借名买房六大诉讼要点

小产权房哥哥    2022-05-05    16

因为限购等政策原因,借名买房事件频发,后因房屋价格上涨等利益驱动,被借名人拒绝承认借名买房行为的存在也实属平常。当借名人咨询或者委托律师时,律师应该主要关注哪些诉讼要点,本文作者以本团队具体承办的借名买房诉讼案件为基础,归纳提炼出借名买房的六大诉讼要点。

诉讼要点一:借名买房案件的案由

应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷

 

借名买房纠纷属于合同纠纷还是属于所有权确权纠纷在法律界一直存在争议,但根据法院当下的司法实务观点,借名买房在借名人和被借名人之间形成的是合同法律关系,借名买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。原因如下:

其一,如法院认为借名人和被借名人之间确实存在着借名买房,判决确认所有权则直接确定了涉案房屋的物权归属。该判决与房屋所有权证书登记的不一致会导致一个房屋两个所有权人(就公示证据而言)的混乱。法院的裁判在一定程度上超越了司法权的权能限制,影响了行政登记的正常运转。

其二,在合同法律关系的基础上,借名人可以主张的是债权而不是物权,将借名人与作为涉案房屋买受人的善意第三人(如果存在的话)置于权利位阶一致的债权,不仅有利于对善意第三人的保护,也同时给借名人敲响了警钟,在司法上抑制借名买房这一行为,体现了法律的教育性和指导性。

诉讼要点二:借名买房案件中借名人的诉讼请求

应为被借名人协助其办理过户登记手续而不是确认房屋为其所有

 

鉴于司法实务中法院将借名买房纠纷视为合同纠纷,作为借名人在诉讼请求中就不能直接请求法院判决涉案房屋为借名人所有,而是请求被借名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人的名下为宜。且这样的诉讼请求解决了一个难题,即平衡了借名买房合同有效性的司法权和办理过户登记手续不能的行政权。

在我国部分省市区对房屋购买出台了限购政策,如果借名人出于规避限购的目的借名买房,又担心时间一长存在被借名人反悔不认得风险,往往会先诉于法院得到确权判决,后持确权判决要求房屋登记部门为其办理过户登记手续。虽然在实务中,法院顾及政策实施,以借名买房行为损害了国家集体利益为由驳回借名人的确权申请,但有时规避限购政策并不一定会损害国家集体利益。由此,直接确认房屋的所有权法院有越权之嫌,驳回确权申请则在一定程度上无视了借名人的合法权利,左右为难。

若不判决房屋确权,而仅请求被借名人协助借名人办理过户,则可以在其中寻找到平衡点。法院可以确认借名人和被借名人之间的借名买房合同有效,但是基于限购政策的存在,无法办理过户的实际情况,以协助过户的请求权无法履行为由驳回即可。这样一来,在不影响合同效力的情况下,不对房地产主管部门的登记行为以及限购政策做出评价,体现了司法的谦抑性和独立性。

诉讼要点三:代持协议

是借名买房合同关系存在判断的

核心所在

 

代持协议是借名人与被借名人之间存在借名买房合同关系的最为有力的证据,通常情况下,只要该代持协议不存在《合同法》第52条等规定的合同无效情形,且借名人能够出示由其出资的相关证据,法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

然借名买房纠纷中常见的情况是由于借名人和被借名人存在着一定的朋友或者亲戚关系,出于对彼此的信任,双方并不签订书面的代持协议,仅仅口头约定。书面合同虽不是借名买房合同关系存在的必要条件,借名人能够有证据证明口头代持协议事实存在也可以,但证明难度是需要我们考虑的。

因口头形式没有载体,发生争议后,难以取证。证人证言、录音录像等虽然能够对口头代持协议是否存在做出证明,但司法实务中常考虑证人与案件的利害关系和录音录像易被篡改、剪切,对其证明力达不到高度盖然性而不予认可。这也给借名人一个警示,如果真的需要借名买房,最好要签订书面的代持协议,而不是仅通过口头约定。

诉讼要点四:在没有书面的代持协议的情况下,

借名买房需要合理的借名原因

 

