开发商延期交房、逾期办证,业主维权必知法律要点!_知乎_

小产权房哥哥    2022-05-07    63

房地产市场中,在购买商品房的时候会先根据商品房买卖合同的约定,开发商会在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人,但是在实际中往往是延期交房的,交房后也不能及时办理房产证。遇到延期交房、逾期办证的,业主应当怎么办?了解以下法律要点,掌握维权思路,保护合法权益。

01

什么叫作延期交房?

延期交房通俗的讲就是卖方由于各种原因没有按照约定的日期交房,或交付不符合条件的房屋。

02

延期交房都有哪几种形式?

(一)开发商未取得商品房预售许可证。

主要是开发商在合同约定的交房日期未取得商品房预售许可证,致使房屋无法开工建设;或者违法建成了房屋,但因为不能提供相关文件而无法向购房者交房的现象。

(二)开发商因购房者不交纳费用拒绝其入住。

主要是指开发商因购房者不向其交纳由其代收代缴的房屋公共管理维修基金、契税、产权证代办费等费用,而拒绝在约定的交房时间让购房者入住。

(三)开发商一房二卖或多卖,致使在合同约定的交房时间内无法向购房者交房。

(四)开发商本可在合同约定的时间内交房,但因工作中发生失误,迟延通知购房者收房。

(五)购房者认为房屋存在质量问题拒绝入住。

指购房者在收房时认为房屋存在质量问题,或者认为房屋不符合合同约定的质量要求或装修标准,从而拒绝在合同约定的时间内收房,并在此后要求开发商承担逾期交房违约责任。

03

延期交房应当如何认定?

(一)除法律规定的不可抗力和在合同约定的开发商可以免责的原因外,在合同约定的交付时间没有取得建筑工程“竣工验收备案表” 开发商肯定要按合同承担逾期交房的违约责任。

(二)如果出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因,开发商却没有在合同约定的期限告知购房者,开发商同样要承担逾期违约责任。

(三)在交付房屋时,如果房屋没有达到合同约定的使用条件,购房者可以拒绝收房,有特别约定的,可以退房,没有约定的就按开发商逾期交房处理,直至达到使用条件为止。

(四)购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款.有特别的约定.如果没有达到约定的条件开发商承担逾期交房责任。

04

哪些情况不构成延期交房?

原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:

(一)不可抗力的影响

联强律师认为,根据相关的法律规定可知,因不可抗力导致合同部分或者全部无法履行的,不构成逾期交房,但是法律另有规定的除外(例外的情形是:当事人延期履行在先,不可抗力的情形发生在后,此种情形下仍然构成延期交房)。在出现不可抗力的情形下导致出卖人可能延期交房的,在司法实践中可以酌情的部分或者全部的免除出卖人的责任。但是,此时出卖人负有合理的告知义务,否则会认定为延期交房。

(二)重大规划、设计变更的影响

相关的政府部门因种种原因将之前的规划进行变更(例如,政府为了城市的美化,扩大绿化面积,将相关的道路进行拓宽等就需要对之前的规划进行变更)

05

面对逾期交房,业主有哪些救济途径?

开发商应该按照约定的时间来交付房屋,这是开发商的基本义务。如果开发商没有按期交房,买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同,可以分为以下几种情况:

(一)开发商延期交房,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,但是给出延期交房的理由,这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由,但属于购房者能够承受的范围,例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等,购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。

(二)开发商延期交付,经催告后在合理期限内仍然没有履行的,也不给出合理理由或者一味推脱逃避的,买房人可以要求解除合同的,并要求开发商承担违约责任,赔偿自己的损失。

(三)延期交付,经催告后开发商在合理期限内交付的,购房者不能要求解除合同,但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

06

购房者是否可以因开发商延期交房申请退房?

