有关深圳小产权,以两个持有者的身分说你……_chan_

小产权房哥哥    2022-05-05    23

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具体来说须要新闻稿的是译者并非托,译者本来想在chan回答许多有关小产权买回的难题,搜了半程下来,发现都是小产权房中介机构发的该文,于是决定撷取一下购房的过程。给许多蠢蠢欲动的买主揭示许多信用风险。当然绝大部分都知道且可见的信用风险包括但不局限于血本无归和买回和维权时耗费的天数和精力。

该文的文本是译者亲身经历和许多对个人建议,为了防止被恶意攻击,该文均不能透露吕齐县、日期和相关的人名和号码。如需校正该文文本真实性,能朋友圈我,我校正审核并非中介机构之后,能给你们看“购房协定"。下文所说的小产权均指深圳市内的旧区宅基地,村委奶坛楼和非深圳地区小产权没碰触且不介绍。

对小产权感兴趣的买主听到最多的是有关小产权不被法律所承认,不不合法,但深圳的而情况特殊等等的,这里我只举一个住建局在2010年5月24日有关小产权的回应,大致文本是:针对目前市场上流传的“"农地入市"调控房价”,“"小产权房"将放开”等说法,22日出席第13届“渝洽会”的国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认,并明确表示小产权房将不能不正式化。

具体文本能查看原文:

住建部:"小产权房"不不合法 今后不可能不正式化​www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-05/24/content_.htm

发出来的目的是告诉大家千万别再纠结合不不合法的难题,如何规避信用风险等等的难题。说了什么是什么。只能说因地制宜,深圳的发展史遗留下来难题和旧区承载了深圳超过一半的居民住有所居的愿望。有关发展史遗留下来难题,深圳于2009年前后对发展史遗留下来做了一次抽样调查,并出具了原件——《深圳市农村城市化发展史遗留下来违法建筑抽样调查申报投递原件》,那个非常重要,也是买回小产权唯一能拿得出结论的手的所谓的“证明”,但即使有那个原件,也不代表房子是没难题的。

具体来说你须要介绍,原件的持有者,与否拥有房子的所有权,与否有不合法报建手续,房子的地块和建设人与否与原件持有者的身分证一致。如房子受让给了另一方,须要确认受让协定里头与否能看清楚受让人,受让人的签字,暗含指纹印的身分证复印件、受让的原件与否是原件。译者碰触的绝大部分小产权都是并非原居民卖的,都是先受让给了所谓“对个人地产商”,然后由“对个人地产商”家装后贩售。这也是译者认为最大的信用风险点。即使从整个买卖的角度来说,只有买主承担了全部的信用风险,原居民赚了卖房子的钱,“对个人地产商”赚了房子家装后贩售的差价。译者从“对个人地产商”的受让协定里头的金额介绍到,居民和“对个人地产商”赚的基本上一样多,假设房子以2000万受让,最终房子根据家装后的套数卖出去之后,地产商总的收入大机率不能低于4000万。扣除掉家装、网络营销各个生产成本,总体还是赚的盆满钵满,主要是靠那个模式然后不断收楼卖楼的复制。而买主,始终是最大的信用风险承担者。

看到这里,很多已经买了小产权的买主会说,照你那么说,我之前买的时候也没看的那么细细,我只知道在律师楼见证过,也签了合约,房子是我的,再说后悔也没用,不管合不不合法再说我就住下不能走。译者当时买房其实也没看得那么细细,都是事前想起来有哪些细节须要跟大家撷取。不管合约文本怎么样,面临着未来多大不确定性。但不变的事实是买主都已经住进了他们心仪的小产权房,虽然水电费贵点(水最少7元一方,电最少1.5元一度),但不用面临被房东加房租,每年搬一次的窘境,在动辄几百万上千万的商品房面前,用商品房的首付就能定金买两套房子,这难道并非深漂一族最幸福的港湾吗?

因此回到一开始提及的,小产权信用风险大不大,该不该买的难题,每位深漂都有他们的考虑,单厢权衡各方面的条件,去做一件他们觉得暗含赌的成分,但输得起的事情。因此随着居住或出租的天数越久,增添的边际生产成本是下降的。

假如你在纠结或是决定了要买回两套小产权房,下面译者将撷取许多对个人经验希望能试试你。

1、我在买之前看了不少于30个“新盘”,加了最少十个中介机构的。得出结论的结论是,千万别凭中介机构在贴文发的相片和相关描述就动了心,最好让中介机构在上面发个大概的位置,很多中介机构的贴文会配上漂亮的新闻标题和视频,那是最拿得出结论手的洋房和家装了。因此会写着离公交车站数十米或着5分钟公交车站。最高XX万两套。假如你动心了,提醒你先冷静,你能把中介机构说的数据乘以2倍或是以上。也是说离公交车站数十米,那大机率超过1公里。最高XX万两套,那绝对是你买不到或是看不上的特价房,因此只有1套。要并非楼层低,要并非面积小。这些都是他们的惯用网络营销手段。假如地段和洋房不喜欢,就没必要浪费天数实地考察过去看了。

