有关“落宗”该事件的软件系统_chan_

小产权房哥哥    2022-05-05    67

圣诞节款冬完,这天下班,接到许多挚友的,打来元氏县落宗该事件。南埃尔普挚友说,徐辩护律师看来你又有活干了。我指出没。那个事,我指出石家庄的党委一定能彻底解决。

元氏县落宗该事件是咋呢?

那个该事件与其说是元氏县的事儿,不如说是华北局修订本,沧州怕怕,全沧州的物业公司都不见得逃得过那个闹心事。不管你是受害者也罢,是打算在元氏县买房也罢,是白领也罢,是沧州物业公司也罢,甚至包括北京的一些物业公司,总之,那个事都跟咱们多少有点关系,详情可以看这篇文章 元氏县多个小区大产权变小产权 都是“落宗”惹的祸

“落宗”该事件的背景

房商业地产,房商业地产,房,地,产。重要的事说三遍。

在我国,房商业地产这三个字是合二为一的,房是房,地是地,产是产。

房子归房管局建委管,上面是建设部;农地归水务局管,上面是国土规划部。我们北欧国家的农地和房子始终是合二为一的。有话说,皮之不存皮之不存,离了农地的房子成了空中楼阁,怕是只有在《minecraft》里面才造得出。

房地分离,分别管理,分别修法,这在法律条文上就很尴尬啦。

比如说,农地,按照1990年《城镇国有农地所有权出让和转让实行办法》的规定,是有所有权年数的,分为住宅70年,工业50年,商业40年等等。而房子没。农地所有权到期了,房子归谁?这就是我们始终疑虑而未能解决的农地所有权年数续期问题。

再比如,农地抵押给银行了,房子卖给物业公司了,农地又被拍卖以后,房子算谁的?这就是物权法里面房随地走和地随房走的问题,到底谁跟谁走,就成了两大问号。把房、地合二为一管理,合二为一修法,引起的各种问题太多。近几年,中央政府始终加大力度推行房产标准化注册登记管理制度,用房产那个“产”去标准化往后的“房”和“地”。

元氏县的物业公司,包括北京的物业公司都是这样,手里有房本,没农地证。大家好像不太注意农地证到底有啥用——在往后这么多年,农地证其实在二手房交易、继承、过户甚至拆迁上,都是可有可无的,不影响交易。

但是随着《房产注册登记实行办法》的颁布,为了响应华北局的政策,地方性中央政府不得不加大力度加大力度推进,由水务局主导的房产标准化注册登记管理制度,也就是说,让往后不发国土规划证的水务局,给大伙儿重新办房DF93,代替房管局发的房DF93。

华北局对于房产标准化注册登记管理制度的加大力度促进

往后我们北欧国家的修法管理制度是较为较慢的,修法要通过全国人大开会,一般一年就开两个礼拜,在这短短的时间内,要完成许多法律条文管理制度的审核组织机构工作,并不予通过。一个法律条文从酝酿到颁布到实行,年头都较为长。随着经济的发展,北欧国家管理制度的不断完善,近几年修法速度越来越快,每年都有许多新法颁布,其中《房产注册登记实行办法》就是促进速度较为快的一部法律条文。

创建标准化的房产注册登记管理制度,是目前华北局中央政府的两大目标。

在落宗该事件背后,是华北局加大力度加大力度推进的那个新管理制度,他最重要的法律条文文件有三个:

1、房产注册登记实行办法 2015年3月1日

2、房产注册登记实行办法实行细则 2016年1月1日

3、房产注册登记条例操作规范(实行) 2016年5月30日

差不多每半年就往前迈两大步。为了保证这些法律条文能够在地方性全面落实,华北局中央政府还下达了一系列的指示保证法律条文的加大力度推进完善。比如

中共华北局办公厅巡视室《相关组织机构相关部门积极开展组织机构工作方案巡视的通告》(国务院办公厅督函〔2016〕129号) 建设局部办公厅相关下发《创建和实行房产标准化注册登记管理制度组织机构工作方案巡视方案》的通告(国土规划资厅函〔2016〕935号)

