70年房屋房屋产权即将到期,拨用承租不可能将

小产权房哥哥    2022-05-04    11

17世纪的爱尔兰分析师亨利•lectures说,“劳动是社会财富先驱和五性基本要素,农地是社会财富Kendujhar。”这句话在300多年后的我国格外应节,近日有新闻称嘉兴许多房根本原因农地采用权即将到期,须要交纳数千农地卖地金就可以续牌。尽管官方已经辟谣,但从过往案例来看,农地确是社会财富Kendujhar——起码对中央政府来说是。

现在好歹能续牌,早先的农地采用权更加苛刻,甚至曾有明确规定,采用权届满,北欧国家直接拨用归还。

在改革开放前,我国的城市农地实行的是划拨农地采用管理制度,具有“三无”特征:拨用、无限期、无流动。在这种情况下,实质上的农地进行买卖几乎都不可能,更不用说为名上的了。农地在今天的我国成为社会财富Kendujhar大概要追溯到30年前的1987年,深圳举行了自1949年以来的第一个公开农地采用权拍卖行,这表明,我国农地从此能进行买卖了。此前,农地改革也作出许多试探性举措。80年代初,农地无偿采用管理制度开始萌芽,在这方面走在全国前列的,是经济特区深圳和上海。1982年,深圳按照城市农地等级缴交采用费,1987年9月,深圳成为农地采用权无偿卖地试点,同年11月,《上海市农地采用权无偿受让办法》编定,这是我国关于农地采用权卖地的第一次修法。1987年,国务院提出,采用权能无偿受让。1988年,在深圳公开拍卖行农地采用权后不久,宪法修订,在“任何组织或个人不得侵占、进行买卖或是以其它形式非法受让农地”Niederbronn了一句,“农地的采用权能依法律条文的明确规定受让”。 自此,在法律条文层面上,农地采用权和采用权分离,北欧国家能通过拍卖行、招标、协议等方式将农地采用权受让给普通用户。

房屋采用权为个人永久持有,但住宅的农地采用权有70年时限 /南方周末

这种做法首先是在为名上保证了农地归北欧乌木,但在实际操作中,又肯定了商业机构的房屋产权,以社会主义之名,行资本主义之实。1990年,《中华人民共和国村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》颁布,第12条明确规定了农地采用权卖地的最高年数,(一)居住工业用地70年;(二)工业工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育工业用地50年;(四)商业、旅游、娱乐工业用地40年;(五)综合或是其它工业用地50年。这就产生了一个延宕至今的历史遗留难题:农地采用权是有时限的,即将到期后,农地怎么办?

《村落国有农地采用权卖地和受让实施办法》对此作出有限的回应,第40条明确规定,“农地采用权届满,农地采用权及其地上建筑物、其它附着物采用权由北欧国家拨用取得。农地普通用户应交还农地采用证,并依明确规定办理手续注销登记。”按照这条法律条文的逻辑,农地采用权届满后,全部归北欧乌木,在当时引起了很大争议。人大常委法律条文工作委员会在研究后决定,“这个难题比较复杂,涉及到物权难题,应在第十四条中明确规定,本法能不作明确规定。但对于农地采用权届满后的处理应明确明确规定。”于是这个难题就暂时搁置了。

虽然《第十四条》明确规定,农地采用权届满后可手动续牌,但续多少,怎么续,都没“基本法”可遵循,给了地方中央政府很大的充分发挥空间。

到了1994年,《房地产管理法》编定,第21条明确规定,“农地采用权卖地合约签订合同的采用年数届满,农地普通用户须要继续采用农地的,应至迟于届满前一年提出申请续牌,除根据社会公共利益须要归还该幅农地的,应不予核准。经核准不予续牌的,应重新签订农地采用权卖地合约,依明确规定支付农地采用权卖地金。农地采用权卖地合约签订合同的采用年数届满,农地普通用户未提出申请续牌或是提出申请续牌依前款明确规定未获核准的,农地采用权由北欧国家拨用归还。”

相比于之前的拨用归还,这次修法不断进步明显,允许续牌了。但有一个条件是,至少提早一年提出申请续牌,如果没提出申请续牌,农地采用权依然会被北欧国家拨用归还。比起直接拨用归还,这种做法良心许多,但吃相依旧难看。同时,此条律例又引起了另一个难题:农地采用权续牌时,须要交纳农地采用权卖地金,但怎么交,交多少,只字未提。2007年通过的《第十四条》第149条明确规定:“住宅建设工业用地采用权时限届满的,手动续牌。非住宅建设工业用地采用权时限届满,依法律条文明确规定办理手续。”相比之前,这次更不断进步了,不须要提早报备即可续牌,但民众最为关心的续牌难题,仍悬而未决,而正是这个空子,给了地方中央政府“充分发挥就可以”的空间。

