手上只有30万现金,该买深圳的小产权房还是惠州红本?小产权房_小产权

小产权房哥哥    2021-09-11    36

手上只有30万现金,该买深圳的小产权房还是惠州红本?小产权房_小产权

近日,30岁的王先生开始为梦想躁动,他想通过买房在这个城市扎根。

下午8点,霓虹点亮了城市的街角,下班后还没来得及进餐,王先生就匆匆赶往沙井,开始了看房的“一连串动作”,比如看房子、南北朝向、交通便利、商业配套等等…

王先生第一次看房已经不是第一次了,近半个月来,他看过龙岗区、宝安区、坪山区等大小房屋,商品房、“旧改”、小产权房……手头上资金不足,深圳小产权房和临深惠州商品房成了他考虑的重点,如何选择让他苦不堪言。

常识:什么是小产权房?

说起小产权房,老铁是在和同事的聊天中了解到这一点的

,那到底是怎么回事呢?

据悉,小产权房是指在农村集体土地上建造、未办理相关手续、未缴纳土地出让金等费用的房屋,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村民委员会颁发,又称“乡产房”。小产房是一种约定俗成的称谓,它的购房合同在国土房管部门没有进行备案。换句话说,它是不受法律保护的。

就深圳而言,一般理解的小产权房一般都是专指在集体土地上依法批建的村民住宅。而深圳早在1992年就完成了对原有特区土地的国有化。为了解决“无地可用”的困境,2004年,深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,在原有特区外260平方公里的土地上,实施国有土地制度改革,从此深圳成为全国第一个没有农村和集体土地的城市。亦因此,在深圳的官方口径下,所谓的小产权房实际上是违法建筑,既包括没有合法报建手续的违法建筑,也包括没有进行产权登记的农房,集资建房,军产房,安居房等等。

“农村城市化历史遗留的违建”概念是十年前提出的。未经法定审批手续的建筑物,如果是2009年6月2日前建成的,则属于历史遗留的违法建筑物,在满足确认产权条件的前提下,可以通过一定的程序,获得确权登记为合法建筑物的可能性。

据2018年深圳市规土委的调查数据显示,城中村用地面积达321平方公里,建设用地约占全市的31%,未来该怎么办?许多投资者正是看准了其将来“转股”的可能性,便将其博入。

小型住宅的优缺点你知道多少?

许多人都知道小产权房便宜,但是对于其背后的风险却知之甚少。一般来讲,小产权房的价格要比同区域的商品房便宜三分之一以上。居民可实现以更低的价格满足住房需求。但是,另一方面,小产权房的弊端却十分突出。通过查阅资料,小潘知道:

一、小产权房没有国家颁发的房产证。村民委员会或乡、镇人民政府颁发的产权证均为无效证件,依法不予承认。

二、不能上市流通。因为小产权房没有国家认可的产权证明,所以不具有进行房产转让、出售、赠与、继承等权利。

三、不能过户。因为小产权房屋本身没有相应的产权,所以也就没有过户的权利。也就是说,如果需要换手,就要面对换手难的局面。

4.小型住房不提供土地补偿。面对政府或合法开发商征用小产权房占用土地的情况,小产权房的业主可能只能得到少量或得不到相关补偿,甚至出现维权困难等情况。

五、小产权不能获得银行贷款。由于贷款买房需要办理产权证才能办理抵押登记手续,没有国家颁发的合法产权证的房产银行不能放贷。

六是户口不能迁入。因为不能入户,所以购房人及其子女,不能享受当地免费的医疗和义务教育资源。

七是政策不确定性。目前国家尚未对小产权房作出明确的处理决定,使得不可预测性风险增大。

几经波折,王先生看中了宝安区一处小产权房,该房屋建于2009年,面积57平方米,一室一厅,售价58万元。加了佣金和其他费用,总共大约六十万元。而且老张手上有30万,那就是需要30万的贷款。值得注意的是,小产权房不支持银行贷款,如果需要贷款,只能采取商业贷款的形式,根据个人信用状况等,利率在6-8厘之间,贷款期限在5年以内。

例如王先生贷款30万,利率是6厘,借款五年,利息总额为:300000*0.006(利率)*60(5年60个月)=108000(元)。等于平均每月应付深圳公明小产权房红华公馆房价利息108000/60(五年期60个月)=1800(元)

按月偿还的本金为300000/60(五年期60个月)=5000(元)

五年内每月应还额:5000+1800=6800(元)

「贷款利率还是很高的,五年利息就有十万!」王先生算完账后感慨道。

小产权房,王先生看中的。

受限制的惠州是否值得入手?

经过反复考虑,王先生心想既然深圳的房产都买不起,想了解下临深房产,东莞限购,只能考虑惠州。距离深圳北站虽然比较远,但房价却不到深圳的三分之一。据Q房网统计数据显示,2019年9月东莞住宅均价为每平方米1.99万元。按三成首付计算,老铁最多可以买45平米以下的房子。

中介周先生介绍,目前惠州大部分新盘都是2-3房户型,45平米以下房源只能买二手商品房。

对拥有5年以上住房且家庭住房条件符合深圳沙井滨江花园小产权房条件的二手住房,免征个人所得税。但是如果二手房不满5年就需要缴纳房产税。他还表示,新政后的惠州实行了限售政策,需缴纳一年社保才能在惠州买房。

大学毕业后,王先生来到深圳工作,至今已有7年。假如想开始惠州买房,他还需要在惠州缴纳一年的社会保险。那使他犹豫不决。

问房网络的员工告诉小潘两种方法比较,小产权便宜,自己住就好,但投资不合适,不能贷款,风险系数大。且流动性不高,且小产权房已无法拆迁。所以他觉得最好还是从惠州开始买红本房子.”

但是也有一些不同的看法。居民小李认为,“惠州毕竟还是一个二三线城市,房产上涨的空间有限,还要交一年的社保费也不少,买了这后只能空在那里,自己住不了,深圳还是要租房住,没有实际解决住房难题。并且小产权房虽然没有得到足够的保障,但是位于深圳之后可以自己居住,也不用再多交租金。与此同时,房地产相对快速升值,运气好的还能博拆迁。”

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