#小产权#
在深圳，提到“小产权”想必我们都不陌生，但对于“小产权”能不能买？值不值股权投资以及另一面存有的是法律条文信用风险，我们可能都心怀疑问，本文会从概念、股权投资商业价值与信用风险等方面谈谈深圳小产权房，为我们答疑深圳小产权房的股权投资信用风险问题。
由于发展史的原因，深圳的城镇化是自上而下完成，可以说是以村为单位，由点乙酸铵成就了那时的深圳。在这个操作过程中，各种社会力量都参与了深圳的工程建设，尤其是在深圳发展的初期，全社会建房满足了从各地涌入深圳的大量深圳工程献身精神的居住需求，为深圳哥伦比亚特区的工程建设做出了非常大的贡献，深圳小产权房也成为深圳房地产市场的重要组成部分。
嘿嘿，究竟什么是小产权呢？简单一句话概括，大部份没有取得独立完整产权的物业，全部统称小产权房。那时，咱先看看小产权有什么样类型：
1.不合法建筑物即有本房，包括：《房地产证》（俗称的绿本房）、《房屋大部份权证》（鱼肉红本房）、《广东省房产大部份证》（这类房子是80年代或从前由安宝县发的证，多于真正的深圳土著居民才会有的是）。无论是绿本，还是鱼肉红本，只要是政府行政部门颁发，都是物权凭据，房屋都是不合法建筑物。
2.违规建筑物即无本房，也就是日常中经常提到的发展史违章建筑物、追加违章建筑物。以2009年6月2日这个时间结点为界限，从前为发展史遗留下来违规建筑物，之后为追加违规建筑物；发展史违章建筑物理论上说存有确认产权、依法拆毁、充公、临时采用等作法；而追加违章建筑物理论上说存有被强制拆毁的法律条文信用风险。
3.迁离房即分项房，在迁离指标房中进行的小产权房买卖，在与地产商直接签下后，除非半途地产商资金链断裂，或项目烂尾楼，相对买回其他小产权房来说信用风险较小。
与此同时，2020年5月20日，天然资源部下发了《关于加快集体土地和集体工程建设工业用地采用权确权注册登记工作的通告》，《通告》特别强调：对乱占耕地建房，违反生态保护黄线控管要求建房、农村居民非法买回集体土地、小产权房等，严禁办理注册登记，严禁通过注册登记将违规工业用地不正式化。政策面对小产权房发出了强烈提示信号，而占据深圳楼市六分之一的小产权房也再次走到了交叉点。
小产权房买卖另一面所蕴含着的信用风险究竟有什么样？
第一个信用风险是深圳小产权房买卖占地面积不实情况十分严重。比如买主花了70平方米的钱，可能买好的多于50平方米，等到拆迁分期付款的时候，地产商可不会按照买主所谓房卷上的70平，而是根据实际用占地面积分期付款。那买主抢到的商品房就多于50平，这些损失都是要换算到买主买回的总价里面去的。
第二个信用风险就是重要信息不对称。深圳的小产权房数量非常大，但都是地下买卖。寻找合适房源是一个漫长的操作过程，在非正规的中介公司是找不到小产权房的Sitapur重要信息的，买主必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，不仅费时费力，更可能遇到各种意料之外的情况，让你真假莫辨。
第三个信用风险是买回小产权房需要全款。动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
第四个信用风险也是最大的信用风险，即法律条文政策信用风险。这次天然资源部已发出的通告，明确“小产权房”一律不予确权注册登记。未来不排除政府会出台对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，潜在的政策信用风险很难把控。
此外，对于属于违规建筑物的小产权房，没有产权证，自然无法过户，而不合法建筑物虽然有产权证，但因为不是红本商品房，同样也没法办理过户手续，由此导致很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或遇旧改拆补而毁约。这对小产权房的买主来说也是极大的潜在信用风险。
那么深圳小产权房究竟能不能买？
旺盛，相比较商品房来说，小产权房有着不限购，不需要购房资格，没有房产税，低总价低总价，租金回报率高等优点。
目前深圳土地仍然稀缺，商品房价格不断上升，小产权房的市场将会继续存有。而且如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器，这个毋庸置疑。
同时对于违规建筑物引发的业主违约纠纷，法院往往不予受理，而对于有产证的不合法建筑物小产权房，法院往往判决合同有效，结果是：卖方借买卖合同无效毁约，法院不予受理，毁约不合法建筑物买卖，法院确认买卖合同效力——显然，法院对于小产权房的裁判明显有利于买回一方。
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