继深圳官方公布“二手房成交参考价”,租金,也要被管制了……香港_小产权房

小产权房哥哥    2021-11-22    44

继深圳官方公布“二手房成交参考价”,租金,也要被管制了……香港_小产权房

楼市调控的“惊涛巨浪&rdqu

o;,注定要从粤港澳大湾区掀起 。

  继深圳官方公布“二手房成交参考价”,并要求银行、中介严格执行后,香港也要放大招了。

  这个大招是:管制“劏房”的租金水平。

  香港特区政府将向立法会提交《2021年业主与租客(综合)(修订)条例草案》,将强制规定“劏房”业主与租客签订双方权利和责任的书面租赁协议;为租客提供为期4年的租住权保障;限制续租时的租金加幅上限为15%;禁止业主向租客滥收公用设施费用等。

  具体来说:“规管租期”固定为两年,期间业主不能加租,租客有权续租一次,即享有为期4年的租住权保障;续租租金加幅上限不得超过15%、或不超过差饷物业估价署发布的私人住宅租金指数的百分率变动,以较低者为准。

  据报道,香港特区政府将于7月9日将条例草案“刊宪”,计划7月14日在立法会进行首读,如果条例草案能够在本立法年度获得立法会通过,“劏房”租务管制最快可在今年底或明年初实施。

  值得注意的是,香港的“劏房新政”目前只管制租金涨幅,而没有涉及租金的具体价格。有媒体报道说,等未来政府收集足够的数据之后,2年后可能会管制租金的具体价格。

  政府直接干预市场化的租金,这在全球案例都不多。对于经济高度自由化的香港来说,更具有“划时代意义”。

  所谓“劏房”,是指把一套房子分割成几个单位出租,其实就是内地的“房中房”。

  “劏”是广东方言,其字义为“宰杀并分割”,比如“劏鸡”、“劏羊”。“劏房”就好比把一套房子“宰杀并分割”,然后分别租给不同的住户。

  众所周知,香港住房非常紧张,房价在全球一线城市里位居首位(下图,转自“泽平宏观”)。低收入阶层如果没有轮候到公屋,又买不起“私楼”(商品房),往往成为“劏房”的租户。

  据香港“劏房租务管长安凤凰山庄小产权房制研究工作小组”公布的最新数据,香港至少有10.1万间“劏房”,居住了超过22.6万人。

  而这10.1万间“劏房”,是从29897个楼龄高于15年的住宅单位里拆分出来的,平均每个单位(也就是每套房),拆出了3.38间劏房。

  统计显示,一半左右的“劏房”面积小于11.5平方米,至于面积7平米或者以下的“劏房”占比达到了21.3%。居住在“劏房”里的人,人均居住面积中位数为6.6平方米。

  上图是一张典型的“劏房”住户的“厨房+洗手间+洗衣间”的照片,可以看到,马桶的旁边就是洗衣机和炒菜的炉灶。

  这样的生活,不仅谈不上质量,连基本的尊严都没有。

  然而,即便是空间狭小的“劏房”也不便宜,月租中位数4,800

元(港元,下同)。其中租金介于4000元至4999元的最多,占比达到22.5%。租金水平高的,可以超过8000元的(占比5.7%)。

  “劏房”还不是香港最坏的居住状态,更糟糕的是“笼屋”和“天台屋”。

  所谓“笼屋”,就是一个房间里摆放七八张上下铺的床,每张床就是一个人的生活空间。因为租户流动性强,为了防盗,每个上铺或者下铺都被铁丝网围起来,开一个小门,加上锁。

  “天台屋”,就是在正规建筑物的天台上搭建铁皮屋,居住其中。

  很多人误认为,香港之所以房价昂贵、出现各种挑战人类极限的居住形式,是因为人口密度大、土地面积小。

  其实香港的人口密度还没有深圳大,深圳的土地面积是香港的2倍,但人口是香港的3倍。

  深圳这些年,通过民间自发建房、违规建房,再加上各类商品房,全市一共有1100万套左右的住房,满足了2000多万人口的居住需求。深圳的最大问题是,这1100万套房子里,只有200万套是商品住宅,其他的多是城中村、小产权房、违法建筑和工厂宿舍。