如果符合《民法典》法定解除或约定解除的条件,购房者可以要求支付违约金,解除合同退房甚至有权要求赔偿损失。

(一)法定解除:根据《民法典》第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

当事人迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,对方有权解除合同。对此,最高法的商品房买卖司法解释根据上述条文规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

(二)约定解除:商品房买卖合同中往往会写明,出卖人逾期交房超过一定期限,买受人有权解除合同,出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款,并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。

07

延期交房违约金怎么要?

(一)对于逾期交房的责任承担,应该本着“有约定从约定,无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中已经约定了逾期交房的违约处理方式,则应当按照合同处理,如果预售合同约定的违约金过高或者过低,可以根据《民法典》的规定,申请法院予以调整。

逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点,以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题,应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点,即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况:

1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋,买受人可以拒绝接受,其民事责任也由出卖人承担;

2、如果在约定的交房日后,仍不具备交房条件的,更应由出卖人逾期交房责任;

3、如果出卖人虽不具备交房条件,而买受人实际接受了标的物,则出卖人已经完成了交付商品房的义务(但房屋未达到法定交房条件的除外)。

(二)如果合同中没有约定开发商的违约责任,购房者只能主张损失赔偿,举证证明因开发商逾期交房而带来的直接损失。

1、关于逾期交房的违约金比例,一般情况下,双方有合同没约定按法定的原则,合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。

2、尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

08

开发商延期交房有免责事由吗?

开发商逾期交房的免责事由:不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。否则开发商仍然要承担逾期违约责任。

09

新冠疫情是否属于不可抗力?

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,从新冠肺炎疫情的特征来看,确实是不能预见的,疫情已经爆发且传染性强也是没能避免的,病毒发病快、毒性强没有特效药治疗也算不能克服,因此它符合不可抗力的三个特征,新冠疫情通俗意义上的的不可抗力。

10

开发商以新冠疫情属于不可抗力为由抗辩,可以免责吗?

“不可抗力”≠完全免责,不作为、消极怠工或自身原因所造成的责任开发商必须承担。

因新冠疫情防控与逾期交房之间有严密因果关系的,因疫情影响部分可免责,但不是全部免责。

国家有关部门早就注意到了这个问题。2020年3月3日,《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》公布。该《会议纪要》明确了哪些情况下适合不可抗力免责,哪些情况下不适合不可抗力免责。1、当事人主张不可抗力免责,符合以下条件的,可以认定其主张成立:(1)当事人在订立合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施,并且未在合同中作出预先安排;(2)当事人所在地或合同履行地政府采取了疫情防控措施,当事人及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象;(3)疫情防控措施发生在合同订立后、合同履行完毕前;(4)当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施实施具有因果关系;(5)导致当事人不当履行合同的事由不能避免、不能克服。2、当事人主张不可抗力免责,具有下列情形的,不予支持:(1)当事人在订立合同时已经知道或者应当知道疫情发生或者疫情防控措施实施的;(2)当事人不当履行合同与疫情发生及疫情防控措施不具因果关系;(3)当事人不当履行合同虽与疫情发生及疫情防控措施实施有关,但并非不能避免、不能克服。

西安市因疫情影响较小,2020年2月12日西安市安全生产委员会办公室发布《关于做好疫情防控期间复工复产安全生产工作的通知》,要求各单位各区做好复工工作,2月15日西省住房和城乡建设厅印发《住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展二十二条措施》的通知,要求各单位复工复产,加快项目建设。疫情对建筑行业的影响约为一月左右,同时又处于春节假期的缘故,开发商想把逾期交房的锅甩给疫情是不可能的。

11

诉讼延期交房违约金是否有诉讼时效?

鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性,购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定,购房者应当自约定的交房之日起三年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利,则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算三年。

联强律师提醒正在遭遇延期交房的购房者们,建议购房者在解决延期交房纠纷时,一定要保留向开发商提起索赔的证据,如通过书面函件以邮寄方式索赔,以避免因索赔超过诉讼时效而得不到法律的保护。另外买房必须擦亮眼睛,选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘谨慎出手。这样能够尽量避免此类情况的发生。

12

业主一直不收房会有什么后果?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就此问题的不同情况分别作了规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

由此可见,一般情况下,房屋损坏的风险,在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后,由买受人承担。此处所说的交付,是指房屋的转移占有,就是把房屋由出卖人手中,交到买受人手中,由买受人占有使用该房屋。

13

我已经住进去了,房产证办不办有那么重要吗?为什么一定要拿到房产证?

