《房屋保险合约》,约定由原告张海春将座落于本区乍浦街两岗街76号4楼的一套自建小房屋产权房屋以166,000元的价格转卖给原告,原告于翌年2-3月,分三次付清了全部购房款。翌年5月原告对房屋进行了家装,耗费金属材料及人工成本计34,000元。2016年6-7月期间,黄陂地区发生持续降水,导致所涉房屋严重漏水,室外家装、家具以及房屋墙体受损严重,两方协商未果。经查,原告所转卖的房屋系其自建小房屋产权房,其农地是买回他人的自发性物理性质农地,涉嫌非法擅自受让与进行买卖划拨农地所有权。依此诉请人民高等法院判令证实原、原告之间签定的房屋保险合约合宪,由原告退还原告购房款166,000元,以及房屋家装金属材料及人工成本34,000元,合计20万元,并由原告分担该案诉讼费用。

原告张海春辩称,原、原告签定的房屋保险合约不合法、真实、有效率,该合约符合平等、自愿、诚实信用等原则,原告在深思熟虑后,同原告达成房屋进行买卖协议;所涉房屋因降水导致室外漏水,两方曾进行过沟通,原告亦对房屋采取了修缮等补救措施。依此,原告的诉请缺乏历史事实与法律条文依照,请求高等法院司法机关否决原告的诉请。

高等法院认为

嗣后认为:该案系贫困地区房屋保险合约纠纷,案涉房屋使用的农地物理性质为贫困地区自发性农地。贫困地区自发性农地所有权人必须是贫困地区信用社组织机构核心成员,自发性农地所有权是信用社组织机构核心成员享有的权利,与特定的身份关系相关联,非本信用社组织机构核心成员无权获得或变相获得。贫困地区自发性农地亦不得向农村居民转卖。该案中,原告系农村居民,与原告不属同一信用社组织机构的核心成员,因此,案涉房屋的自发性农地所有权不能受让。依照“房地一体”受让原则,原告张海春在自发性农地上建设的房屋不得整体或部分对内转卖。原告罗超作为农村居民,不能买回案涉房屋。原告张海春对内转卖在该自发性物理性质的农地房屋,违反了法律条文明确规定。依此,嗣后司法机关判定原、原告两方签定的进行买卖房屋合约合宪,对原告要求证实合约合宪的诉请司法机关不予全力支持。依照《中华人民共和国合约法》第五十五条之明确规定,证实合约合宪后,因该合约获得的财产,应不予退还,有过失的一方应索赔对方因此所受到的经济损失,两方都有过失的,应各自分担相应的责任。该案中,原告应将所涉房屋退还给原告,原告亦应将购房款166,000元退还给原告。因此,嗣后对原告的此项诉请不予全力支持。原告主张索赔其因房屋家装耗费的金属材料及人工成本34,000元的诉请,因其未提交充分且有效率的证据不予证明,但鉴于原告对案涉房屋进行实际家装的历史事实,且原告主张的家装经济损失中,包含热水器、洁具、净水器等可拆卸的生活用具及物品。结合该案具体情况,嗣后判定原告实际家装经济损失为16,000元。由于两方在买回所涉房屋过程中,均存在着一定的过失,嗣后酌情判定原、原告各分担50%责任,故嗣后对原告的此项诉请部分不予全力支持。

裁决如下:

一、原告罗超与原告张海春所签定的房屋保险合约合宪;

二、原告罗超于本裁决施行之日五日内,退还给原告张海春坐落于武汉市江汉区乍浦街两岗街76号4楼的房屋;

三、原告张海春于本裁决施行之日五日内,退还原告购房款166,000元;

四、原告张海春于本裁决施行之日五日内,索赔原告罗超经济损失款8,000元;

五、否决原告罗超其他诉请。

案例分析

根据《中华人民共和国农地管理法》第六十二条明确规定,贫困地区村民一户只能拥有一处自发性农地;第六十三条明确规定,农民自发性所有的农地的所有权不得出让、受让或者出租用于非农业建设;自发性农地所有权是农民的重要财房屋产权利,自发性农地所有权是信用社组织机构核心成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不宜进入市场进行交易。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定,自发性农地所有权的获得、行使和受让,适用于农地管理法等法律条文和国家有关明确规定,《国务院办公厅关于加强农地受让管理严禁炒卖农地的通知》第二条第二款明确规定,农民的住宅不得向城市居民转卖;《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性建设用地法律条文和政策的通知》亦指出贫困地区住宅用地只能分配给本村村民,农村居民不得到贫困地区买回自发性农地、农民住宅或“小房屋产权房”;由于自发性农地关系到农民的基本居住条件,所以获得贫困地区自发性农地要受到农业人口的限制,只有具有贫困地区户的人才能在本自发性所有农地范围内申请自发性农地。

根据《合约法》第五十五条 合约合宪或被撤销的法律条文后果

合约合宪或者被撤销后,因该合约获得的财产,应不予退还;不能退还或者没有必要退还的,应折价补偿。有过失的一方应索赔对方因此所受到的经济损失,两方都有过失的,应各自分担相应的责任。根据该明确规定导致的后果:1.两方的保险合约合宪;2.买房人负责退还房屋,卖房人负责退还房款;3.两方根据两方过失,分担索赔责任。

前两项结果很明确,第三项就要具体情况具体分析,第一,如果房价没涨没跌,互相退还;第二,如果房价下跌,则卖房人有经济损失,可根据具体下跌比例要求索赔;第三,房价上涨,这是近几年常见的情况了,此时买房人有经济损失,可要求索赔;第四,房屋拆迁,此时一般补偿会给登记的房屋人,即卖房人,此时,买房人遭遇了经济损失,可根据过失原则要求补偿。

辩护律师建议

由于贫困地区自发性农地小房屋产权房无法过户,即无法获得所有权,只能有所有权,而且任何一方反悔去高等法院诉讼,一般会证实合约合宪,甚至认为不属于高等法院受理的范围,使买房人和卖房人的利益都处于不确定的情况,失去了交易的安全性。因此,一般此类房屋不建议买回。

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