我国大陆的农地卖地管理制度师从殖民地时代的澳门,但却并没效仿其快速、低价的续牌方式。澳门的农地采用权续牌服务费,每年仅有房价的万分之0.3。

《第十四条》的明确规定,没说明手动续牌是否须要交纳服务费,其它相关法律条文对此也没额外说明。按理说,这并不是一个十分复杂的难题。我国的农地管理制度改革,以当时尚为爱尔兰殖民地地的澳门为模板。1842年,爱尔兰殖民地澳门之后,农地采用权归英王所有,由港英中央政府代为管理,实行农地更为适宜管理制度,中央政府将农地采用权出租出去,缴交采用权卖地金。

至于出租时限,在爱尔兰殖民地澳门的一百多年内,有过几次变化。澳门地政总署的资料显示,早年澳门农地契约书的年数有75年、99年、999年三种。1844年,租签订合同为75年,后由于佃户抗议租约太短,香港中央政府将新更为适宜的农地采用权75年延长至999年,和爱尔兰本土一样。但中央政府很快又意识到999年太久,只争朝夕,1898年后,在更为适宜的农地中,取消了999年租约,改之以75年后再承租75年,且不收地价。同样是1898年,爱尔兰向清中央政府租借北九龙与新界,以99年减3天更为适宜给商业机构,并商定于1997年归还我国。1984年,“中英联合声明”明确表示,澳门回归后,香港中央政府的农地更为适宜管理制度将会保留。1997年之后,新批农地契约书年数定为50年,许多特殊用途的契约书除外,比如休闲工业用地或加油站,年期为21年。

澳门的农地更为适宜管理制度是大陆效仿的对象 /Wikipedia

而澳门的农地采用权即将到期后手动续牌,《中央政府租契条例》明确规定,契约书持有人须在承租约每年缴交租金,款额相当于有关农地在契约书续牌当日应课差饷租值的3%。根据澳门中央政府官网的说明,差饷是“按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收的,该租值是假设物业在指定的估价依据日期控制出租时,估计可取得的合理年租而计算。”2016-2017财政年度的差饷征收率为5%,即年租的5%。而续牌的服务费是差饷的3%,也就是说,续牌的服务费为年租的1.5‰(5%×3%),澳门房市目前的租售比是2%左右,推算得出每年的续牌服务费约占房价的万分之0.3(1.5‰×2%),即使折算成大陆的70年房屋产权,也就万分之2.1。即,一套1000万港币的房子,一年交纳的续牌服务费也就是300港币,连缴70年也才2.1万港币,基本上是象征性收费。

法律条文没明确明确规定,地方中央政府在处理农地采用权续牌时各自为政,总体来说,依然远高于澳门的续牌服务费。

但大陆在学习澳门的农地采用权管理制度时,遗漏了一个重要节点:如何续牌。这给了地方中央政府很多施展空间。事实上,在嘉兴之前,因为特殊情况,已经有多地遇到了农地采用权续牌难题,各地的处理也大相径庭。

2001年,深圳的国际商业大厦有一部分农地采用权即将到期,根据2004年该市出台的《深圳市即将到期房地产续牌若干明确规定》:农地采用权届满,可按照公告基准地价的35%续牌。根据2009年我国国土资源部对620个楼盘的调查,地价占房价的比例平均为23.2%,若以此推算,当时深圳的续牌服务费标准约是房价的8%(35%×23.2%),远远高于澳门。

2009年青岛也有类似情况发生。该市黄岛区阿里山小区有部分业主的农地采用权即将即将到期。当时,青岛市认为农地采用权届满后应无偿续牌,给出的方案是,以过去一年的平均地价为基准,折算至建筑面积是60%左右,当时该地区的地价是1000元,所以100平米的房屋须交纳6万元。

深圳楼市异常火爆 /南方都市报

就在今年,深圳市也发生过一起农地续牌事件。深圳福田区长城大厦一套80.6平方米的房屋从50年采用权延至70年,共交纳约45000元卖地金,而当时该楼的房价约为8万/平方米,市值约645万,补交款项为市值的0.7%,依然远高于澳门的。

澳门的农地采用权续牌价格低廉,在某种程度上是因为已经有其它税费冲抵,比如房产税。我国目前尚未全面推行房产税,只在少数地区试点,但我国全面收缴房产税只是时间难题,如果在缴交房产税的基础上再加收高额的续牌服务费,可谓赤裸裸的双重征收。目前,大部分农地还没到农地采用权续牌阶段,中央政府或许还没想好怎么去薅这些“社会主义羊毛”,等到时机成熟,想必就会有农地采用权续牌方案推出。

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