很多人单纯的把它理解为只是一份权利凭证,用来证明房子是自己的而已,忽略了房产证的诸多作用。那么房产证到底有啥用呢?房产证至少有七项作用您必须了解。

1、房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。任何房产交易行为的第一个步骤就是验证房产证的真实和有效性,可以这样说,房产证是一切买卖交易的基础法定文件。

2、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。在没有拿到房产证之前,购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。

3、置换与出租等形式的房产交易行为无法进行,即使签定了相关合同或协议也会被视为无效,不能受到法律保护。

4、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。

5、在该房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。

6、在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商,如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时,该房产可以被债权人(如银行)依法拍卖还贷。

7、在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。

14

不办房产证,我已经住上的房子会被其查封或拍卖吗?

极有可能,开发商在建楼时往往是借款施工,不是欠施工方的钱就是欠银行的钱。而其修建的房屋经常作为抵押物被抵押。2019年西安的杜女士突然接到法院通知,自己的房屋要被拍卖?杜女士很惊讶,自己购买的房屋已经住了两年,怎么会被拍卖?经了解,杜女士购买的小区在售卖时取得合法预售证。但在给业主销售时,因未进行商品房买卖合同网签备案,没有办理房产证,因此房屋产权仍属开发商。开发商在外负债累累,该小区的房屋便面临被法院查封拍卖的风险。

15

因逾期办证导致自己的房子被法院查封、拍卖,怎么做才能保住自己的房子?

2013年7月,西安市陶先生买了一套商品房,当天签订了《商品房买卖合同》并向XX公司支付了全部购房款58.8万元,8月份入住,但是没有进行备案登记和办理房产证。结果刚住了几个月,就得知自己的房子被查封了,原来,另外一家公司因为与开发商公司有债务纠纷,就申请法院查封了公司名下的房产。

(一)陶先生应该怎么办?

查封是法院进行民事执行的措施之一,在商品房纠纷中的查封,一般是开发商公司的其他债权人在主张了自己的债权后,根据法院的判决书申请强制执行,以保障自己的债权得到实现。因为购房者在没有办理备案登记之前,所购房屋还在开发商公司名下,所以就会被当做开发商的资产进入强制执行。

因此陶先生需要做的是,向法院主张该房屋已经属于自己,而非属于开发商的,此时需要向法院提起执行异议或者执行异议之诉。

(二)什么是执行异议

购房者作为开发商债务纠纷的案外人,因为执行标的涉及到了自己的权利,可以请求法院不对该标的实施执行,这就是执行异议。如果执行异议申请被法院裁定驳回,还可以进一步申请执行异议之诉。

16

仅有房产证,没有办理不动产登记,能取得房屋所有权吗?

不动产以登记的方式进行公示,只有进行登记才发生物权的效力,买受人才能获得不动产的所有权,登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作用,当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时,以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。一旦出现房屋产权纠纷,不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此,在购买房屋时,一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。新房要求办证即可,二手房则需要不动产登记簿与房产证共同变更。

17

逾期办证都有哪些解决途径?

(一)督促开发商办证,并要求开发商支付逾期办证的违约金

针对房产证办理久拖不决的情况,购房者应该主动出击,积极维权,切勿消极等待,如果协商不成,集体委托律师走法律途径是最好的办法。我们会基于业主和开发商签订的《商品房买卖合同》起诉开发商要求其履行为业主办理房产证的义务,并支付逾期办证的违约金。如果合同中约定的违约金过低,我们还可以依法向人民法院申请调高违约金的标准。

(二)退房,主张开发商的违约责任

购房者还可以基于合同约定或者法律规定起诉开发商要求解除买卖双方签订的《商品房买卖合同》即退房。并要求开发商退还购房款本息、维修基金、契税、贷款保证金等费用。

18

房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,开发商要承担什么责任?

