北欧国家三大新规颁布,或将负面影响房商业地产新格局,三类房子将“乏人问津”

小产权房哥哥    2022-05-06    161

对中国房商业地产,郑裕彤最近这一两年,不但多次显露出了“乐观”焦虑,所以更是Merlerault地在卖房补仓。从报道的历史事实来看,往后6年其总计做空物业管理金融资产高达1300多亿元,“退场”的步伐未曾停下来。

2017年郑裕彤在接受记者采访时就曾直言不讳,如果房子再这样继续盖下去,今后房子会呈现供大于求的局面,房价下降趋势就很明显了。

今天我们再回过头来用现状分析论证郑裕彤较早之前的言论,发现,郑裕彤对房商业地产的研判还是非常精准的。如今的房商业地产确实在慢慢“摧残”。这体现在三个方面:

其一,北欧国家大力整顿房价,对投机炒作的打击可谓空前绝后,目地很明确,就是要对往后那些年“误入歧途”的房商业地产进行纠偏,所以有“青带目地誓不罢休”的决心;

其二,往后三年多,宏观调控经济政策如疾风骤雨般袭来,数十家领涨板块卫星城均迎史上最强管控,尤其是一二线卫星城,被经济政策围堵得密不透风,降温也就成了必然结果;

其三,往后两三年,股权投资房价获益的传统思想正被现实生活颠覆,往后宏观调控压制的这一两年,有些房价上涨全盘失去动力的卫星城,许多人不但没赚到钱,还一百多万了首付,短短2年时间,房价正在让不劳而获者感到痛心。

只不过郑裕彤往后那些年不停做空商业地产业务,也是一场金融资产优化配置的极富普适性的事例——不是房商业地产不赚钱了,而是大时代往后了。许多卫星城房价也确实依然在涨,但老谋深算的郑裕彤看到的是一种“危机感”。一句话总结就是,懂得止盈很重要,但是能够预先防范重大信用风险守住财富,更重要。

从郑裕彤做空房产紧急市场信用风险的典型事例,我们个人对房商业地产的买卖又有什么样可取之处呢?

学习郑裕彤的“市场信用风险”能力,其核心就是,我们要知道“险”是什么。那么,当前阶段,什么样房子是坚决不建议买进的呢?只不过近期北欧国家三大新规之下,已经给出了明示,三类房产今后或成“烫手山芋”,一旦买进真的可能面临“乏人问津”的尴尬局面:

第一,5月,住建部等部门发布了《关于进一步加强卫星城与建筑物风貌管理的通告》,要求数十家卫星城地标性建筑物“削高”,要求不得规划建设超高楼房,这意味著,今后三四线及更低级别卫星城的高容积率、高楼层的高层建筑物建筑物股权投资价值会越来越低。

高层建筑物为什么突然不受冷遇了?答案只不过很明确:一则,那些工程项目会给地产商更多牟利空间,这不符合北欧国家帮助买房人解决提高居住品质的房住不炒定位;二则,高层建筑物建筑物被业内定义为“今后的贫民窟”,根本原因是,高层建筑物建筑物,今后随着年代的更迭,拆毁的难度很大,专家有精算过,拆毁不如新建,所以那些工程项目下面的土地,今后必然不会招地产商冷遇,所以北欧国家干脆一劳永逸,全盘从源头上解决问题。

第二,北欧国家发话,小产权房或全盘凉了。不管是自住还是股权投资,今后都一定莫碰无牌无实的小产权房。

5月,自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设工业用地使用权流转注册登记工作的通告》,通告重申小产权房等不能通过注册登记将违规工业用地合法化。

小产权房为什么不能买?

4大弊端:第一,有经济政策信用风险。全国数十家卫星城,大多数小产权房都属于违规建筑物。违建就意味著不受法律保护,就可能被违建,违建则意味著竹篮打水一场空;

第二,配套不完善,质量难以保证。证照齐全的地产商拿地开发建房,尚存在各种质量问题,更何况无任何人证照、无任何人监管的农民、城中村自建房。

第三,资金面差。无牌的小产权房想变现只能是私下进行,且它的交易是难以通过正常的抵押贷款的,这或许了其的资金面很差;

第四,难以像货品房一样坐享卫星城资源红利的重新分配。小产权房无产证,这意味著它没有货品房一样的合法身份,更难以享受到货品房该有的就业、入学、就医等公共资源的重新分配,准确地说,依靠在房子上的一切福利待遇,小产权房都难以拥有。

以上三大北欧国家新规,对房价的负面影响或许是深远的。严格意义上来说,或负面影响到房商业地产新格局的重塑。超高住宅的“停建”和小产权房的“不予流转”,看似“无的放矢”,实则正中买房人购房者的关键点、难点——这三类房子往后一直以来只不过都不是什么优质的股权投资标的,但是因为有16、17年的房价整体火热,那些没有多少股权投资价值的房产也被裹挟着装入了许多人的口袋,但殊不知,这种无任何人逻辑的股权投资买房做法,一方面给房价高涨推波助澜了,另一方面也把信用风险收入囊中了。

