房抵贷不良处置,什么是法拍房竞买_房屋

小产权房哥哥    2021-09-25    31

房抵贷不良处置,什么是法拍房竞买_房屋

1、选定房源:主要根据竞买人自身需要(自住或投资),筛选房屋位置、户型、价格,选定竞买房屋;

2、拍卖公告:购买人应仔细阅读拍卖公告相关内容,对拍卖标的房屋开展线上尽调;

3、属地调研:主要针对公告无法确定的相关内容进行调研,如物业费、购房资格、税务政策、空关情况、户籍、学区等进行属地调研;

4、登记竞买:确定购买意向后,根据拍卖公告的要求,在规定时间内足额向法院支付保证金,并登记竞买;

5、竞买成功:竞买成功后,拍卖机构将出具拍卖成交确认书;

6、尾款支付:购买人按拍卖成交确认书约定的时间,将尾款支付至指定账户中;

7、领取法院文书:法院核查到款后,对房屋进行解封,并出具《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》以及房款收据;

8、权证过户:竞买人持《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》、《拍卖成交确认书》及收据办理缴税、过户手续;

9、办理入住:竞买人持《不动产权利登记证书》等文件前往物业办理入住手续,如存在原房主和其他人员仍在居住,需自行或法院协助进行腾房处理。

3交易流程分解

拍卖公告

1、拍卖公告概念

拍卖标的房屋竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关拍卖信息,统称拍卖公告。

示例:(数据来源:阿里拍卖)

2、竞买规则

1)竞买主体资格

一般规定为:具备完全民事行为能力的自然人、法人、非法人组织,但须注意竞买人是否符合限购政策相关要求。

除上述限制外,某些拍卖公告限制下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产:

①负责执行的人民法院;

②网络服务提供者;

③承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织;

④第①至③项规定主体的工作人员及其近亲属。

⑤失信被执行人以及失信被执行人法定代表人、主要负责人、实际控制人,影响债务履行的直接责任人员不得直接或委托他人参与竞买。

因不符合条件参加竞买的,由竞买人自行承担相应的法律责任。

2)起拍价、评估价、保证金及缴付退还时间、增价幅度;

3)竞拍时间

4)咨询、展示看样时间

咨询、展示看样时间一般为集中具体时间,但北京法拍房目前因疫情原因不安排看样时间,只能自行通过标的房屋上下邻居户型进行查访或以买受人身份前往中介机构房源进行实地查访。

5)延时规则

拍卖延时规则:竞价程序前五分钟内出价的,会在出价时间基础上自动顺延五分钟,直到无人再出价,某些的房屋,因竞买激烈,延时至公告预定的竞买止日后。

6)余款支付规则

尾款支付:一般余款结清时间为7-14天,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清。

3、竞买核心条款

1)房地产权证号/竣工日期/使用期限:判断剩余产权年限以及房龄,影响是否能

成功贷款及房屋价值;

2)房屋类型:公寓、住宅、商业等;

3)土地性质:注意划拨地,影响税费及出让金;集体土地,影响过户;

4)房屋性质:某些无法过户房产,如市政配套用房、历史保护建筑、军产房、违章建筑、未办理初始登记房源;

5)是否空关:是否被占用、是否有老人、小孩、物品;

6)税费承担方式:分别为买受人承担、各自承担机制,以拍卖公告条款为准;

7)产权人:个人与公司承担税费标准不同,以最终属地税务局为准;

8)无法贷款情形:违章搭建、无产证等情形,面临无法贷款;

9)水电、物业等杂费欠款情况;

某些房屋存厚街小产权房能转手吗在拖欠物业费、供暖、水、电、燃气费等杂费,公告明确竞买人承担。

重点提示:目前物业费、供暖费拖欠在法拍房实务中为普遍问题,可以和物业进行协商进行部分减免(毕竟为原房主拖欠),水、电、燃气费为预交充值机制,一般不存在拖欠情况。

10)执行依据,确认是否存在涉刑及其他复杂案由,以执行裁定书为准;

11)租赁及居住权情况;

12)法院腾房义务问题

虽然法律规定腾房是执行法院的义务,但实践中每个地方法院对强制腾房的做法并不一致(即使在拍卖公告中,公告显示法院进行腾退房屋,但实际咨询承办法官,表示以竞买人自行腾退为主,法院进行辅助完成),如果法院在拍卖时已注明不负责腾房或清场,竞买人应当对此极度慎重。

13)优先购买人提示条款

按照相关法律规定,法院拍卖房屋时,应当告知优先购买权人进行参与竞买,并会在竞买公告进行提示。

14)关于拍卖评估价格

目前房屋评估价格有两种方式,一类基于询价产生(分别向淘宝、京东、工商银行融E购数据平台获得);一类基于评估公司的评估报告获得。最终选取的评估价格均低于前述价格。

4、竞买公告阅读原则

法拍房交易经实务调研属于标准化业务,竞买公告条款均为简明扼要的核心条款(无废话),应当认真仔细阅读并进行记录关键信息。

5、雷区条款甄别

1)凶宅

实践中,部分买受人在成交后才发现是凶宅,如执行法院已对于该瑕疵进行了公示,买受人也只能认栽,若法院未披露的,买受人可以重大瑕疵为由主张权利。

2)产权份额部分拍卖

在房屋存在共有人的情况下,法院只拍卖房屋的部分份额。一方面共有人有优先购买权,另一方面购买人购买后也难以正常使用或处分房屋。

3)长期租约

部分房屋租赁情况法院无法核实,以公告信息方式披露租赁情况未知,如法院已知悉租赁情况,会以公告方式明确优先购买权人,且将租赁信息公示,并继续允许承租人使用至租赁合同结束为止。如存在长期租约时,将严重影响购买人对房屋的使用。