2、实地考察看房的过程中,假如是开车,要考虑停车与否方便,停车费用等难题。假如乘坐交通工具,一定要实测走路到“新盘”的距离和天数。介绍房子邻近的环境和道路与否畅通,邻近与否有大型的商场,村里头与否是双向车道。村里头与否有社区服务站和社康和幼儿园。假如上述条件都不满足你的要求,能结合房子的价格有所取舍,但假如过不了他们心理那关就千万别将就,果断放弃。中介机构一般单厢以好的地方都不止那个价为由说服你。一分钱一分货无可厚非,但对于本身就不富裕却须要定金买回小产权房的买主来说,追求性价比也合情合理。我多次提及了定金,可能又有已经买了小产权的人要站出来说,能贷款啊,只是本息高而已。其实是即使本息高,我才要说明一下发放贷款给你的机构并非以你的房子作为抵押贷给你的,发放贷款的机构是要从你身上收高利贷。因此我建议买主要介绍他们的资金生产成本。

3、假如看上了房子,接下来砍价各个环节了。注意,绝大部分的小产权是按套卖的,因此不存在一万平方多少钱,当然你能通过购房总价除以房子面积得出结论单价,现实的情况是一万平方一般不能低于3万。讲价的各个环节是比较有趣的,即使卖家会开启演员模式,夸张的表情和话术,译者事前想想觉得他们不去演戏浪费了。

“九折?不可能,从来都不可能九折,我连说都不能跟老板说,老板肯定会骂死我的”

“减掉0头已经是最大的优惠的,即使再往上减,最多也只能给你99折,因此没多少套了,很多人一次性买了好几套,你看刚刚有成交了两套”

“假如有诚意,你能先交个订金,我再向老板申请”

注意!译者用的是订金,这是一个坑,是你在转账订金的时候,要注意,千万千万别写成定金,很多人会忽略那个。因此要跟对方沟通清楚,订金可退。但其实你在向卖家转账房屋订金的时候,对于卖家来说,这房子你是铁定要的,已经由不得你反悔了,因此买主要慎重,最好是在看完“购房合约”之后再考虑,因此不建议转账超过1万以上金额。

当你付完订金之后,你想要的折扣也大机率是能答应你的,目前译者介绍到9折理论上也是没难题的,须要结合当时的房屋销售情况和金额的大小。

有关“购房合约”或是说“购房协定”,里头有很多须要注意的点,但就像译者上面说的,最重要的发展史遗留下来原件,一定要核对细细,其他的细则条款,每个“新盘”的对应的“购房协定”文本都不太一样,有些是每一页都按指纹印,有许多是身分证,签字页才按。“购房协定”有关房屋所在地要介绍清楚,要跟原件上面核对一致。还须要进一步介绍除了转账购房款之外还有哪些费用须要支付,并要求查看对应的发票类型和发票的盖章。其中有些“新盘”是有所谓村委盖章的,要记得找到真正的村委,拿到真正的盖章。至于盖章与否要交钱,也是须要提前介绍的。

4、假如对合约条款都没异议,那就到了“形同虚设”的律师见证,见证的是过程而跟你的房子本身没关系。因此费用你是要给的。大概1000-2000的样子。在签署“购房协定”的过程中,买主终于能见到那个9折都不肯给的老板真人了,但与否是真人,建议核实一下身分证和身分证号,跟“购房协定”里头的与否对的上,身分证和本人的样子与否一样。“购房协定”签署好了之后,是转账了,记得去柜台转账,将转账记录打印出来保存好。转账好了之后,记得把订金要回来。

到这里,基本上整个购房流程就结束了,译者当时并没那种拥有房产后的兴奋和喜悦,反而是觉得整个流程都在让人担惊受怕,这种担心可能只是跟译者的性格有关又或是是即使人在面对不确定性的时候本能的反应。

写这篇该文,主要是撷取许多译者对买回小产权的心路历程,希望能试试许多买主。如有错误的地方,也欢迎大家斧正。虽然提及了许多小产权房鲜为人知的“内幕”,但并没得罪或是诋毁小产权中介机构的意思,全部都是基于译者的真实遇到的情况进行撷取。更何况译者本身已经上车了。

最后祝所有的深漂族住有所居,居有所安。

2021年4月28日,新增央视财经对深圳小产权房的报道,链接如下:

异常!深圳这种房子突然卖爆,价格飙涨50%!有人一口气买好几套!律师提示信用风险→​mp...com/s/w_7JA6YdkIY3uwUSlsYuAA

其中里头重点提及:

广东东方金源律师事务所律师 金焰:小产权房其实在法律上是不能被承认的,因此假如出现相关的纠纷,法院通常把这类的小产权房的买卖合约当做无效合约去处理,因此我觉得,最大的隐患对于购房者来说,是合约不受法律保护。假如出现一房两卖,没办法确定真正业主情况下,购房款很可能会打水漂。

记者在调查中还发现,深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年又再次发文确认,不只针对违法建筑类小产权房,那些有不合法报建手续的小产权房,即使不符合上市交易条件,交易行为本身无效,见证也同样无效。

广东东方金源律师事务所律师 金焰:有关律师在小产权房买卖,进行所谓的律师见证行为本身是违法的,但市场中确实存在很多中介机构,以律师的这种事务所能进行所谓的律师见证的形式进行揽客,减少投资者的心理这种法律上的一个信用风险,这些律师见证是没任何法律效力的,对小产权的不合法性是毫无帮助的。

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