中海继续收割土地,35.9亿高溢价摘东莞大朗地块!小产权房_中海

小产权房哥哥    2021-10-23    16

中海继续收割土地,35.9亿高溢价摘东莞大朗地块!小产权房_中海

观点地产网现今,中海已然成为土拍市场最勇猛的生力军之一,并频频以高溢价夺地——东莞土拍楼面价的TOP2也被中海刷新。3月12日,大朗镇以“竞价深圳茜坑小产权房房源+终次报价”方式出让一宗宅地,经过28轮报价后,达到最高限价359185万元,最终由中海华南(深圳)有限公司以35.92亿元成功竞得。剔除无偿配建后,折合楼面价约25999元/㎡,跻身东莞土拍楼面价第二位。 如今,2021年3月还未过半,中海已斩获8幅地块,合计投资163.01亿元。除此次新拿土地之外,分布于广州、福州、苏州等地。 高调收割土地背后,或许也透露出其冲击“行业前五”的规模渴望。
高溢价拿地
对处于“绿档”的中海来说,较低的杠杆、充足的现金流及规模扩张的目标,以致其高溢价拿地也不时上演。

2021年前2月,中海收购的土地累计应占楼面面积约94.64万平方米,累计应付的土地出让金约为人民币99.63亿元。进入3月,中海现已豪掷63.38亿元购入土地。

其中,中海3月10日以溢价率120%夺得的泉州东园镇锦峰村,土地面积90119㎡,计容总建面积约237914㎡,土地用途为商服用地-零售商业用地、住宅用地-城镇住宅用地,容积率1.0-2.64。地块毛坯限价12500元/㎡,带装修限价14500元/㎡。

时隔两天后,3月12日,中海以35.9亿元竞得的2021WR007号东莞大朗镇松柏朗村宅地,楼面价约25999元/㎡,则直接跻身东大岭山体育公园旁在卖小产权房莞土拍楼面价第二位。

据了解,目前,大朗当前的楼盘供应量短缺,地块周边在售项目基本处于尾盘在售,新盘均价约3万元

/㎡,周边的二手房参考价约2.8-4.1万/㎡。

回看东莞土拍史,最贵的楼面价同为中海所创。

2017年1月20日,中海击败碧桂园、平安、万科等9家房企,以楼面价26646元/㎡、总价29亿元夺凤岗镇2017WG001商住地块,创下东莞土拍市场楼面价最高纪录,保留至今。

今年,中海依旧不断在土拍市场力争头筹。3月10日,一宗吸引了龙湖、招商、万科、保利、旭辉、融创、正荣、奥园等21家房企的福建泉州商住地,最终以总价21亿元、溢价率120.6%花落中海。3月5日,中海以单价914万元/亩竞得位于合肥新站高新区的居住用地,总价8.17亿元,楼面价7616.66 元/平方米,溢价率28.73%。

据观点指数此前统计,截至2020年12月,中海去年拿地支出累计为1318.4亿元,新增拿地64宗,新增楼面面积1348.7万平方米,实际权益面积1327.9万平方米,但这实际上尚未达到其1400亿元的土地投资预算上限。

在观点指数统计的中海2020年第四季度部分拿地数据中,其拿地溢价率平均值为33.58%,最低溢价率为24.71%,最高则为56.02%。与之相比,从2021年1月截止至今,中海在延续积极拿地动作的同时,溢价率虽持平为33.12%,但绝对值升高为117.43%。

从拿地区域来看,2020年第四季度中海斩获包括香港在内的4个一线城市项目,其余项目分布在无锡、东莞、重庆、珠海、南昌等地。截止目前,中海在2021年前3月也已落子北京、广州等一线城市,此外目光从东莞、福州、泉州逐渐向北延展至苏州、合肥等城市。

有业内人士称,中海拿地的底线是“新增货值要超过当期销售额”。3月4日,中海披露,2021年1月至2月,中国海外系列公司累计合约物业销售金额约505.79亿元。

重点发力与分散推进
从近来的拿地情况看,东莞成为中海的青睐之地。

仅在2020年四季度中海就三次落子东莞,甚至曾在2020年9月16日至9月25日的10日之内,连续两次在东莞抢食。其中,包括以8.32亿元+20%竞配建摘得东莞石碣一宗商住地,及以总价约28.56亿元刷新当地最高楼面价的松山湖商住地。而转过年的第一季度,中海再次刷出东莞土拍市场楼面高价。

倾心东莞背后,中海或许更看重东莞的升值空间。中国经济体制改革研究会副会长王德培曾指,位于广州、深圳、香港三座一线城市之间的东莞,正在受“虹吸效应”影响成为价值洼地,人才、资金、技术正向其涌来。

另外,因广深高攀的土地价格,使得土拍市场向周边外溢至大湾区其他城市,东莞便成为房企们的重点争夺地之一。中海的选择或也代表了多数房企的想法。

而为了抢滩东莞,房企们将小面积、相对冷门区域地块作为首进目标点,如中梁集团拿下的望牛墩迷你地块、广东祥源底

价成交的樟木头地块、深圳前海璟沃斩获的桥头地块等。

截至目前,2021年东莞市共成功出让7宗商住地,皆由外来房企以封顶价斩获,包括中海、中国南山、招商、万科、保利等。

由中海最近一个月的拿地动作来看,福州、苏州、合肥等地也成为其重点关注的区域。

面对集团提出的在规模上“尽快进入行业前五”目标,重点发力与分散推进的土地进击策略,在一定程度上,或许能缓解中海规模扩张的业绩焦虑。

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