  也就是说,深圳虽然成为了一线城市,但住房上仍然维持“工业区模式”。

  在香港,则是长期的“饥饿疗法”。目前香港住宅用地只占全市土地面积的7%。在住宅用地里,只有55%的土地是较高密度开发的正规小区,其他45%是容积率非常低的“乡村居所”。

  也就是说,香港城镇化开发的住宅,只占用了全港不到4%的土地。(下图)

  香港只用拿出1%的土地,来做高层住宅的开发,就可以让香港总住房面积、套数增加接近25%(70万套),彻底解决香港住房问题。

  而香港用来晒太阳的土地,占了超过66%。

  66%的土地闲置着,但却拿不出1%的增量土地建住宅,这就是香港楼市的真相!

  上图是香港住房存量情况,截至2020年底,香港一共有292.4万套永久住房(平均每套面积小于内地),其中政策性住房(公营租住房屋单位,资助出售单位)占比43.6%。

  香港的“住户数量”,2020年末只有264.5万户,平均每个住户拥有1.11套住房。

  所以,香港的住房矛盾远没有我们想象的那么大。我之前就多次撰文指出,只用增加50万套住房,就可以解决!如果增加70万套,可以保证未来10年无忧。

  然而,就这样一件看似简单的事情,自1997年回归至今20多年就一直无法突破。

  为什么?说到底,是利益集团的牵制。

  香港有接近51%的家庭买了房子,而香港房价偏高已经维持了几十年,香港的金融系统的抵押物多为土地、房屋,如果房价大幅下跌,的确会危及香港金融安全和经济根本。

  再加上已经买了房子的家庭希望资产升值,不希望政府加大政策性住房的供应量,所以各种利益集团往往以环保等名义,反对增加住宅用地,反对填海。更有一些居心叵测的人,不希望港府出政绩,想通过住房问题倒逼体制的“突变”。

  经过两年的努力,国安法已经在香港实施,新的选举制度也将推行。香港开启了“由乱转治”的新时代,这为解决重大民生问题扫清了障碍。

  而住房问题,显然是香港头号的民生问题。

  管制“劏房”租金,就是一个重要的、新的尝试,释放了“变革时代来临”的重大政策信号。这项政策的受益人群,是香港的低收入阶层。而他们,是最不希望维持现状的,而是希望政策有变化的人群。

  我们有理由相信,困扰香港多年的增加住宅建设用地的难题,会得到彻底的解决。备受住房问题困扰的香港年轻人、低收入阶层,也将迎来重要的红利期。

  那么香港房价会出现较大幅度调整吗?香港的楼市新政会倒逼内地改革吗?

  我的看法是,香港楼市仍将以稳定为主。政策性住房、商品房的供应量都会有显著的增加,但不会允许房价大幅下跌。毕竟,香港有51%的家庭买了房子,而香港金融体系的抵押物也以房子和土地为主。

  香港住房问题的解决,不会选择“颠覆式的变革”,而是一场尽量照顾多数人利益的改良。只有这样,才能找到“最大公约数”。

  香港房价稳住,有利于给内地房价提供一个“天花板”,一个重要东莞西平小产权房价的价格参考。而香港的很多新做法、新尝试,也可以给内地提供经验。

  比如适度管制市场租金,就有可能成为内地楼市的调控工具。

  至于香港的未来,也值得看好。香港虽然经济总量会陆续被更多内地城市超过,但它作为中国跟全球之间的“超级联络人”角色,还会持续。

  另外:香港在楼市统计方面,制度非常健全、数据也很透明。下面是香港各片区、各面积段的均价(单位为每平方米港元),截至到今年4月。目前1港币等于0.8337人民币,从下面表格可以发现很多好玩的现象。

  比如,香港最差的地段“新界”跟最好的地段“香港岛”,小户型的差价最小,大户型单位差价最大。比如小于40平方米的房子,新界均价相当于香港岛的83.4%;70到99平方米的房子,新界相当于香港岛的63%;而到了160平方米以上的房子,新界只相当于香港岛的44.8%。

  在新界,房子越大、单价越便宜;在香港岛,房子越大、单价越高。

  这告诉我们一个规律:在郊区投资小户型效率更高;在中心城区、配套好有景观的地方,投资大户型更有收益。前者是穷人的游戏,后者是富人的游戏。

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