“揭秘”那些你不得不知的“借名买房”法律问题

小产权房哥哥    2022-04-15    26

“ 导读:该合同无效,并非因为是借名买房而无效,而是由于恶意串通、损害他人合法权益而无效。《民法典》第一百五十四条规定:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。 根据这一法律规定,作为典型的民事法律行为,订立合同的过程中必须守法,否则,不论是何种类型的合同,只要合同当事人在订立合同过程中与相对人恶意串通,损害他人合法权益,这样的合同就是无效合同。因此,在房地产交易过程中,只要当事人协商一致、意思表示真实、主体适格且不违背社会公共利益,所签订的借名买房合同有效,借名人依法享有房屋上的不动产权益。”

01

买房巧借他人名

“利”字当头细研究

“借名买房”的原因和方式各种各样,究其背后的原因,不外乎一个“利”字,归结起来原因大致如下:

一、规避法律或者政策

如规避房屋限购政策;无资格却想购买经济适用房、一些单位建的集资房;规避限贷政策等。

二、简便手续、减少税费

三、隐瞒真实经济实力,以便财产转移逃避债务

四、其他原因

02

借名买房有风险

问题防范需提前

房地产作为不动产,以物权登记为准。借名买房,房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是"名义产权人",而实际出资人则是"实际产权人"。

一口否认,拒不承认借名之事

名义产权人可能反悔,不承认与实际产权人之间的协议,或者名义产权人死亡,其继承人不了解借名之事,不承认借名之事。

擅自出售、抵押

名义产权人可能在不经实际产权人同意的情况下,将该房地产擅自出售或抵押。若买家以正常价格购买,实际产权人无法要求取消。

第三人对借名买房之事异议

    名义产权人的配偶否认借名买房的事实,提出该房产为夫妻共同财产并要求确认。

03

立足实务案例

剖析司法裁判规则

借名买房协议以有效为原则,无效为例外。只要当事人协商一致、意思表示真实、主体适格且不违背社会公共利益,所签订的借名买房合同有效。

案例一

谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 (2011)民申字第261号(来源:中国裁判文书网)

裁判规则:借名买房协议具有一般的合同约束力,应认定为有效合同。

案件焦点:涉案房产的产权归属问题

裁判内容:

最高法院认为:根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实,再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》,且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下,但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产,再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定:“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方(谭万兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有,乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外,本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付,因此,一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议,但其无法否认代持有的事实,其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付,故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

案例二

罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书(2016)粤行申984号(来源:中国裁判文书网)

裁判规则:借名买房协议仅对协议方有约束力,不能对抗外部行为。

案件焦点:申请人是否拥有涉案房屋产权,被借名买房的事实能否作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。

裁判内容:

广东省高院认为:申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为,虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有,但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的,且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定,对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”同时,《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息,认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实,并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定,认定事实清楚,证据充分。对再审申请人该项主张,本院不予采纳。

案例三

汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2015)高民申字第04334号(来源:中国裁判文书网)

裁判规则:借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

案件焦点:中永信公司与汤志是否存在借名买房合同关系;汤志与陈禹是否构成恶意串通,损害中永信公司的利益。

裁判内容:

北京市高院认为:二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管,中永信公司对涉案房屋有过出资行为,涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况,认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系,涉案房屋的实际权利人是中永信公司,认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通,损害了中永信公司的利益,二审法院认定该合同无效,符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。

04

小结

借名买房协议无效,并非因为是借名买房而无效,而是由于恶意串通、损害他人合法权益而无效。在房地产交易过程中,只要当事人协商一致、意思表示真实、主体适格且不违背社会公共利益,所签订的借名买房合同有效,借名人依法享有房屋上的不动产权益。

法律规定

《民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《民法典物权编》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

来源:民商法律智库

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