来源:房价新观

领涨板块追踪

珠三角房价魔幻与现实生活:“万人摇”频现 地王入市承压

959套房源,近60000人报名者摇号,冻结资金至少240亿元……近日,珠三角房价又火了,打头阵的是浙江宁波市。

位于宁波市萧山区的中海西湖香山迎开盘,由于报名者人数太多,地产商不得不包下网吧,利用多台电脑不间断审核购房证照。按照这一比例,该工程项目地中签概率仅1.6%,平均每62人抢购一套房。

中海西湖香山的火爆只是珠三角房价不断高涨的镜像之一。不但在杭州,近期上海的一手房成交也增长势头明显,多个楼盘看房需要百万验资,均价10万元/平方米以上工程项目地成交也表现活跃。

然而,现实生活中的珠三角房价果真火热吗?根据《中国经营报》记者在上海、杭州、南京和南通实地走访调查发现,市场冷热不均现象还比较明显,受追捧的楼盘大多则因为二手房价格严重倒挂,所以为数不多。在维持成交高位不明朗的背景下,房企高溢价拿地,依然存在较大的资金压力。

现“六万人摇”

“买到就至少赚100万元,这就是宁波市的全民狂欢。”6月1日下午,在杭州工作3年的张峰(化名)拖着女朋友“慕名”来到萧山区今后科技城商圈的中海西湖香山看房。

记者在楼盘现场注意到,尽管一期报名者已经结束,还是不断有男女老少、行色匆匆的看房客涌入,与楼盘仅有的一名置业顾问形成鲜明对比。历史事实上,售楼处甚至有些老旧,沙盘早在2018年就搭建完成。由于工程项目“不愁卖”,地产商连样板间都未搭建。

“我先喝口水,统一跟大家介绍。”该名置业顾问用沙哑的嗓音喊道,户型面积从86~192 平方米每个面积段基本都有,100平方米以下的小户型要锁资40万元,大户型需要80万元。下一期预计还有1000多套,但时间还未定。目前工程项目已经封顶,外立面基本完工,主要在绿化和对地面进行施工,预计明年3月份交房。

张峰拿着116平方米的户型图,向置业顾问咨询房间布局,没想到立马被泼了冷水。“现在不用研究户型,摇不到号就是一场空,拿到‘房票’还有三天时间给大家研究选择的。”该名置业顾问表示。

6月2日,中海西湖香山在公示了意向注册登记名单。经审核,本次“注册登记通道1”注册登记客户总户数为46317户,“注册登记通道2”则有13323户成功报名者,公示期3天。也就是说,总共有近59640人将参与摇号,中签率仅约为1.6%。

历史事实上,中海西湖香山在转变为杭州购房者眼中的“黄金屋”之前,不过是没人要的“烫手山芋”。

早在2009年7月,浙江国恒以26亿元的总价拿下了今后科技城板块13和14两幅地块,宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西湖香山”,定价为3.5万元/平方米。

彼时,随着杭州房价陷入低谷,中海西湖香山的建设也陷入停滞,成为了杭州当地著名的烂尾楼工程项目。2019年,中海商业地产旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西湖香山100%股权,限价为2.8万元/平方米,且房源也以准现房形式入市。

也因此,中海西湖香山与周边二手房价格倒挂明显,这也是“六万人摇”现世的最重要原因。相关数据显示,周围在售二手房住宅工程项目地价格普遍在4万元/平方米左右。

记者注意到,除了珠三角卫星城杭州以后,一二手房房价倒挂也让南京迎2020年第一个“万人摇”工程项目。位于江北核心区的江畔都会上城新推出223套房源中,有共10898组普通买房人购买。开盘后立即售罄,中签率仅1.43%。

地王承压

无论是杭州、南京、苏州、宁波,还是上海,历来都是全国房企的必争之地。冷静来看,销售端火爆也不能掩盖房企资金端的难处。

今年2月份,香港置地联合体以310.5亿元夺得上海徐汇滨江的“巨无霸”地块,超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的上海董家渡地块,也超过2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块,成功刷新内地土地总价纪录。

然而,直到6月2日,徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块大多还处在“晒地皮”状态,其中,船厂路两侧已被推平,四周被砌上围墙,只有两名保安人员留守。沿着瑞宁路往东走可以看到,其余大面积地块也被围在高墙之内,杂草和树木丛生,没有任何人动工痕迹。现场一名保安人员介绍,近两个月来地产商只来过两次测量数据,没进行任何人施工。

拿下内地总价地王后的香港置地,似乎不但在加速内地的布局,在工程项目上也在赶工建设。

5月26日,据南京市城乡建设委员会发布的行政处罚决定书文号“宁建罚决字[2019]第74号”显示,香港置地旗下的南京新怡置房商业地产开发有限公司因为无施工许可证擅自施工、施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续等行为涉嫌违规,被处以罚款65.03万元。