各省、自治区、直辖市以及计划单列市建设局行政部门,新疆生产建设兵团建设局局,各派驻地方性的北欧国家农地督察局,部相关司局和单位:

  中共华北局办公厅巡视室《相关组织机构相关部门积极开展组织机构工作方案巡视的通告》(国务院办公厅督函〔2016〕129号)明确,创建和实行房产标准化注册登记管理制度纳入中共华北局办公厅年度组织机构工作方案巡视台帐,由中共华北局办公厅巡视室协调,建设局部具体组织机构实行。组织机构工作方案巡视的对象是地方性各级上海市人民中央政府,重点是县区级上海市人民中央政府促进房产标准化注册登记管理制度破冰实行情况,特别是在促进房产注册登记机构建设妥当、房产注册登记资料移交妥当和房产注册登记资金保障妥当等方面采取的措施和取得的进展。结合第三次全国大巡视组织机构工作,中共华北局办公厅将对促进房产标准化注册登记管理制度破冰不力或不作为的地方性积极开展抽查检查。组织机构工作方案巡视结果报国务院,同时向市级上海市人民中央政府反馈,组织机构工作进展较慢的地区将不予公开通报或约谈问责。

  各地要高度重视,加快加大力度推进组织机构工作并配合做好组织机构工作方案巡视。市级建设局行政部门要加强对县区的指导,层层传导压力,组织机构积极开展好自查组织机构工作;县区级中央政府和建设局行政部门要围绕年底前“颁授修订本、清零旧证”的目标,加强组织机构党委,加快加大力度推进组织机构工作,全面落实法定职责,确保房产标准化注册登记管理制度破冰实行,力争年底前全国所有县区颁授修订本、清零旧证。

  为积极开展好组织机构工作方案巡视组织机构工作,依据国务院办公厅督函〔2016〕129号,建设局部制定了《创建和实行房产标准化注册登记管理制度组织机构工作方案巡视方案》,骅威文化下发,请认真贯彻执行。

2016年6月14日

开发商的国有农地所有权证和“房DF93”

水务局给大伙儿办修订本本来不是坏事,那个不颁证的水务局其实也不是真的不颁证。每个小区其实都有个《国有农地所有权证》,只不过,那个证是个大证——他是商品房五证之一,甚至说,是商品房五证之首也不为过。

开发商通过招拍挂,从中央政府手里拍得农地,是当下所有商品房开发的第一步。

签订了《国有农地所有权出让合同》后,开发商就要去办理一个《国有农地所有权证》,没那个证,是不能办理接下来的《商品房预售许可证》的。手续不全,连房都不让卖,更别说办房本了。

开发商施工完毕,商品房交付给物业公司后,凭着竣工文件和面积测绘文件,以及其他各种证照,开发商要去房管局,给房子办一个大的房DF93,法律条文上叫做初始注册登记。然后那个大房DF93分割成每家每户的小产权证,那个证是我们手里的房DF93。

从水务局《国土规划证》那个第一个证,到物业公司手里房DF93那个最后一个证,大概要5年时间。 这还得是开发商第一时间竣工开盘,没一点捂盘惜售,没一点资金链条紧张,没一点耽搁的前提下。

随着新管理制度的登台,我们手里的证就过期了,作废了,要让水务局换发“房DF93”,日后才能做上市交易、继承过户之用。

元氏县的落宗问题,是在已经给物业公司发放70年房DF93的前提下,让水务局换颁证的时候发现,这些农地都不是70年的住宅用地,而是40、50年的工业、商用、教育用地。换句话说,中央政府也罢、开发商也罢,在整个商品房开发的过程中,把一块不该卖给物业公司居住的房子,当住房卖了,还办了产权证。那个过程前后5年,分别位于二次开发的首尾,中间是140多道手续。

