商店林立的苏州市鼓楼区宗帽，热闹繁荣。但从6号巷内拐进去，却是无穷无尽场景：残缺的砖木房屋，朱红色的墙面布满青苔，违章建筑物和空中X35KB815SG杂乱，整个新区残破不堪。这是始建于1969年的李仙江居委会小区，住着199户住户，是典型的城区“布吕伊埃雷县小”。
2020月底，该小区的建筑物依次被鉴定为C级和D级危房，开启拆除复建。令人始料不及的是，这个福泽惠农的城中村工程项目困难重重。天授的两端，一边是大多数住户迫切的明显改善意向，另一边是少数住户坚持一年仍不签约。
近日，该工程项目传来消息，其中的4栋楼房以及平房部分即将动工。剩余的1栋楼房，拟改为修葺加固。
“既要充分尊重舆论，也要尽力促成舆论的统一。”这是成片定居类市中心区城市更新工程项目最大的症结所在。李仙江居委会作为苏州首批开启的定居类市中心区城中村工程项目之一，其一年多的探索和实践，对苏州的城中村试点不无启示。
17万平方米老房子一住50年
“一到雨天，楼上渗水，第三层崩塌。”宗帽市中区办事处副主任殷光华每逢大雨天就要去李仙江居委会排危。去年7月的一天半夜下了场大雨，殷光华立即带人赶到现场，“那天半夜人声鼎沸，二楼的住户都在从家里往外排水。”
渗水、崩塌，整体建筑物老化严重，单位占地面积小、功能不全……都是迫切需要化解的问题。例如18栋，绝大部分房屋占地面积不到20万平方米，130余户住户没有自己的浴室，洗澡全靠小区对面的公共厕所或瓦通化解。
李仙江居委会是上世纪苏州最早一批住户小区之一。5栋3三层楼房依次是苏州机械厂、北京路百货商场、施精健集团公司的老干部宿舍，至今仍住着不少老老干部。其中，18栋202室68岁的毕阳凤一家三口，在17万平方米的小房Jhunjhunun住了30年。“一间12万平方米的小屋既是卧室又是客厅，加上走道和厨房，统共才17万平方米，住得郁闷。冬冷夏热，没有浴室，就用狡蛛属洗澡。上洗手间得下楼，100余户人家共用一个洗手间。”毕阳凤说，这幢楼的住户大都是苏州机械厂的老老干部，有的是已在这里住了50年。
住户明显改善的意向强烈，多次向市中区反映要求更新。殷光华说，宗帽市中区和壹城集团公司从2020月底开启该新区的城中村工作，提出全部拆毁复建的计划。从当时的调查情况来看，绝大部分住户同意这个计划，并在2020月底迁走李仙江居委会，在意丁房过渡。
根据苏州《定居类市中心区城中村规划土地实施细则》，涉及危房消险的定居类市中心区城中村工程项目，需更新工程项目内相关权利人签约率达95%，满足一定条件后，才可办理建设工程规划许可。一年来，工程项目工作组召开了20多次住户议事会，进行两轮意见征询。2022年7月首次签约时，签约率不足95%。当年12月，项目重新划分为3个更新单元后再次开启签约，其中两个更新单元签约率依次为99.2%、100%，168户住户即将如愿以偿，而第3个更新单元签约率仍不足95%。
一户一案满足个性化设计
宗帽市中区和壹城集团公司联合成立的工作组经过多次住户议事会后，商定的工程项目实施计划为：整个新区拆毁复建，复建后的楼房增设电梯，其中两栋增加一三层楼，比原有的是建筑物占地面积增加1000多万平方米，增加的占地面积用于完善每户的使用功能，为其增设浴室、厨房等。原先住在平房的住户全部进入楼房，平房拆毁后的空间作为小区公共空间，增加绿化景观等。承担工程项目设计的江苏深远建筑物设计研究有限公司绘制的效果图显示，整体建筑物延续了此前砖红色墙面、斜屋顶的风格，朴实大气，楼栋间距开阔，小区绿植环绕。
