【小产权房-深圳小产权房】深圳小产权房灰市成交活跃的原因!

小产权房哥哥    2021-06-11    23

  深圳小产权房灰市成交活跃的原因!

作为全国小产权房存量最多的城市之一,深圳过半房屋属于小产权房。随着深圳商品房市场再度火热,小产权房这一不被法律允许的隐形交易市场也随之活跃。

  在新冠肺炎疫情风险逐步散去的四五月份,深圳的小产权房市场快速回暖。一些市场参与人士告诉第一财经记者,每套小产权房自四月份以来,每周售价上涨十万元左右。即便是常年趋于稳定的房屋过户费也趋于上行。

  有交易人士表示,最好卖的时候一天卖出二十多套,市场意料之外的火爆。购买客群已不拘泥于刚需群体,身份越来越高端化。

  由于小产权房价格远低于同区域的商品房,使得这些购买者普遍选择无视小产权房的违法身份、难确权、反价毁约等风险,对这一市场抱以极大热忱。而深圳持续推动旧改、棚改等政策,也助长了小产权房投资中“短期靠收租,长期博拆迁”的套利心理。

  按通常理解,小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,原特区内、外的农村集体土地已全部转为国有,农业户口已全部转为城市户口。

  基于这种特殊原因,深圳官方认为,农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别,全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但囿于历史遗留、旧改进程迟滞等,深圳大量土地仍掌握在村民、村集体手中,小产权房的说法被广泛流传于世。

  深圳小产权房包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑,以及村民用宅基地合作自建的农民房。

  深圳作为全国小产权房存量最多的城市,体量庞大。据深圳相关公布数据显示,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。直到现在,深圳仍有一半左右的的人口居住在小产权房中。

  5月18日,国资源部发布通知,做好小产权房的产权归属登记工作。紧接着,5月20日,广州市规划局又发布消息,《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》,同样也是做好小产权房确权登记的工作。于是,小产权房再成热点,引来众人围观,很多纠结的购房者等着下一步的政策。

  另一只靴子始终

没落地,这也不是第一次。关于小产权的政策声音,其实一直都有,专家各种解读也是层次不穷。政府部门一次次大数据统计,主要是为了制定下一步方案,至于怎么解决,问题很复杂,至今没有定案。于是,民间关于小产权房的争议也就起伏不定。

  

有价有市的灰色市场

  小产权房交易活跃与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。

  以沙井为例,一套70平米两房的小产权房售价仅100万左右,而附近的商品房每平米单价5-6万。同样居住品质只是没有房产证的小产权房套价仅为商品房的三分之一左右。如果是小产权新盘,购房者只需要跟开发商或者村委签约,首付五成左右,剩下的款项基本都可以向银行贷款,三到五年内还清贷款即可。除此之外,到律师处公证产生的律师费由买家付款,一般在1500元左右。

  不得不说,相比于深圳商品房购买者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言,小产权房的高性价比对于刚需低收入群体来说很有吸引力。

  另一方面,小产权房不占用购房名额,短期靠收租、长期博拆迁是吸引投资客的主要原因。

  第一财经记者接触到的投资客们表示,圈内有两种主流“打法”。

  一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准,很少会有赔付的风险。”一位有类似操盘经验的张姓人士告诉第一财经记者,尽量买村委统建、地铁口的优质房源,年回报率超过20%。

  另一种是三四个人合伙凑足千万元本金,但凡有优质房源放出来就收一套,一次性拿下十套左右房源,基本每套

房源年盈利30%左右,利润回报更丰厚。

  近两年,深圳拆迁进程有所加快,随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁,一栋栋农民楼、村委统建楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富,身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房投资客欣羡神往。

  在不少小产权购买者看来,深圳近年持续上涨的商品房房价也直接促进了小产权房交易市场的繁荣。

  以宝安区热盘金域豪庭为例,十年间房价由1万元/㎡上涨到如今的6.5万元/㎡。周边福永片区的小产权房纵然每平米单价从3000元左右也上涨到2字头,但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买商品房的刚需群体来说,小产权房也就成了时下的最优选择。

  “即使能勉强凑够买房的首付,每月七八千甚至上万的月供压力也让人吃不消。在居住属性上与普通商品房上无多大差异,价格却便宜一半的村委统建楼,中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半,买起来压力不大。”一位以105万全款入手了沙井荣泰园两室小产权房的人士表达了自身没有选择商品房的主要原因。

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