开发商的农地证是40年,物业公司的房DF93是70年。

现在新政策一来,水务局按照《房产注册登记实行办法》,必须根据水务局的房产注册登记簿来办房DF93,因为国土规划证是第一个证,房DF93是最后一个证,这两个证如果不一致,就不能按照物业公司手里的房管局版本发放房DF93,水务局就违法了。

我这是记载的40年工业用地,你那个是70年的住宅房DF93,现在法律条文清清楚楚的说让我按照40的给你颁证。你又肯定不服气。

因此,水务局不愿意给物业公司换发70年的产权证,索性不颁证,导致了“落宗”该事件。

这里顺便说一嘴,第一个证和最后一个证不一样,在沧州,乃至全国,挺普遍的。老百姓,就认房DF93,有了那个证才能找媳妇,才能显摆,有个房DF93就不错了,你哪儿那么多事。什么农地注册登记簿啊,什么房产注册登记条例啊,什么物权法啊,从上到下都是这种心态,所以商品房开发的过程中,发生了一些可疑的变化,谁都很难搞清楚来龙去脉。处在食物链最末端的物业公司绝对是一头雾水。

“落宗”问题应当如何解决?

梳理一下中央政府(房管局、水务局)、开发商、物业公司的关系,我们画个图。

如果元氏县地方性的房管局,在发放房DF93的时候,农地是40年就发40年的房DF93,是70年就发70年,那么那个问题本来就不应该存在。大家欢天喜地的换发修订本就好了。

所以房管局的颁证行为,是本案的关键。

那个行为(包括从第一证到最后一次颁证的过程)的性质,影响了那个问题的解决思路。甚至也可以说,该如何对40变70定性,才是根本问题。

那个行为是一系列的具体行政行为,如果用大白话说,可以粗糙的理解为红头文件或者盖章。中央政府盖了一系列的章,有的章没按照法律条文规定的程序盖,所以导致了法律条文上本来不该发生的问题。盖错了章怎么办?

法律条文上,具体行政行为有三个结局:

1、被撤销:我们指出他不合法,程序错误,所以要进行纠正。那个程序就没了。

2、被确认违法:我们指出他不合法,但是纠正成本太高,所以只认定违法,但是不撤销。罚个款、道个歉、写个检讨、批评教育一下就算完事了。违法的也就那么地了。

3、合法/维持:我们指出他是合法的,没任何问题。

触发那个定性该事件的导火索就是以《行政诉讼法》为首的行政法规两大家子,他们总结起来就是四个字“依法行政”!而主角有两个,一是作出具体行政行为的中央政府部门,比如说房管局自查,自己纠正,二是具体行政行为的对象,本案中就是物业公司们,依法提起行政诉讼。

从物业公司的角度说,不到万不得已是不可能起诉撤销自己的70年房DF93的,这和物业公司的利益相悖,而房管局撤销自己的具体行政行为也面临风险——行政赔偿的风险,因此对各方来说,最佳的解决方案就是借“换证”的机会去跳过那个问题。

房管局默不作声,让水务局去“向上级请示”,此事可大可小,元氏县镇、三河市、石家庄市、沧州省、国土规划部、国务院都有干系。小小的一张房DF93,关乎的是14亿人民的娃娃能不能找媳妇的事。而华北局中央政府的新政策,不小心揭了沧州地方性管理混乱的伤疤。到底是法律条文至上,地方性中央政府的面子至上,开发商的利益至上,还是群众的利益至上呢?有没两全其美的方案呢?

40年?70年?