4)特殊土地、房屋性质

土地性质属于集体所有,只能在集体组织内部流转,非集体组织内部人员竞买后会无法过户,只能悔拍。安置房、房改房等特殊性质房屋可能也无法过户或需要补缴一定的费用,成本较高。

5)房屋未办理初始登记

房屋未办理初始登记(如开发商抵押手续未解除,导致小区其他业主亦未办理),即使该房屋被法院拍卖成交,同样面临无法进行产权登记的风险。

风险提示:关于拟竞买房屋所涉上述雷区条款,处理极度棘手,交易成本极高,建议直接剔除竞买标的。

实地勘验

1、房屋实勘

根据拍卖公告信息组织看房,或自行前往看房,主要核实房型、装修、人员居住、家具、房主腾房意愿;

2、物业面访

主要核实水电、物业、燃气、供暖费欠费情况、房主为人、居住情况;

3、房屋中介面访

主要核实小区同户型近期成交价格,产权、户籍、税务、学位查询办理中心,小区交房时间、所属学区、权证情况、购房资质、产权性质、周边配套等;

4、房屋所属地派出所

核查户籍:需原房主携带不动产权利登记证书、身份证去属地派出所户籍科进行查询;

5、产权交易中心

核查购房资质、房屋性质、首付情况、权证情况、过户资料、办理时限;

6、税务机构

核查税种、出让金、缴纳方式;

7、学区校招办

核查学区政策及学位使用情况,如海淀学位查询经电话核实校招办,确认按照以下资料清单提交方式进行,对于“六年一学位”将材料扫描至邮箱hdysxxwcx@126.com,小招办将于两个工作日内,电话告知查询结果。

材料清单:

1)不动产权利证书扫描件(全部扫描);

2)业主身份证扫描件

3)全家户口本扫描件(含入学需求儿童页);

4)儿童出生证明扫描件

5)监护人身份证明扫描件

上述材料全部压缩文件包,邮件名称格式为:儿童姓名+监护人姓名+手机号。

8、执行法院

了解案由、执行依据。

9、贷款机构咨询

贷款额度、贷款费用、贷款发放时效。

竞买

1、开户

根据网络拍卖平台要求进行会员注册,并绑定拍卖公告要求的银行卡。

2、缴纳保证金

在竞买报名前需按照公告确定的保证金额度进行缴纳。

3、加价竞买

按照竞买规则确定的加价幅度及方式进行加价竞买。

4、成交确认

在竞买结束前最后一笔有效价格为最终成交价格,进行成交确认,以成交确认书为准。

5、支付尾款

按照竞买公告规定时间支付尾款,注意垫资款到账时间匹配问题。

权证办理

权证办理一般通过两种方式进行,一是竞买人自行办理、二是以委托公证方式委托他人或相关机构进行全权办理,但是无论通过何种方式办理均按照以下流程进行:

1、领取法院文书

领取法院执行裁定书、协助执行书、拍卖成交确认书。

2、购房资格核验(以北京为例)

竞买人可以选择北京市住房和城乡建设委员会官网(http://zjw.beijing.gov.cn/)进行资格核验。

首先登录主页面,选择存量房个人资审,进行用户登录。普通用户可以先行注册或直接以北京通账号登录,选择购房资格审核申请(住宅),然后以家庭为单位进行资料填写,选择下一步,显示申请表,点击打印,申请签字并填写日期,之后上传附件《申请表》及《购房承诺书》,再点击提交申请,完成申请,次个工作日显示核验结果进行打印备用(用于权证办理)。

3、网上预约合并办理(以咨询朝阳区税务及不动产登记中心为例)

在微信公众号“北京朝阳税务”进行预约;

具体步骤:微信搜索北京朝阳税务,点击“办税深圳如意小区有产权吗点我”,选择“房产交易涉税业务预约”选择“北京朝阳税务第三税务所不动产登记中心”,然后再点击法拍房,填写个人信息,进行预约。

4、携带材料

竞买人身份证、购房资格核验报告、完税凭证(取得税费凭证,合并办理无需出具)、房屋平台图(测绘图)、法院执行裁定书、协助执行书、拍卖成交确认书。

如竞买人委托办理权证过户,只需出具手写委托书及竞买人身份证和受托人身份证即可。

5、办理过户

1)执行法院以公对公方式将成交房屋信息同步至不动产权查询科(该信息向执行法院确认);

2)法拍房税费缴纳;

目前法拍房竞买人一般只需缴纳契税和印花税。

契税:竞买人首套90平米以下1%,90平米以上1.5%,关于首套认定是以建委为准。二套为3%,另外公寓契税3%。

印花税:万分之2.5(减半征收)。

3)现场提交材料

4)制证打印

6、欠费缴纳及办理入住手续

前往物业办理欠费缴纳及入住手续,并进行主业更名,并前往归口部门进行燃气、水、电、供暖、宽带用户更名。

腾房入住

根据房屋实际情况进行制定腾房计划,如面临租户,可以商定补偿机制进行腾退,房屋居住老人或小孩,需要法院进行协调腾退。

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