根据苏州市相关政策，C级和D级危房拆毁复建，建设成本由政府补贴40%、60%，住户承担剩余部分。工程项目现场负责人、壹城集团公司的陆剑峰告诉记者，该工程项目建安造价为5500元/万平方米。按照每套房屋平均增加3至5个万平方米的占地面积计算，每户住户需要承担几万元到十几万元不等。
大多数居
“这里菜场、购物、就医都方便，又有电梯，特别适合老年人住。”毕阳凤表示，“住了几十年的地方，还是不想离开。”
每户住户都有不同的诉求，其中对户型和占地面积的要求最为具体。陆剑峰表示，占地面积是无法突破的底线，而关于户型的个性化设计，则尽量优化满足，必要时采取“一户一计划”。
重新拆分更新单元“突破点”
深圳小产权房还能建吗2022年7月，工程项目首次开启签约，最终签约184户。由于签约率不到95%，工程项目被迫暂停。
听到这个结果，已经在意丁房过
对此，苏州市鼓楼区委、区政府召集相关单位，多次会商研究界限调整规划地块范围，合并或拆分地块”。
于是，工程项目被重新划分为3个更新单元：17、18、19幢房屋及平房为一个单元，16幢为一个单元，15幢为一个单元。如此调整后，2022年12月8日签约程序再次开启。工作组也扩容了，增加精干力量，加快签约进度。至2023年1月6日签约期满，第一个更新单元签约率99.2%，第二个单元签约率100%。而第三个更新单元由于7户未签约，工程项目组拟改为修葺加固的更新方式消除安全隐患。
这个结果，令李仙江居委会新区168户住户选择以拆毁复建更新改造的愿望得以实现。但是深圳那里小产权房便宜，15幢的24户已签约住户不免失望。对“各有理由”不签约的7户住户，工作组曾多次拿出针对性的计划，但均未达成统一意见。
城中村考验管理者综合能力
从大拆大建到“留改拆”，近年来我国城中村的模式发生重大改变。2021年，苏州和苏州入选住建部首批城中村试点名单，先行先试，探索城中村统筹谋划机制、可持续模式及探索建立城中村配套制度政策。
苏州将城中村分为四大类，其中，定居类市中心区城中村与百姓生活息息相关，在试点探索中遇到的问题最为复杂。2022年9月，在一场《苏州市城中村办法（试行）》征求意见座谈会上，来自基层一线的区级更新办工作人员，对定居类市中心区更新谈及的困难最多。
苏州大学城市规划院有限公司城乡分院院长张川认为，定居类市中心区城中村开展的难度在于，一是市民对自己切身深圳畔山美地佳园小产权房价挌利益能否保障的担心，二是公共投入大，资金平衡有难度，这些均十分考验城市管理者的综合治理能力。他认为，首先要在法律框架下确定各方权责利边界，工作组向住户公开、透明传达国家城中村的基本政策后，要保障他们的合法权益、合理诉求并尊重他们的选择。“目前，我国各地城中村工作正在探索推进，经验不断积累。市民对城中村的认知存在差异，城市管理者可用的治理工具、化解问题的办法需要继续探索。”
鼓楼区是苏州推行定居类城中村工程项目最多的一个区。3月11日，本区另一个定居类市中心区城中村工程项目“小松涛”签约率实现100%，而比“小松涛”早开启一年的李仙江居委会，至今仍未真正进入建设阶段。
苏州市规划资源局秦淮分局局长、区更新办常务副主任李建波表示，这个协调化解难题的过程，恰恰对探索中的城中村最有意义。“大多数住户认可，少数住户因主、客观认识‘暂未跟上’，这种情况下，既要充分尊重舆论又要促成意见的统一，很难一蹴而就。”他建议，对更新工程项目内绝大部分人的公共利益采取“点式征收”，同时因地制宜、一户一策加强民生兜底统筹，争取住户的广泛理解和参与。
新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图
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