实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任向购房者赔付逾期办证的违约金,并继续履行合同义务。

19

逾期办证的违约金如何确定?

房子不同于一般的商品,房产证更牵扯诸多利益,一旦开发商逾期给购房者办理房产证便会导致购房者对房屋的权利受到极大的限制,侵犯了购房者的利益,所以此时无论是依法还是依照合同约定,购房者都可以要求开发商进行赔偿。关于违约金数额的确定我们为大家总结了如下要点。

1、关于逾期办证违约金或损失赔偿的时间计算起点问题

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款之规定,逾期办证违约金或损失赔偿的计算起点,应当首先遵从合同约定。如合同无约定,则应按照房屋竣工与否分别确定计算起点,尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

2、可能存在的无效格式条款

合同中可能存在为了重复使用而预先拟定的无效格式条款。如某开发商在购房合同中约定“逾期办理房产证需支付已付房款 0.1%的违约金。”则开发商的违约责任并不会随违约时间的长短、违约给对方造成损失大小和履行义务与否发生变化,该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用,也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。依照《民法典》第四百九十七条,有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。之规定该条款应认定为无效的格式条款。

3、违约金标准过低可向法院申请调高

如果购房合同约定的违约金明显过低,根据《民法典》第 585 条规定,当事人可以要求人民法院进行调整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款:“合同没有约 定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

20

为什么一定要走法律途径维权?

在我们之前的工作中经常会遇见这样的情况,业主自行组建了一个几百人的维权大群,各路业主在这个群里发表观点,但是始终难以形成统一意见。有的业主建议和开发商继续协商,但多次协商过后,房产证就是办不下来,违约金也一直谈不拢;有的业主建议走信访,获得的答复通常是,你们反映的问题不属于信访受理范围,建议走诉讼程序;有的业主建议找媒体报导,但没有达到一石激起千层浪的效果,问题还是无从解决;还有些极端的业主建议,建议到政府门前去坐一坐、给官员写信、一起去北京等等,这些都是无法解决问题的。

我们律师能够理解各位业主的做法和心情,非常佩服各位业主能够团结起来维权的魄力和决心,但无数的例子让我们觉得只有团结起来依法维权才是解决问题效能最高的办法。集体的力量是强大的,但若不能统一思想,选择正确的道路,这样的集体就容易瓦解。

业主们要做是将悬而未决的争议提交人民法院,集体聘请律师,和律所签合同,每人出一份授权委托书,每人出一点维权资金,就会有最专业的人为了你们的利益兢兢业业地四处奔走,努力做到业主利益最大化,使得每一项主张都于法有据,合情合理。

在所有诉求合理的情况下,法院会依法判决开发商为业主办理房产证,会判决开发商支付合理的逾期办证违约金。业主们最终拿到的是人民法院盖章的,具备可执行保障的法院的判决书。国家强制力的保障胜过无数的争吵推诿,口舌之争。

21

开发商已经跑路,房产证还没办下来怎么办?

可以通过诉讼的方式,办理房产证。西安的窦女士2015年在西安浐灞购买商品房一套,购房后,办理了网签备案,但因开发商经营过程中发生内部矛盾,导致公司迅速解体,法定代表人失联,无人管理。小区业主有一部分已经办理了房产证,有一部分尚未办理,但现在办理时手续文件全都不知所踪,没有其他办法,只能诉讼,窦女士委托我们代理其办证的案件,经过努力后,我们为窦女士拿到了盖着法院印章的判决书,顺利的以此为据完成了房产证的办理。

22

逾期办证的是否有诉讼时效?

购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间3年。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩,在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的,不予支持。

23

逾期办证与逾期交房的违约金是否可以双赔?

购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间3年。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩,在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的,不予支持。

网友评论

服务热线

13620078643

qrcode

扫一扫二维码关注我们