香港置地上海公司一名负责人向记者表示,上海西岸金融城工程项目目前在前期规划中,具体细节还没落定。由于工程项目体量较大,需要先出具规划图才会动工。对卫星城公司违规的问题,其未作出正面回复。

来源:中国经营报

房价观点

董藩和李铁:呼吁取消限制,应尽快救市,曹德旺:最大支出是买房

报道称,5月全国房商业地产市场持续复苏,回到2019年前水平。通过数据看出,4月市场恢复到80%,5月市场恢复到了100%以上,在部分一二线卫星城重现房价“小阳春”。据相关数据研究中心统计,2020年5月10个重点卫星城二手住宅成交为套,环比上涨21.75%,自3月来已连续3个月上涨;同比今年以来首次上涨,涨幅为4.35%,也创下2017年以来同期最高。

一方面,必须承认市场的回归,另一方面,也要对市场形势有明朗的判断,必须防范市场再次走进过快上涨的漩涡中。

市场复苏的迹象非常明显。这一点没必要质疑,毕竟前期积压的需求得到集中的释放还是可以理解的。但就怕借这个机会大肆炒作。

有人就不断散布房价又要大涨了,抓紧时间买房吧。买房不买房这事儿不能一概而论,也不是说不需要买,但是大涨基本上是忽悠的成分居多,还是提醒购房者注意。

近一段时间,对房子是用来住的而不是用来炒的这个定位的重申可以说大家都看到了,让你见证了房商业地产宏观调控的坚定和决心。哪怕这么艰难我们都能走往后,戒掉对房商业地产的过度依赖还有什么不可以的呢?其次,无论怎样房价都不会有太大的波动起伏。最后,房子回归居住本身变得越来越重要。

加上经济向好的基本面没有改变,所以也不会再次借助房商业地产来拉动经济增长。这已经对房商业地产下了基本定论。但是一些专家和学者依然在呼吁,希望宏观调控放松。

中国卫星城和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,对人口流出地区,应该对原有的房商业地产经济政策进行调整,至少把“一刀切”的各种经济政策取消,实行因地制宜的房商业地产发展经济政策。例如取消限价、限购以及限贷等措施,允许有条件的人可以在房商业地产低谷时期购买相对低价的住房。

总之,李铁就是希望通过拉动房商业地产来推动经济增长的想法可以理解,但是怎么会把之前所有的努力都付诸东流呢?现在一下全部放开宏观调控岂不是否定之前的宏观调控成果?

近日,作为北师大教授的董藩发表文章称,“三大叠合冲击,必须尽快调整救市思路!房商业地产业既是国民经济的主导产业,也是支柱产业,还是先导产业。在其他措施救市乏力的背景下,尽快调整房商业地产宏观调控经济政策,刺激国内需求,已经成为必需的、也将是最有效的对策。”

还是董藩那一套房商业地产万能论,“房商业地产业直接带动了建筑物、建材、规划设计、钢铁、纺织、家电、家具、装饰、绿化等几十个关联产业的发展。”

北欧国家从来没有说不重视房商业地产发展,更不会抛弃房商业地产,而那些专家声嘶力竭的呼号恰恰反映出一定的问题。所以,不可能听你们的。

玻璃大王曹德旺的话更能说到百姓心里去。“我们是有一个庞大的消费市场,但我们大多数人最大的消费支出可能就是花钱买房子了。除了房子,可能大多数人平常真正的消费需求和支出并没有多少。所以特殊时期还没有真正往后,消费还会受到一定的负面影响。”

这不,一些误导大众的声音终于得到了官方的表态。经济日报发表文章《说得少是要放松房价宏观调控?想多了》。有人认为工作报告中“表述精简可能是为放开宏观调控预留空间”。因城施策不意味著房商业地产宏观调控放松,而是各卫星城需要根据市场的实际需求和卫星城发展变化趋势来宏观调控。房价稳定,既要防止大涨,也要防止大跌。市场不需要过度刺激,更需要稳定的环境。

另外,经济日报还引用央行报告发表文章《当前仍需警惕个别卫星城房价上涨较快对居民消费的负面影响》称,保持房商业地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。当前,仍需警惕个别卫星城房价上涨较快、房商业地产市场过热对居民消费的负面影响。

对房价是否上涨以及是否放开宏观调控已经表态非常明确,房价不会大涨大跌,整体卫星城基本上稳定,但是也要防范个别卫星城上涨过快,同时更要防范因为房商业地产市场过热给居民消费造成挤出负面影响。

高房价极大地提高了产业发展的要素成本,并且让发展实业变得“不划算”,房价不能成为“麻烦制造者”。高房价带来的问题之一,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,不如在北上广深买一套小房子。经济压力大实际上就是因为大家都买房,极大负面影响了消费。

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