在借名买房合同关系中,借名人并非不知借名买房需要承担的风险,但其甘愿冒着一系列风险通过这种方式购买房屋大多是有原因的。

这一原因并非在所有的借名买房合同纠纷中都有重要意义,但其在借名人与被借名人没有签订书面的代持协议时对法官判断双方之间是否高度盖然性的存在借名买房合同关系尤为重要,可以说其构成法官自由心证的一部分(不论我国司法是否承认自由心证)。借名人对该原因的说明和证明无需达到高度盖然性的要求,理由合理即可。

诉讼要点五:出资证明、购房手续

是证明借名人系真实购房人的有力证据

 

借名买房中借名人出钱出力,而被借名人只负责挂名,从常理来看,房屋购买时的购房款的缴纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办,即使借名人就借名一事支付被借名人一定的费用,购房手续办理完毕后的相关单据和证件也应交由借名人保管。

首先,就出资而言,出资人全部出资的证明具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资又不能拿出书面的代持协议的情况下,法院很可能认为是被借名人借借名人的钱购房,甚至是借名人赠与被借名人资金购房(在借名人与被借名人存在特殊关系时,如直系亲属)。因此,对于借名人来说,一定要保存好银行转让凭证或购房票据。

其次,就购房手续而言,房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管,虽无实际作用,但体现了借名人对整个购房交易的掌控,也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。

诉讼要点六:实际控制

是借名买房的应有之义

 

借名买房要求借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用,即实际控制。特别是在借名人与被借名人之间没有明确的书面代持协议时,实际控制在根本上影响着法院对借名买房合同关系存在与否的判断。

这种实际控制一般体现在以下几个方面:

其一,房屋所有权证书归借名人保管。房屋所有权证书是对房屋所有权的确认,拥有房屋所有权证书虽然不意味着拥有房屋所有权,但是在一定程度上体现了对房屋的控制力,卖房、租房等对房屋处分均需要房屋所有权证书或其复印件。

其二,房屋由借名人居住或出租(收益归借名人所有)。居住和出租是对房屋实际控制有力体现。如果是居住,可以用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等;如果是出租,则可以用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。

其三,房屋由借名人实际维护。借名人可以用来证明的证据包括但不限于供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等。

总结

借名买房争议中一直存在一对矛盾,即不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实,但是出于效率、成本和可行性的考虑,我国不动产物权变动以登记生效为原则,以登记对抗为例外——不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明,事实上的所有权人如果想要证明其是房屋为其所有要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。这种举证责任因为不动产登记簿属于官方书面证据而进一步加强,如果举证人不能证明双方之间存在代持协议,那么举证人不仅要证明购买房屋的钱款由其出资,还要证明这部分出资不是赠与也不是借贷。后者的证明关键在于房屋购买后是否由借名人占有和控制。

案例分享

(2018)京0108民初45828号判决书

本院认为,合同是确立双方当事人权利义务的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,樊XX以其与谢XX存在借名买房口头协议为由要求确认302房归其所有并要求谢XX将302房过户至其名下。结合本案相关事实以及证据情况,本院从以下几个方面进行综合分析:

首先,从房屋来源来看,302房系北京电影制片厂分配给职工樊XX的住房,后依据房改政策由职工樊XX购买,谢XX并不享有购房资格。

其次,从房屋购买的情况来看,签署房屋买卖合同、缴纳房屋购房款购房手续等均是樊淑棣办理并交纳。谢XX虽辩称购房手续及购房款系委托母亲樊XX办理并交纳,未向本院充分举证,故本院对谢XX之上述抗辩意见不予采信。再次,从房屋使用情况来看,302号房屋交付后由樊XX和谢大等居住使用,后一直由谢大居住使用,且房屋相关费用均有樊某某、谢大承担。

最后,302号房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均有樊XX一直持有。综合上述情况来看,从房屋来源、购房资格到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看,樊XX实际享有302号房屋的权益,谢XX仅为名义上的登记人,樊XX与谢XX之间存在关于302号房屋借名登记的约定。现樊XX要求谢XX将302号房屋过户至其名下,具有事实及法律依据,本院予以支持。

来源:民商法律智库

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