【遗留-违法】深圳的历史遗留违法建筑可以做公证遗嘱意味着买卖小产权房合法?

小产权房哥哥    2021-06-11    30

  前几天在深圳市坪山公证处官微上看到一则消息,对于深圳的历史遗留违法建筑,只要有历史遗留违法建筑普查申报回执的,也可以作为被继承人名下的财产做公证遗嘱。打破了以往对于房产遗嘱公证必须得有房产证等权利证明的合法建筑才可以做遗嘱公证的限制。那么是否意味着只要有历史遗留申报回执的“小产权房”就可以正常进行买卖并受法律保护?事情可没大家想的那么简单。特别说明一下,本文提到的“小产房”特指有历史遗留申报回执但无房产证的房屋。

  一、小产房可以做遗嘱公证是不是意味着买卖也可以做?

  1、房屋买卖交易,法律上并未强制需要办理公证手续才生效,所以,对于市场上的商品房买卖,只需要买卖双方签字即产生法律效力,并不需要公证。有人可能觉得,双方签署完房屋买卖合同之后去办理一下公证手续,这个合同的效力会更高。其实,合同的效力在法律上都是一样的,并无区别。

  2、对于小产权交易,很多时候,买卖双方可能会找律师做见证,其实,小产权房交易本就不受法律保护。而律师协会及相关律师见证的管理制度也是禁止律师对此类房产做见证。因为,律师见证的交易事项,最基本就是合法。若交易的事项都不具有合法性,不受法律保护,那么,此项见证本身就是违法的。因此,小产权房买卖,也并不会因律师的见证就变成合法或具有法律效力。

  3、小产权房买卖,买卖针对的是卖方转让房屋的所有权,而买方支付相应的房款给卖方。此类小产权房属于历史遗留违法建筑,仅仅只有申报回执,并未取得相关主管部门认定其为合法建筑,并取得相应的不动产权证书。而申报回执,只能说明管理人或使用人向街道办申报了该历史遗留违法建筑,并不是取得

该回执就证明该建筑合法。在卖方出售的小产权房合法性没有认定的情况下,也就不享有此类房屋的所有权。所以法院在司法判例中只认定享有“使用、收益、管理的权利”,而并没有说享有处分的权利,因处分对应的是所有权。

  4、再回到本文的问题,继承与买卖还是有很大的区别。首先,继承可以做公证,也并没有认可小产权房就是合法建筑,认定小产权房是否合法需要相关主管部门去认处理;其次,公证遗嘱继承的也并非房屋的所有权,而只是享有其管理、使用、收益的权利。而小产权房买卖转让的是房屋的所有权,在房屋没有被认定为合法建筑的情形下,转让就是违法的,不受法律保护。因此,小产权房的买卖还是无法做公证,即使做了律师见证,在法律上也是不受保护。

  二、购买的小产权房遇到拆迁卖方反悔怎么办?

  在实践中,小产权房交易发生纠纷的最根本原因是遇到拆迁,房子升值了不少,卖方觉得自己卖亏了。于是,

要求买方补偿一些房屋差价损失。大部分在双方没有谈拢的情况下,卖方就会向法院起诉:1、确认双方签署的《房屋买卖合同》无效;2、买方将房屋归还给卖方。前文提到了小产权房买卖不受法律保护,最主要的原因是在相关主管部门未对小产权房的作出有关处理之前,深圳各法院是不做实体处理的。意思就是你卖方可以起诉法院,法院受理以后基本都会以:“涉案房屋未办理不动产登记,且属于历史遗留违法建筑,需要先经相关主管部门处理,在相关部门处理之前,不属于本案受理范围为由,裁定驳回原告的起诉。”

  从另一个角度来说,卖方将房屋交付给买受人,那么买受人就是实际的占有人,享有占有权,占有也是一种事实状态受法律保护。按照《民法典》第462条之规定:“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。”因此,在卖方将房屋交付给买受人之后,若卖方强行将房屋收回,是一种违法行为,侵害了买受人的占有权。买受人可向卖方提出返还原物请求权,要求卖方返还房屋。不过此项权利的行使期限为1年,自侵占之日起计算。若超过一年该权利就消灭。所以,买方在遭遇卖方强行收房的情况下,应及时向法院提起诉讼,行使自己的返还原物请求权。

  三、小产权房公证遗嘱的法律效力

  按照《继承法》第十六条第一款规定“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产。公证遗嘱也属于遗嘱的一种形式,那么被继承人在立公证遗嘱时只能处分自己名下的合法财产,若处分了他人的财产,按照最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三十八条规定“遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分无效。”那么就属于无效。对于只有历史遗留申报回执的小产权房,在行政主管部门未对该房屋作出处理的情形下,该房屋就属于违法建筑,对于历史遗留违法建筑的处理方式有很多种,比如拆除、补缴地价及税费办证等。

  但是,在司法实践的判例中,深圳法院的一些观点是“涉案的历史遗留违法建筑,虽未办理房产登记手续,并未取得房产产权,但已经在所属的街道办审核办理了历史遗留违法建筑申报手续,申报人对该房产具有进行管理、使用、收益的权利。”也就是说,申报人对申报的历史遗留违法建筑是否具有所有权还不确定,但是,在没有取得房产证转为合法建筑的情形之下,申报人还是对该房屋享有使用、收益、管理的权利。而被继承人立遗嘱也是将所享有的这些权益的一种“处分”,而并不是处分的房屋所有权。所以,这种公证遗嘱的法律效力,在某种程度上是可以得到深圳法院的认可,但是,一旦产生纠纷,是否可以得到外地法院的认可,存在着不确定性。

  2021年1月1日实施的《民法典》第1142条第三款规定:“立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准。”打破了之前继承法规定的公证遗嘱具有最高效力的规定,这就说明了,你即使做完公证遗嘱之后,之后还是可以通过自主遗嘱的形式改变公证遗嘱的内容。因此,从这个角度来说,是否做小产权房遗嘱继承公证,也都不会影响遗嘱的效力,即使是被继承人自书的遗嘱,涉及小产权继承的部分,也是一样的效力。

  综上,此次深圳市坪山公证处规定具有历史遗留违法建筑申报回执的房屋可以做遗嘱公证,也相当于给了大家一个提示,以后在立遗嘱时可以将此类小产权房作为财产立在其中。

梁经理:13620078643(此号可加微信)

【编辑:深圳小产权房】

网友评论

服务热线

13620078643

qrcode

扫一扫二维码关注我们