不管再怎么痛骂中央政府胡来也无济于事,从地方性到华北局,那个事都是一系列历史原因形成的,现实如此骂谁都没用,总要面对。

如果是40年,那么房管局的房本相当于撤销了。就触发了两个该事件,第一,开发商对物业公司违约,物业公司要向开发商索赔。第二,房管局违法发放房DF93,给物业公司造成损失,涉及到行政赔偿的风险。

那个赔偿应该怎么赔,其实也很简单,一切问题都能用钱解释清楚。

40年的地本身就没70的地值钱。同理40年的房子也肯定没70年的产权房值钱。价格的差距可以通过法院指定评估机构评估出来,物业公司自己也可以委托评估机构进行评估。中间的差价就是赔偿。

如果是70年,也就是或者指出房管局的房本虽然有瑕疵,但是撤销成本太高,仅仅认定违法,或者干脆认定他是合法的,那么开发商把40年的地当70年卖,中间的差价白得了是谁吃了亏呢?中央政府。

我这里拿出发房DF93那个“尾端”环节说事儿,但是我指出问题的根源应该在农地证之后,物业公司买房之前,也就是办理商品房预售证的时候,房管局可能就已经认定这房子是70年住宅了。如果是那个时候出的问题,跟最尾端环节出问题其实没什么本质分别,总之就是“球”在中央政府部门手里传着传着农地年数就增加了。

解决方案也很简单,根据实际情况(70年)修订房产注册登记簿,让开发商补缴(按照法律条文规定应当早已补缴)农地出让金。

目前沧州省全省范围内都面临这大规模的房商业地产法律条文风险,所以省里解决这些历史遗留问题,最好的办法就是罚款,只要开发商认罚,就把这些违法的手续给合法化。

认定40年,物业公司也要告,开发商也要赔钱,中央政府也免不了吃官司。认定了70年,物业公司高兴了,开发商交多少罚款,补交多少农地出让金,那个钱最终是否妥当,还要画上许多问号,某种意义上算是皆大欢喜。考虑到群体诉讼的风险和执行的风险,把前一个风险去掉,后一个风险转嫁给更有抗风险能力的中央政府手里,两相权衡,后者更和谐,更稳定。

至于具体如何操作,就不需要物业公司操心了,自由中央政府的聪慧人士来想个稳妥的方案。

所以我估计,“落宗”该事件最终会有个相对圆满的结局,物业公司并不需要太担心。

物业公司应该怎么办?

过年的时候陪太太看了一部冯小刚导演的《我不是潘金莲》 ,安利给大家都去看看。违法的权利尚且是依靠自己争取,更不要说合法的权利了。

因为中央政府和开发商不是只有我说的两个解决方案,还有第三个,就是熬。不是要么40要么70,只要始终熬下去没人提那个事,也就不用罚款了,自然更不用说赔钱,不用说中央政府合法违法,不用说是不是不作为。只要没人提了,就什么也不用解决了。

房DF93问题,比如办不下房本,开发商跑了这类,偏偏是,所有的商品房集团诉讼里,最难组织机构的。核心问题是,物业公司不着急——反正左右我都有房子住,房DF93早晚会下来。至于房价是否因此贬值,并不是元氏县人民关心的重点——大部分人都是着急在嘴上,不着急行动。所以虽然此事牵连甚广,有成千上万家丢了房本,但是出来签字的,也就这么可怜兮兮的几个。

这是不对的。

物业公司现在可以做的事许多。

第一是组织机构,不组织机构起来,永远不会被重视。不要以为上了新闻头条就高枕无忧。落宗问题是个案,关注度很低,不是利害关系人都不感兴趣,一个小鲜肉的花边新闻出来,大家立刻就忘了那个事儿了。当然,不掌握正确的组织机构方法,组织机构永远无法成功。如何把一盘散沙的物业公司组织机构起来? - 徐斌的回答 - chan

第二是可以主动要求中央政府对违法销售房屋的开发商进行行政处罚,如果中央政府不罚就行政诉讼,促进中央政府依法处罚开发商,行政罚款了,违规行为可能就合法了。

第三是(在组织机构起来的前提下)对房子进行评估,知道了价格差距,才知道损失,才有了谈判的基础和筹码,也有了发动群众的筹码。

最后重申一下我的观点,我指出落宗问题不是个大事,以我对石家庄小城的良好印象,以我对华北局中央政府的良好印象,我指出市里、省里、华北局各级党委一定能彻底解决那个问题。

不解决怎么办?

俩字:告呗!

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