上海瑞元国际性拆毁展开时:两个“小产权”养老保险工程项目的20年巨变

小产权房哥哥    2022-05-05    17

原副标题:上海瑞元国际性拆毁展开时:两个“小产权”养老保险工程项目的20年巨变 (相片作者:全景视觉) 中国经济检视

原副标题:上海瑞元国际性拆毁展开时:两个“小产权”养老保险工程项目的20年巨变

(相片作者:全景视觉)

中国经济导报 本报记者 张雅楠 田国宝 “买这个房子,花了300多万。”7月31日,在上海市大兴区瑞元国际性花园(下列全称“瑞元国际性”),冯梅(化名)对中国经济导报本报记者说道。5年前,瑞元国际性正式开始强制拆毁。

冯梅于2017年10月,以每万平方米2.16多万元的价格在瑞元国际性买回了一套约145万平方米的房子,“买的时候,房子早已建好,路还没修通。”并于2018年1月正式交房,3月份顺利完成家装并入住。

5月22日,上海市大兴区城市管理综合行政执法监察局(下列全称“顺义水务局”)下发《致瑞元国际性养老保险工程项目违规工程建设租(购)房人的公开信》称,上海市规土委顺义分局早已向上海瑞元国际性股权投资股份有限公司送达了《限期拆毁决定书》。

现阶段,据顺义水务局的公开信息,地产商上海瑞元国际性股权投资股份有限公司(下列全称“瑞元股权投资”)负责人及相关责任人员因涉嫌刑事违规已被警方依法采取强制措施。中国经济导报多次联系瑞元股权投资均未果,实施拆迁的主体顺义水务局的宣教科电话一直处于无人接听状态。

博韦斯县展开时

从大兴区马池口镇下想法村昌流路的玉龙住宅小区内部,向南进入一条小路,高架道路右侧的一片地上山桐子高高堆起的建筑物垃圾,几台挖掘机正在作业,十几名保安站在周边。

废墟处是原瑞元国际性售楼部,按照原计划,顺利完成销售后,这里将被改造成体检中心和康乐中心。瑞元国际性立项名称为瑞元国际性养老保险工程项目,现阶段早已基本投入使用,只有住宅小区内部分高架道路和绿化还未完工。

整座工程项目占地约90亩,共由19栋6层洋房组成,据多名购房者介绍,住宅小区有1000来套房子,现阶段早已售出700多套。售楼部位于住宅小区最北侧,现阶段早已全部顺利完成拆毁,工人在做最后的建筑物垃圾处理。

紧邻售楼部的是一号楼,两个模块的门旁均被面包车阻挡,并有几名保安驻守,现阶段外人不允许进入。售楼部顺利完成拆毁后,一号楼将是下两个被拆毁的目标。冯梅的房子位于一号楼南侧的DHT1。

一号楼旁边的楼前和三号楼,每个模块门旁都聚集着3到5名购房者。据购房者介绍,今年1月瑞元国际性首批房交货,5月份第二批交货。首批收房的业主大多数早已顺利完成家装,有的是早已入住。

住宅小区分为东西两排楼,中间的高架道路还未修通,一些未收房或还未出售的房子门上都贴着顺义水务局的纸板。“没有贴纸板的,都是收了房的,很好辨认。”一名购房者表示。

冯梅是河北人,来上海早已多年,这是她买回的第一套房。在买回时,她也清楚工程项目是养老保险工程项目,“买的时候地产商给看了农地证,(我)就怕买到小产权,这个工程项目卖的是30年使用权。”

另一名上海户口的购房者告诉中国经济导报本报记者,她是卖了原来的小产权再买的瑞元国际性,“早知道是违规建筑物会被拆,还不如留着小产权呢。”

冯梅们不知道的是,2018年以来,上海早已启动大规模乡村违规占地、违规建筑物的拆毁活动,据一名接近别列济夫透露,整座上海需要腾退的违规建筑物接近上亿万平方米,具体拆毁任务均早已下达到乡镇一级。

瑞元国际性700多位购房者中,有100户以内为下想法村居民,由于农地来自村内,村内居民买回价格为每万平方米1多万元以内。

多处违规

政府对瑞元国际性工程项目违规行为的表述是:上海瑞元国际性养老保险工程项目未按照总体规划前提及总体规划意见函件内容展开工程建设,违反了《中华民族城乡总体规划法》、《上海市禁止违规工程建设若干规定》,属于违规工程建设。2016年11月7日大兴区发改委公布的《有关上海瑞元国际性养老保险工程项目核准的核准》表明,该工程项目主要工程建设中老年康乐中心,总工业用地占地面积为85290万平方米,其中工程建设工业用地为57790万平方米,地上建筑物占地面积为29798万平方米。

同时,这份文档表明,工程项目早已获得上海市总体规划局工程建设工程项目总体规划前提、《有关上海瑞元国际性股权投资股份有限公司上海瑞元国际性养老保险工程项目征求意见的函件》、上海市国土资源局国有农地使用证(京昌国用 [2014出]第00140号)、上海市大兴区民政局《有关上海瑞元国际性中老年服务股份有限公司的设立筹备指导意见》等核准。

