怎么看二手房成交价查询(买二手房如何砍价?)(怎么看二手房的成交价)

808房产网    2023-07-17    53

我在新浪网上写过一则详尽的二手货房买卖小常识及业务流程的该文(镜像:59/),关于团购的难题,也提了,约莫如下表所示:

1.检举物业公司(磋商团购)

买二手货房签下时,两方势必有一个产品价格的磋商操作过程,在二手货房交易操作过程中如果怎样Pardoux呢,团购有什么样基本功呢?卖方如果:

1) 综合市价

2) 千万别一碰面就Pardoux,先和卖方听歌,将两方的氛围搞熟络,最后再Pardoux。

3) 知未知彼,了解卖方的态度和卖房原因,假如他意欲转卖增值,那么对紫脉则非常不利。

怎么看二手房成交价查询(买二手房如何砍价?)(怎么看二手房的成交价)

4) 将他们对房子令人满意的地方列举五二,表示他们买房的魄力,卖方更愿意跟诚心买房的人谈。

5) 指出房子的不足和瑕疵,破天荒地亮给商家,劝服其缩紧预期。但是要控制布思,千万别盲目地贬抑,即使假如你说的这么烂干什么还要买它的房子呢?要针对房子的自身的难题提出,看上面的范例。

6) 一定要让卖方觉得你真心买房子,但确实即使产品价格有些愤恨,希望他能作出一些妥协。

7) 必要时,两方都毕士安一步,确定一个两方都令人满意的产品价格,用他们能接受的产品价格买到他们喜欢的房子就好。

【范例】

2) 假如说房子已带租期,你的还击手段是你买二手货房的主要考虑是换房而不是承租;或者买下来给别人开公司的这种,也是紫脉理据,即使你要重新大幅家装。

3) 假如文凭已经使用过的,也能谈,即使文凭用被否瞄准3-5年,会负面影响他们小孩读书,即使没有小孩,你能说房子用以的投资,3年前会变卖,负面影响下家补仓,不好卖。

4) 对于二手货房,买主能以不含家装的产品价格来成交量,偏爱其家装罢了或家装杂乱等单厢导致产品价格有所下调,以此来劝服卖方减价。

5) 对于欠款较多的房子,赎楼费用较多,(赎楼担保费、短期利息、罚息等等)他们算笔账,让卖方去承担赎楼相关的费用,这个在购房成本里头也不少钱。

【确定目标房产】

看了如此多房子,怎样筛选呢?第一考虑的是当然是产品价格,每个人都想买更大更好的房子,但是预算就这么多,因此要结合他们的经济能力去购置,有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等,下表有一份中介公司提供的明细清单,对几个大头的费用上面会详尽讲讲。

(1)契税

深圳小产权房公证这里讨论的是满2年的普通住宅,没有增值税的房子。

缴税标准:首套90平及以下,计税价×1%, 首套90平以上,计税价×1.5%,二套房计税价价×3%。契税由买主承担,过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱,有缴费标准的,所以砍不了价。

价的,通常这个评估价目前还跟不上实际的成交量额(一般是7成),能在深圳市不动产登记,输入房产证号身份证号可查,其他的城市在当地的不动产登记中心官网也都能查。因此,2018年3月28日以前,深圳大部分买主为了少交税,都是按国土局最低评估价来网签登记备案的, 也就是计税价=国土局评估价(过户指导价)。现在深圳市“三价合一”(成交量额=网签价=评估价),所以不能这么操作了。其他还没出台这个政策的城市,还能按照这个套路,让中介做低网签价,达到避税的目的。

这里我再展开讲讲,成交量额、深圳四海综合楼小产权房**网签价、评估价都是什么鬼!?

成交量额:

成交量额是指购房者终支付给卖家的总金额,是房屋的实际成交量的产品价格。

网签价:

房产交易都要进行网上签下,一旦“网签”成功,同一套房源无法再生成买卖合同,也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交量产品价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价(最低评估价)。网签价的高低即决定贷款数的高低,也决定了交税的高低。

评估价:

评估价就是第三方评估贷款很有可能会被银行拒绝我找深圳小产权房来帮忙,而且还有可能负面影响以后的贷款,更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任,所以大家对待评估价要谨慎,千万别存在侥幸心理。

(2)个人所得税

满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手货房最好选满五唯一的,能节省一笔个税。

不满五年或者满五不唯一:

a)个人所得税=(计税价-原登记价)*20%

或者

b)个人所得税=(计税价-增值税)*1%

第一种征税方式有个大前提,商家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,

实际交个税时,购房者能二选一,哪种省钱用哪种。按规定,个税和上面的增值税如果是由商家承担的,但深是卖方市场,成交量惯例一般都是买主承担所有税费,不过交易时能协商,在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。

(3)增值税及附加

房子已经满2年,普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子,除非你有特殊情况,即使这比税真的很多!举个范例,200万的计税价,单增值税一项就10万多。

房子未满2年,增值税及附加的征税标准

增值税=计税价÷(1+5%)×5.65%

(4)中介费

中介费通常报的时候都是3%,但是中介费是能谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,一般房子总价的1%-2%左右,小的中介公司,收费会低一些,能谈一口价,1万,2万。建议中介费千万别一次性付清,能签合同当天给一半,过户当天再付剩下的一半。防止中介收了钱后,不好好办事,以后还有很多手续要办的。

(5)赎楼费

赎楼是指原物业公司想转卖房屋,但房产证还在抵押贷款当中,转卖前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。假如物业公司他们不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。

赎楼分为现金赎楼额度赎楼

现金赎楼:担保公司直接他们拿一笔钱出来赎楼,赎楼时间相比额度赎楼要快,约莫费用为欠款额的2.5%。假如物业公司他们有钱,让其现金赎楼,万万不能用他们的钱帮他赎楼,风险很大。他要是没那多钱还,让他额度赎楼。

额度赎楼:担保公司作为担保,从卖方贷款银行得到一笔短期资金,用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费,还有短贷利息费用,一个月的约莫费用是欠款额的2.2%。这里提醒下,短期利息按照每天算的,假如银行排队紧张,放款慢,物业公司欠款又多的话,这笔钱数目就会很大,所以一定要挑好贷款银行,放款能快些的,或者是挑个欠款少的房子。

(6) 罚息:

(7)评估费

万的房子,收了1000块。

(8)按揭服务费

1500-2500块/单,这钱给按揭服务公司,说实在的这个钱给的很冤,按揭员也没干啥,就是打印了东西,带着物业公司去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的,只是不同部门,或者所谓的合作公司,因此假如能和中介谈,尽量把这个费用砍掉。

总结下购房成本:

问中介,物业公司的心理价位、房子是否满2年,满2年的是否满五唯一,欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

未满2年:契税+个税+增值税

满2年的:契税+个税

未满3年:可能有银行罚息

满5年唯一:契税

红本不在手,加一笔赎楼费(先按一个月算)

252万的房子,满2年公证费760元,所有费用差不多8.5万-9万。

他们算下月供,有公积金贷款商业贷款,每个月月供是多少,算笔账,然后与他们的月收入比较,算出最大能够承受的月供值。根据月供,去砍团购,一般砍个三五万都没太大难题,遇到着急用钱的物业公司,或者着急换房的,能砍多点。

另外,综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、家装、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后,筛选出最符合他们需求的最适合他们的房子。然后,就准备约物业公司啦。


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