【存量-二手房】投资旧改拆迁房应该规避哪些风险?

小产权房哥哥    2021-06-13    24

  近期,深圳旧改回迁房资讯广告在微信朋友圈、自媒体公众号随处可见,异常火热。究其原因,由于政策和法律无法直接介入私人交易,相比存量“红本”二手房,众多旧改回迁房“不限购”,交易门槛上具有相当开放性,深圳过往多轮楼市调控政策中均未直接针对旧改回迁房作出规定;更重要的是,深圳新出的“红本”二手房买卖指导价政策,业内有评论认为,买方实际首付比例会提高至购房总价五成左右,而众多旧改回迁房广告宣传的回迁房价格水平,也刚好是周边同类商品房价格的五六成,回迁房本身也是可以办“红本”的。基于以上两点,旧改回迁房对很多机构和个人投资者,甚至是无房刚需一族而言,极具吸引力。甚至有人在淘宝APP阿里拍卖的平台上,看到了央企保利旧改项目回迁房100平方米在线拍卖信息。旧改回迁房似乎成为香饽饽,但旧改回迁房交易在法律和政策上一直存在较大争议,投资者无论是出于自身居住需要,还是期待未来转手获利,

  旧改并非无严格意义上的法定术语,从旧城(村)改造的文义解释看

,深圳旧改至少包括城市更新、棚户区改造、土地整备利益统筹等多种旧改模式和不同的政策体系。同样是历史违建无证待拆迁物业,由于改造主体、改造目的不同,不同类型的改造项目补偿政策差异较大。不是所有拆迁房都能够置换新的回迁房,也不是所有回迁房能够办理“红本”产权证(市场商品房)。广告宣传中所谓旧改回迁房绝大多数是指城市更新项目的回迁安置房(本文仅讨论此类旧改回迁房),但不排除利益驱动下,部分广告发布者的虚假宣传或交易过

程中的刻意误导。

  投资旧改回迁房,主要有“买旧房参与旧改”和“购买回迁安置权益”两种模式。市场上多数是第一种,即“原业主房屋买卖合同+开发商搬迁补偿合同”的双重合同法律关系。旧改项目原业主还未与开发商签订搬迁补偿安置协议时,个人投资者直接与原业主签订房屋买卖合同,然后作为新业主直接与开发商签订旧改项目的搬迁补偿安置协议,按照协议约定获得最终的回迁安置房。由于第一阶段的房屋买卖合同,与第二阶段的搬迁补偿合同在签约主体和合同权利义务内容上完全不一致,二者虽有关联但具有各自独立性,如果不是在同一时间内签约和开展房屋移交,可能因为业主反水时争夺无证房屋控制权、一房二卖、第三人债务纠纷等问题,产生各种签约履约法律纠纷。

  城市更新旧改项目的审批流程,包括更新愿意征集、更新单元计划申报、土地信息核查、更新单元专项规划审批、搬迁补偿协议签约、确认实施主体、房屋移交拆除、产权注销、土地出让合同签订等诸多环节,成功立项的旧改项目能否成功实施显然存在不确定性。从大数据来看,2009年以来深圳现有城市更新成功立项的旧改项目,已接近1000个,但最终成功实施(以确认实施主体为判断标准)的项目占比仅有40%多,不足50%。旧改项目的平均周期长达5-8年,10年以上的旧改项目并不少见,某种意义上,投资旧改回迁房也变成了一项长周期的风险投资。

梁经理:13620078643(此号可加微信)

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