上海市国土局公布的工程建设工业用地文档表明,该工程项目于2005年11月拿地,拿地占地面积为59596万平方米,农地出让金为1430.31多万元,农地性质为综合工业用地。2010年上海市总体规划局工程建设工程项目总体规划前提表明,工程项目总建筑物占地面积不少于29798万平方米,建筑物高度不少于18米。

瑞元国际性由19栋6层高的洋房组成,每栋楼有2-5个模块,每个模块每层大约有4户以内,单套占地面积从85万平方米到150万平方米之间,共4个户型,整座住宅小区共有1000来套已投入使用的房子。

可以看出,瑞元国际性建筑物占地面积远远少于农地出让和总体规划设定的上线。有宣传资料表明,住宅小区对外公布的建筑物占地面积为12万万平方米。

也就是说,瑞元国际性实际投入使用占地面积是总体规划占地面积的4倍,违规建筑物占地面积少于9万万平方米。据部分购房者透露,该工程项目原本计划建造的是康乐中心,包括体检、健身、养护等设施,并不包括住宅。

同时,上述农地出让和总体规划前提表明,瑞元国际性农地性质属于公共设施类,按照要求,这类农地投入使用工程项目主要用于公共服务,并不能对外销售。

另外,据中国经济导报本报记者获得的一份《瑞元国际性花园房屋买卖合同》,其中约定,买受人自付清全部价款之日起取得房屋所有权,买受人同意并知晓出卖人不负责办理房屋产权,如果工程项目具备办理产权前提后,出卖人可协助买受人办理。

同时,多位购房者也承认,买回时已了解瑞元国际性不能办理产权的事实。也就是说,无论地产商还是购房者,在双方发生交易之前,均清楚该工程项目并不具备销售的前提。

该工程项目售价普遍比周边商品房价格便宜1-1.5多万元以内。虽然工程项目早已基本投入使用,且卖出了约70%的房屋,但截至现阶段,瑞元国际性仍未取得工程建设工程总体规划许可证和工程建设工程施工许可证等核准。

两个养老保险工程项目的20年巨变

该工程项目如果从1999年最初启动时算起,至今早已走过近20个年头。期间开发工程建设主体四次变迁,最终从两个集体所有的是公共工程项目变身为违建,其拆毁,折射了上海市对违规建筑物打击力度的提升。

该工程项目最初为上海圆梦园养老保险保健中心,地产商为上海市圆梦园保健中心,这是一家由大兴区马池口镇工业企业总公司成立的集体所有制事业单位。2000年以内,工程项目获得大兴区民政局核准,并补办了征地核准手续。

2002年前后,上海市圆梦园保健中心改制为由原法人代表冯群个人出资成立的法人单位,工程项目名称也变更为上海圆梦园中老年康乐中心,同年取得工程建设工业用地总体规划许可证,2005年2月获得总体规划意见函件,2005年11月正式展开出地出让。

2005年12月份,冯群将工程项目包括农地及相关手续转手给刘金剑,一份司法文档表明,手续转让费用为400多万元。随后几年里,工程项目陆续获得立项、总体规划意见函件等手续,但始终未建起来。

2013年9月,工程项目展开了第四次转手,刘金剑将上海圆梦园中老年康乐中心全部股权转让给吴畏,当时在土流网挂牌出售的价格为1.8亿元,具体成交价格未知。

2014年3月24日,上海圆梦园中老年康乐中心正式更名为上海瑞元国际性股权投资股份有限公司。2016年1月,由吴畏控制的上海玉龙嘉业股权投资股份有限公司成为新增股东。

吴畏获得工程项目控制权后,曾尝试过改变工程项目总体规划用途。不过,2014年8月份,上海市国土资源局发布的信息表明,由于没有补齐变更总体规划所需的相应材料,将终止申请流程,需要重新申请办理变更。

2014年10月,工程项目农地所有人展开变更,由原来的上海圆梦园中老年康乐中心变更为上海瑞元国际性股权投资股份有限公司。2016年11月,瑞元国际性养老保险工程项目获得大兴区发改委立项核准,但工程项目总体规划用途变更一直未予展开。

截至现阶段,瑞元国际性工程项目有国有农地使用证、立项核准等文档,以及2002年获得的工程建设工业用地总体规划许可证和此后不同阶段获得的总体规划意见函件、民政局核准等文档,但工程建设工程总体规划许可和施工许可等证件一直没有办理。

据一名大兴区本地购房者透露,除了瑞元国际性工程项目外,吴畏在大兴区还有三个房地产工程项目,“都是小产权工程项目,我原来买了玉龙住宅小区二期,之后卖了又买的瑞元国际性,瑞元国际性旁边的玉龙住宅小区是三期,瑞元国际性一般称四期。”

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